房地产行业周报：上海持续探索租购并举，新房市场持续低迷

板块行情：本周（5月22日-5月26日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业板块中排名第28位，地产板块表现持续低迷。深深房A周涨幅达9.7%，港股贝壳-W上涨0.9%。 公司动态：1）碧桂园公司股东大会审议通过了重选程光煜、伍碧君为公司执行董事等。2）中南建设：2023年4月15日-5月23日期间，中南城投减持中南建设4000万股，减持比例为1.05%。3）绿地控股董事长张玉良在股东大会上表示，保障现金流安全的大前提下，未来将在金融机构能够提供贷款的时候，才会重启拿地；绿地外服在绿地外滩中心正式揭牌，开辟轻资产服务新赛道。 销售端：需求端动力不足，新房成交与上周基本持平。1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积49万方，周度成交面积342万方，环比下降1%，同比上升17%；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积184万方，环比上升2%，同比上升47%。 政策要闻：中央层面：5月22日公布1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，LPR已连续9个月维持不变。地方层面：1）上海：发展公共租赁住房，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金等。2）南京多子女家庭首套房公积金贷款额度上浮20%，即最高可贷额度为60万元／人、120万元／户。3）天津住房公积金贷款5月25日起执行“认房不认贷”，职工家庭住房数为0的，发放首套住房贷款；职工家庭购买第三套及以上住房的，不予发放住房公积金贷款。4）绵阳等六市（州）双向放开异地公积金购房提取。5）湖南衡阳6月起购买新房，可提取住房公积金用于支付首套房的首付款。 政策点评：1）LPR连续9个月维持不变，货币政策坚持稳健取向，房住不炒基调延续。2）本周各地坚持因城施策，南京、衡阳、绵阳等多地继续放松公积金贷款，小幅刺激需求释放，支持刚需及改善性住房需求。3）上海支持发展公共租赁住房，从供给端发力，完善“租售并举”住房保障体系。 投资策略：五月楼市持续低迷，需求端动力不足。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市下挫，地产板块表现持续低迷 本周申万地产板块下跌4.0%。本周（5月22日-5月26日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业板块中排名第28位。 图表1本周申万地产板块下跌3.5%，板块排名第28位 本周A股板块内涨幅第一为深深房A，累计涨幅达9.7%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为深深房A、特发服务、中国国贸、京投发展、城建发展，跌幅前五的个股分别为荣盛发展、金科股份、中南建设、华丽家族、财信发展。 图表2深深房A周涨幅达9.7% 图表3荣盛发展周跌幅25.9% 本周港股板块内涨幅第一的为贝壳-W，上涨0.9%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为贝壳-W、华润万象生活、保利物业、越秀地产、万科企业，跌幅前五的个股分别为融创中国、融信中国、远洋集团、中国金茂、绿城中国。 图表4本周贝壳-W上涨0.9% 图表5本周融创中国下跌14.7% 二、政策要闻：LPR维持不变，南京再提公积金贷款额度 中央层面：LPR已经连续9个月维持不变。5月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。此为LPR自2022年8月下降之后，连续9个月维持不变。 图表6 LPR连续9个月维持不变 地方层面：1）上海：发展公共租赁住房，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金等。2）南京多子女家庭首套房公积金贷款额度上浮20%，即最高可贷额度为60万元／人、120万元／户。3）天津住房公积金贷款5月25日起执行“认房不认贷”，职工家庭住房数为0的，发放首套住房贷款； 职工家庭购买第三套及以上住房的，不予发放住房公积金贷款。4）绵阳等六市（州）双向放开异地公积金购房提取。5）湖南衡阳6月起购买新房，可提取住房公积金用于支付首套房的首付款。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）碧桂园公司股东大会审议通过了重选程光煜、伍碧君为公司执行董事等。 2）中南建设：2023年4月15日-5月23日期间，中南城投减持中南建设4000万股，减持比例为1.05%。3）绿地控股董事长张玉良在股东大会上表示，在保障现金流安全的大前提下，未来将在金融机构能够提供贷款的时候，才会重启拿地；绿地外服在绿地外滩中心正式揭牌，开辟轻资产服务新赛道。 图表8碧桂园重选执行董事，绿地控股重启拿地较为谨慎 三、销售端：需求端动力不足，新房市场持续低迷 （一）新房市场：21城成交环比下降1%，同比上升17% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降1%，同比上升17%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积49万方，环比下降1%，同比上升17%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积6907万方，同比增长16%，其中一线城市商品房成交建面1902万方，同比增长37%。监测的6个二线城市商品房成交建面3251万方，同比增长7.5%，11个三四线城市商品房成交建面1754万方，同比增长14%。 图表9本周单日平均成交面积49万方，与上周基本持平 21城周度成交面积342万方，三四线城市同比转负。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为83万方、186万方、73万方，环比上升-16%、7%、1%，相较去年同期上升40%、9%、-9%。2）一线城市上海新房热度略有下降，成交面积环比下降22%，但同比仍保持高增。二线城市中，杭州、成都市场坚挺，分别同比增长6%、39%，宁波增速转正为110%。 图表10本周21城周度成交面积342万方 （二）二手房市场：11城成交环比上升2%，同比上升47% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比上升2%。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积26万方，环比上升2%，同比上升47%，二手房热度维持。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3549万方，同比增长56%，二手房热度仍处于历史高位。 图表11本周11城二手房日平均成交面积26万方，维持高位 本周11城二手房成交面积184万方。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为40万方、121万方、23万方，环比分别上升-1%、5%、-11%，相较去年同期上升43%、51%、36%。2）一线城市中北京二手房成交面积为31万方，环比上升-1%，同比上升48%，深圳二手房成交面积8.7万方，环比上升-1%，同比上升29%。 图表12本周11城二手房成交面积178万方 四、融资端：本周发债全部为国央企 本周发债全部为国央企。苏州高新发行12亿信用债，其中超短期融资债券票面利率仅2.08%，利率最低；大江公司发行8亿私募债，票面利率4.2%，利率最高。 图表13苏州高新发行12亿信用债，其中超短期融资债券票面利率仅2.08% 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。五月楼市持续低迷，需求端动力不足。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”， 1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。