2020年上半年亚太区数据中心趋势报告

亚太区数据中心趋势报告世邦魏理仕研究部2020年上半年 © 2020 CBRE, INC.备注:只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心.数据来源: CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年6月.新加坡、香港特别行政区、东京和悉尼一般被认为是亚太地区一线数据中心市场。这主要是基于数据市场的规模和成熟度等考量:如是否有国际性的出租型（colocation）数据中心运营商和租户;可靠和完善的电力基础设施;透明的政府政策;健全的数据规管架构;以及反垄断交易。Ericsson的报告显示，2019年全球移动数据流量增长了49%，并将以每年31%的速度递增并持续到2025年。数据使用量的稳定增长继续推动亚太地区数据中心的扩张需求。在过去一个财政年度中，亚太地区所有四个一线数据中心市场的IT总运力均录得增长。悉尼的增长率最高，达到76%，其次是东京、香港特别行政区和新加坡。悉尼总运力快速增长主要是因为该地吸引了大量的收购，且与其他一线市场相比，数据中心的开发时间更短（6-8个月）。近年来，亚太地区还涌现了一些重要的新兴数据中心市场。北京、上海、首尔、孟买、钦奈和雅加达已被认为是极具潜力的二线数据中心市场。越南和泰国等其它地区也具有巨大的增长空间。一线及二线数据中心市场概览新加坡总运力* (兆瓦)359.8兆瓦2019年一季度2020年一季度411.9兆瓦图1:亚太地区一线市场2019年一季度与2020年一季度的总运力+14%香港特别行政区总运力* (兆瓦)299.9兆瓦2019年一季度2020年一季度379.6兆瓦+27%50兆瓦50 兆瓦悉尼总运力* (兆瓦)235.4兆瓦2019年一季度2020年一季度414.9兆瓦+76%东京总运力* (兆瓦)225.0兆瓦2019年一季度2020年一季度301.0兆瓦+34% © 2020 CBRE, INC.世邦魏理仕(CBRE)的《2020年亚太投资者意向调查》(2020AsiaPacificInvestorIntentionsSurvey)显示，今年该地区有30%的投资者考虑购买数据中心资产，较2019年的18%大幅增长。大数据、工业4.0、物联网(IoT)、5G和云计算得相关需求日益增长，因此数据中心的重要性也日益突出。另外，在新冠肺炎爆发期间，远程工作需求大幅提高，导致数据存储和处理需求的激增，也加速了这一趋势。世邦魏理仕预计，随着终端用户需求不断增加，数据中心将受益于投资者对有稳定现金流的资产偏好而获得更多关注。数据中心是今年美国房地产投资信托市场上表现最好的资产之一，在2020年前五个月的总回报率约为19.3%1。自疫情爆发以来，投资者对数据中心的兴趣更显著增强：根据我们的投资者意向调查，在疫情爆发前，大约有27%的亚太区投资者对数据中心感兴趣，但是这一比例在因疫情引发的武汉封城(2020年1月23日)后推高至50%2。尽管投资热情持续，但由于缺乏可投资的资产和相对严格的监管制度，直接投资数据中心仍然有困难。2015年至2019年，数据中心仅占亚太地区工业地产总投资额的1.5%。股权投资仍是进入该行业的首选途径，在中国内地市场，2020年6月，黑石集团以1.5亿美金投资世纪互联并成为最大投资者之一，该笔资金将认购世纪互联发行的A类永久优先股且可以转化为美国存托股票(ADS)或A类普通股。另外，万国数据GDS则获得两家长期投资者高瓴资本和STTGDC定向增发5.05亿美金股权3。投资者还可以与经验丰富的运营商和开发商结成伙伴关系并设立合资企业，以获得进入该领域的机会。这样的投资方式能让投资者充分利用合作伙伴在选址、运营和法律合规等问题上的专业能力。最近的合资案例包括Equinix和新加坡政府投资公司(GIC)在日本合资开发和运营的三个超大规模的数据中心，投资额度约10亿美元4。其他的投资途径包括混合基金。尽管亚洲只有少数专注于数据中心的房地产基金，但世邦魏理仕了解到，已有几个投资者已经为此类专项基金筹集了资金，其他投资者也准备纷纷仿效。数据中心投资市场图2: 最受青睐的五种另类投资数据来源: 亚太投资者意向调查, 世邦魏理仕研究部, 2020年3月.0%5%10%15%20%25%30%35%数据中心房地产债学生公寓养老地产医疗地产调查对象百分比%2018201920201 REIT.com [Link], 数据更新日期为2020年5月31日2 亚太投资者意向调查, 世邦魏理仕研究部, 2020年3月. 该调查开放时间为2019年12月16日至2020年2月16日. 3IDC, [Link], 2020年6月.4 Equinix [Link], 2020年4与21日. © 2020 CBRE, INC.新加坡优越的区域网络连接能力和营商便利，吸引了国际企业的大量需求，这些优势也巩固了新加坡数据中心市场在亚太地区的领先地位。这无疑吸引了众多国际和地区性的出租型数据中心运营商来建立业务，也确认了新加坡在出租型数据中心行业的区域枢纽地位。尽管近年来超大规模的云服务出现了强劲增长(其中一部分专职服务广大东南亚地区)，但活跃的云服务运营商的数量仍然有限。这导致大量运营商竞逐争取数量较少的终端用户。净吸纳量&需求大型数据中心和企业型数据中心需求表现强劲，过去12个月净吸纳量增加22%，主要原因是新加坡暂停出租型数据中心建设审批和香港社会纷争的影响。供应未来三年市场的新增供应非常可观，预计将达到311兆瓦，约为现有运力的75%。这些计划在新加坡暂停建设审批前已获批准，将分阶段入市。定价今年不断增长的需求将推高价格。但接下来在2021/2022新增供应入市之前，将会有一段价格稳定时期。新加坡定价(美金每千瓦每月)$175-$255批发型数据中心(500千瓦)$230-$280零售型数据中心(250千瓦) $138-$158超大规模云服务(超过1兆瓦)$0.14-0.15电价(美金每千瓦时)$1.3-$1.9工业租金(数据中心)(美金每平方尺每月)$232工业地价(美金每平方尺)新加坡已经暂停新的数据中的心建设审批，而这一情况可能会持续到2021年。这将对供应情况产生直接影响，并有可能推高需求。要点...$1.2-$1.3万资本支出(美金每千瓦)备注: 工厂类永久业权土地数据来源: CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年6月.备注:只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心.总运力* (兆瓦)311.0兆瓦2020年一季度未来供应(2020年二季度-2022年)运力出租率(Occupied Fitted Capacity)运力空置率(Fitted Vacancy)场地容量(Shell Capacity)411.9兆瓦 © 2020 CBRE, INC.香港特别行政区是一个成熟的经济枢纽，连接亚太区内主要经济体，且毗邻中国内地。对国际投资者、运营商和终端用户来说，香港是极具吸引力的一线市场。净吸纳量&需求近年来，由于将军澳的供应相对充足，大部分新数据中心均落脚于该区。然而，为了确保光纤的多样性和避免冗余，部分终端用户开始寻求在新界，九龙和港岛的其他区域的部署。供应香港土地资源匮乏，土地供应往往受到限制，所以现时租用率维持在高位，整体出租率达71%，而运力出租率达75.5%。目前，数据中心的总容量为379.6兆瓦，未来几年将有接近150兆瓦的新增供应。新增供应将以零售批发混合项目为主，除了现有的运营商如Equinix和iAdvantage外，还会有新的运营商如Airtrunk入市。定价短期内的新增供应将满足一些终端用户的需求，并对价格构成下行压力。然而，零售和大型出租型数据中心将对超大规模运营商构成竞争压力。世邦魏理仕预计，运营商将提高零售价格，以提高利润率。香港特别行政区$0.14-0.18电价(美金每千瓦时)$ 2.6-$3.2工业租金(数据中心)(美金每平方尺每月)$ 514-$578工业地价(美金每平方尺)有限的土地供应、电力供给的长期前期准备以及房地产的高成本阻碍着新的数据中心的发展。尽管从2019年以来的社会纷争仍在持续，但内地的企业对本港数据中心的需求仍然强劲。要点...$1.2-$1.3万资本支出(美金每千瓦)定价(美金每千瓦每月)$230-$270批发型数据中心(500千瓦)$300-$350零售型数据中心(250千瓦) $170-$200超大规模云服务(超过1兆瓦)备注:只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心.总运力* (兆瓦)215.0兆瓦2020年一季度未来供应(2020年二季度-2022年)运力出租率(Occupied Fitted Capacity)运力空置率(Fitted Vacancy)场地容量(Shell Capacity)379.6兆瓦数据来源: CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年6月. © 2020 CBRE, INC.日本的互联网交换中心(InternetExchangeIX)服务流量主要集中在东京都会区，这使得东京在连接性和延迟性方面具有很强的区位优势。净吸纳量&需求东京目前正处于最新的扩建周期的后期，整体出租率（包含现有运力和场地容量）已经达到88%。在过去的一年中，这种紧张的供应情况已经给大型出租数据中心（2-3兆瓦到5兆瓦以上）构成挑战。目前单一设施的运力不足，无法满足大规模的需求，而寻觅新场地至少需要1个月，最长达24个月的时间。供应2019年第一季度至2020年第一季度新增了76兆瓦的容量。这些新增供应反映出，国际运营商对东京的兴趣日益浓厚，以满足国际大型云服务提供商的需求。定价现有数据中心容量的紧张会继续推高价格。不过，世邦魏理仕预计，随着新供应的出现，价格增长将保持稳定。东京$0.18-0.28电价(美金每千瓦时)$1.1-$1.4工业租金(数据中心)(美金每平方尺每月)$65-$90工业地价(美金每平方尺)电力供应一直是日本新数据中心发展的制约因素。从电网获取电力接驳的过程大约需要三年时间。这是因为大多数变电站已经满负荷运转，而建设一个新的数据中心就需要建造一个新的变电站。要点...$1.3-$1.5万资本支出(美金每千瓦)定价(美金每千瓦每月)$179-$218批发型数据中心(500千瓦)$227-$278零售型数据中心(250千瓦) $128-$157超大规模云服务(超过1兆瓦)备注:只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心.总运力* (兆瓦)300.0兆瓦2020年一季度未来供应(2020年二季度-2022年)运力出租率(Occupied Fitted Capacity)运力空置率(Fitted Vacancy)场地容量(Shell Capacity)301.0兆瓦数据来源: CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年6月. © 2020 CBRE, INC.尽管从地理位置来说，悉尼因远离全球其他主要市场，而未有优势，但由于其入市的速度较快(通常比其他一线市场快6至8个月)，仍然不失为一个数据中心收购和开发的热门地点。需求虽然现时政府的需求占较大比重，但悉尼的各个垂直领域都有潜在的需求增长，包括金融服务、互联网和科技、医疗和教育。微软、谷歌和亚马逊云等规模庞大的运营商提供的服务很大程度上满足了这些需求。值得注意的是，这些运营商通常选择租用设施，而不是自建。供应总体的运力出租率高达93%，而总出租率(包括场地容量)为73%。未来三年的新增供应约为290兆瓦。价格预计价格将保持平稳，因为2020年将有大量新增零售和批发供应，大约140兆瓦。悉尼$0.10-0.15电价(美金每千瓦时)$1.2-$1.5工业租金(数据中心)(美金每平方尺每月)$58工业地价(美金每平方尺)接驳澳大利亚的大部分光缆都以悉尼为登陆