银行业周报：按揭贷款早偿那些事

2023年5月30日 行业研究 按揭贷款早偿那些事 ——银行业周报（2023.5.22–2023.5.28） 银行业 买入（维持） 作者分析师：王一峰 执业证书编号：S0930519050002010-57378038 wangyf@ebscn.com 分析师：董文欣 010-57378035 执业证书编号：S0930521090001dongwx@ebscn.com 联系人：蔡霆夆 caitingfeng1@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 从2022年金融稳定报告看中小银行改革化险——银行业周报（2023.5.15–2023.5.21） 从可转债视角看银行股投资——银行业周报 （2023.5.1–2023.5.7） 一季度央行发布会透露的信息——银行业周报（2023.4.17–2023.4.21） 上市银行1Q23业绩前瞻与经营展望——银行业周报（2023.4.10–2023.4.16） 如何看待3月信贷投放和存款“降息”？ ——银行业周报（2023.4.3–2023.4.9） 国内资本工具也会先于股权吸收损失吗？— —银行业周报（2023.3.20–2023.3.26） 从银行视角看3月降准——银行业周报 （2023.3.13–2023.3.19） 从政府工作报告看下阶段金融政策选择——银行业周报（2023.2.27–2023.3.5） 首批个人养老金理财发行，第三支柱产品体系持续完善——银行业周报（2023.2.6–2023.2.12） 要点 按揭贷款早偿率提升引发市场关注。2022年以来，按揭贷款提前偿还（早偿）压力有所加大，全年早偿率“先升后降”，四季度部分银行机构甚至为缓解早偿压力阶段性采取暂停线上预约申请等方式。今年开年以来，随着媒体持续针对按揭早偿报 道，监管引导银行业做好提前还款相关服务，按揭贷款早偿率反弹回升。测算显示23Q1月均早偿规模季环比提升30-40%；4月份伴随着银行季末月对早偿阶段性管控的结束，按揭贷款早偿率明显走高。根据中国货币网数据显示，截至5月26日，RMBS条件早偿率为21.5%，较3月末提升9.1pct。 针对市场对于按揭贷款提前偿还的关切，我们借助RMBS数据归纳了居民按揭贷款早偿率的变化趋势，拆解了居民早偿行为的主要影响因素，并对下一阶段早偿率的潜在变化进行分析和预判。 一、早偿是借款人超额归还贷款本金的行为，可借助早偿率测度早偿强度 早偿是指借款人在合同约定的基础之上，额外偿还贷款本金的行为。对于住房按揭贷款，根据合同约定的本金、利率及期限，按照等额本金或等额本息的计息方式，可计算摊还期内每个月需支付的本金和利息。如果借款人在合同约定的基础之上， 提前偿还部分或全部按揭贷款本金，使其支付的费用超过每个月既定额还款额，即可视为发生早偿。 按揭贷款早偿强度的度量。早偿的强度可以通过早偿率进行测度，单月早偿率 （SMM，SingleMonthlyMortalityRate）和条件早偿率（CPR，Conditional PrepaymentRate）是度量早偿率的两个基本指标。其中，SMM指的是当月提前偿还的本金占期初本金的比例；CPR为SMM的年化指标，二者的关系为： 下面，我们通过一个例子来理解SMM和CPR的计算。假设一笔按揭贷款本金为100万元，利率为5%，期限为20年。按等额本息的方式计算，该贷款月还款额（含本金和利息）约0.66万元，若当月实际还款规模为1万元，则提前还款规模为0.34 万元。在该情形下： 基于RMBS数据，历史上按揭早偿率（CPR）分布可大致划分： ①2006–2009年，按揭贷款逐步兴起的早期阶段，CPR大体围绕20%上下波动，处在历史上最高水平； ②2012年至今，早偿率大体震荡于7%-15%区间，早偿率中枢较前期明显下移；其中，2022年以来，CPR呈现明显震荡上行态势。 图1：条件早偿率（CPR）五日移动平均线走势图2：2022年以来，CPR呈现震荡上行态势 资料来源：CNABS，光大证券研究所；数据截至2023年4月资料来源：CNABS，光大证券研究所；数据截至2023年4月 二、从宏观经济到居民资产负债表，拆解早偿压力的6个重要影响因素 居民按揭早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款定价等诸多因素影响，具体而言： ①房屋销售与早偿率高度正相关，房屋销售改善往往伴生早偿率上行 在我国，房屋在进入交易市场之前，需要结清用于购置该房屋的按揭贷款，带押过户正处于试点阶段，相对规模较小。因此，当二手房换房成交提升时，部分按揭贷款将发生全额早偿，导致早偿率提升。 复盘历史数据来看，在房地产政策放松时期，伴随着住房销售持续改善，早偿率通常明显提升。以2008-2009年（次贷危机）、2014–2016年（“三期叠加”时期）为例，宏观经济下行压力加大背景下，为扭转地产销售低迷局面，监管相应出台多项举措稳定楼市，如大幅下调贷款基准利率、降低首付比例、放松认房又认贷标准、调整购房交易税等。其后，伴随着住房销售端持续改善，早偿率出现明显上行。同时，房屋销售改善通常带动房价上涨，房价上涨预期又进一步提振居民购房需求。因此，房价涨幅也往往与早偿率呈现较强正相关性。 图3：早偿率与商品房销售额高度正相关图4：早偿率与房价环比涨跌幅高度正相关 资料来源：CNABS，光大证券研究所；数据截至2023年4月，单位：%资料来源：CNABS，光大证券研究所；数据截至2023年4月，单位：% ②居民投资机会成本视角，按揭贷款早偿率与理财收益率呈较强负相关关系观测数据显示，按揭早偿率与理财收益率呈现较强相关性。住房资产在我国居民资产中占比6成，是居民资产配置的重要组成部分。从居民投资选择视角，理论 上，当金融资产投资收益率上行时，按揭早偿为借款人带来机会成本上升，借款 人更倾向于金融资产投资；反之，当金融资产投资收益率下行时，借款人相对更倾向于按揭早偿，特别对于实际执行利率更高的按揭贷款而言更是如此。 “房住不炒”背景下，以上逻辑也可能呈现一些新的边际变化，例如居民资产从不动产向金融资产转移趋势增强，财富管理业务渐成近年来金融机构争相布局的赛道，后续随着住房资产在居民资产中占比逐步下降，按揭早偿率与金融投资收益率的相关性可能趋弱。 图5：早偿率与理财收益率呈现负相关关系图6：早偿率伴随着房贷实际执行利率水平的提升而增加 资料来源：CNABS，光大证券研究所；数据截至2023年4月，单位：%资料来源：CNABS，光大证券研究所，注：横轴表示按揭贷款的实际执行利率；样本数 据时间为2006/2–2023/4 ③替代性负债资源的可得性越强、价格越低，则按揭早偿率通常越高 房贷置换，是指借款人通过再融资的方式偿还部分或全部按揭贷款，经营贷、消费贷等是相对常见的按揭置换方式。对于借款人而言，在统筹考虑中长期按揭负债的稳定性、短期其他负债的可得性和成本的基础上，如果置换后的负债价值低于置换前的负债价值，则房贷置换是一个有利可图的选项。理论上，市场利率越低，置换后的负债价值就越低，借款人便越有动机将存量的高息负债部分或全部置换低息负债，从而达到减轻自身还款压力的目的；反之，当前市场利率越高，置换后的负债价值就越高，借款人置换房贷的意愿就越小。 2022年以来按揭贷款与经营贷的“跷跷板效应”较强。2022年以来，市场化有效信贷需求尚待修复背景下，银行零售信贷定价整体承压，部分新发放个人经营贷、消费贷利率相较存量房贷利率具有明显价差优势。测算结果显示，考虑2023 年初按揭贷款集中重定价后，存量按揭贷款超5成执行利率高于5%。而经济发达省份个人经营贷利率多在3.2–3.8%之间，消费贷定价亦明显下行。在按揭贷款和其他可替代资源上出现明显价差，进而刺激了早偿行为增加。根据央行披露的23Q1贷款行业投向统计报告，新增按揭贷款约1400亿，1Q个人经营贷新增规模在1.4万亿左右，占居民中长期贷款比重超过8成。 表1：加点幅度超过50bp的按揭贷款占比高达62.5% 实际执行利率分布区间 规模（万亿） 占比 平均加点幅度（bp） X＜LPR-10bp 7.6 19.4% -24.4 LPR-10bp≤X＜LPR+20bp 5.4 13.9% 9.5 LPR+20bp≤X＜LPR+50bp 1.6 4.1% 36.7 LPR+50bp≤X＜LPR+80bp 13.2 33.9% 70.7 X≥LPR+80bp 11.1 28.6% 87.9 合计 38.9 100.0% 36.2 资料来源：人民银行，光大证券研究所测算，注：X表示实际执行利率 图7：早偿率与新发放一般贷款利率呈现负相关性 资料来源：人民银行，CNABS，光大证券研究所；数据截至2023年3月，单位：% ④居民实际收入情况与收入预期，均与早偿率呈现负相关关系 世界银行数据显示，各国居民人均收入越高，居民杠杆率越高，居民收入和居民杠杆率呈明显正相关关系。从我国住房抵押贷款的数据看，我国滞后2个季度的按揭早偿率与居民收入感知指数呈现较强负相关性，即居民收入增长越理想，相应对于杠杆率容忍度越高，早偿意愿便越小；反之，当居民收入增长放缓，出于对负债安全性的考虑，居民将进入缩表状态，早偿意愿将有所提升。 2022年，我国居民存款新增17.8万亿，同比多增7.9万亿，受疫情影响，居民消费意愿下滑，预防性储蓄增加。与之对应，2022年全年居民端消费类贷款增加1.2万亿，同比少增4.2万亿，其中按揭贷款仅新增0.5万亿，同比少增3.4万亿。今年1~4月份，居民端存款新增1.6万亿，呈现出进一步的存款定期化迹象。其中4月份存款新增-0.5万亿，一定程度上与4月份按揭贷款早偿跳升有关，居民端“缩表”意愿明显抬头。 图8：世界各国居民收入与居民杠杆率正相关图9：早偿率与收入感知指数（滞后2个季度）负相关性明显 资料来源：世界银行，光大证券研究所，数据时间为2021年资料来源：CNABS，光大证券研究所；数据截至2023年3月，单位：% ⑤从银行网点分布看，深耕一、二线城市的银行客户早偿率往往相对更高 分机构看，股份行，以及江浙、广东、北京等地区城农商行客户的按揭贷款早偿率相对更高，而工行、建行、农行等国有行客户的按揭贷款早偿率相对更低，我们推测这主要与不同机构的地域分布有关。江浙、广东、北京等地均为我国经济发达城市，除了本土城农商行以外，股份行网点亦主要分布于此。经济发达城市住房需求旺盛，楼市成交更为活跃，按揭贷款开办时间更长，户均借款规模更大，按揭贷款提前还款和结清的概率相对更大；而国有大行网点较为均匀，涵盖经济欠发达城市，从而导致整体早偿率相对更低。 图10：CPR（MA5）按上市银行划分 资料来源：CNABS，光大证券研究所，注：样本数据时间为2006/2–2023/4 ⑥早偿率随着账龄增加呈现先增后减，通常在第5-10年左右达峰 拟合账龄数据显示，按揭早偿率在第5-10年由早期的10%冲高至13%左右的峰值，此后逐步递减，最终稳定在10%左右。结合生命周期理论看，在借款初期，由于借款人收入相对较低，且首付款部分依靠民间借贷，银行借款合同也存在限制早偿安排，使得早偿率在借款初期相对较低；伴随着借款人收入持续增长，储备现金不断增多、以及房屋置换需求的增加，早偿率呈现阶段性走升态势。此后，伴随着贷款总额的早偿与摊还，剩余按揭贷款规模相对较小，按揭摊还不构成居民的主要支出项后，早偿率有所走低。 图11：早偿率伴随着账龄增加呈现先增后减态势 资料来源：CNABS，光大证券研究所，注：横轴表示账龄；样本数据时间为2006/2–2023/4 三、2022年以来，受资产端投资回报率下降、替代性负债资源可得性提升、居民收入承压等多重因素影响，按揭贷款早偿率震荡走高 2022年以来，按揭贷款早偿率呈现上行态势，22Q4因部分银行机构加强早偿行为约束限制，早偿率阶段性走低，但随着监管引导银行业做好提前还款相关服务，按揭贷款早偿率反弹