黑金三四线城市，再启新征程

背靠央企股东，布局下沉市场：中海宏洋是中国海外发展的联营公司，共享“中海地产”品牌。中国海外发展侧重于布局一二线城市，而中国海外宏洋更下沉，主要布局二三四线城市。公司持续贡献业绩，2022年签约销售额、销售面积、新增土储建面、总土储建面在中海系列公司中的占比分别为14%、27%、24%、36%。公司的股权结构一直保持稳定，近十年以来，第一大股东始终是中国海外发展，而中国海外发展最终母公司为央企中建集团，实控人为国资委。公司的主营业务为房地产开发，历年来占总营收比重超99%。 销售市占率提升，投资节奏合理：2022年短期冲击打断了公司销售持续上升的轨道，不过2023年前4个月销售又实现了强力回弹。公司行业排名持续上升，且2022年在18个城市的销售额位列当地Top3，接近已布局城市半数。 公司虽为与中国海外发展错位竞争，布局低能级城市，但也多为中西部省会或者东部沿海城市，不管是省内虹吸还是内生改善，均能持续产生住房需求，且遇到的竞争较小。公司合理把握投资机遇，总土储充裕且结构合理。公司项目权益比高，2022年销售额、新增土储地价、总土储建面权益比分别高达85%、82%、85%，且操盘比例高，2019年以来合联营销售额占比始终低于10%。 极高的并表及权益比有助于公司强势把控开发节奏且财报透明无表外隐忧。 成本管控能力强，资金状况良好：得益于经营稳健、交付平顺，公司营业收入多年来持续增长。2022年，公司实现营业收入575亿元，同比+7%；2023Q1，公司实现营业收入91亿元，同比+33%；受计提存货减值项拖累，2022年公司盈利水平短期承压，归母净利润31.5亿元，同比-38%；归母净利率5.5%，较上年下降3.9个百分点，剔除减值影响则为9.6%；毛利率14.4%，较上年下降8.6个百分点，剔除减值影响则为19.0%。公司始终注重股东回报，2022年依旧给出了21%的派息比例，与2021年持平。按年末收盘价计算，公司2022年股息率为6.2%。公司降本增效能力强，部分抵消外部因素对利润的侵蚀，财务保持“绿档”，债务结构良好，在手资金充裕，现金流表现稳健。 盈利预测与估值：公司掘金三四线房地产市场，背靠央企股东，经营稳健，再启新征程。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司合理股价区间为4.5至5.9元，较当前股价有13%至46%的空间。预计公司2023-2025年的归母净利润分别为30.2/29.6/34.5亿元，每股收益分别为0.85/0.83/0.97元，对应当前股价PE分别为4.2/4.3/3.7倍，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；三四线城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 盈利预测和财务指标 图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图 ...........................................................................................................................38：公司历年经营利润及同比 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19 19 19 ...................................................................................................................................39：公司历年经营利润率 ............................................................................................................................40：公司加权股东回报率ROE ...............................................................................................................................................41：公司ROE构成 .......................................................................................................................................42：公司历年派息比例 .......................................................................................................................43：公司历年每股股息及股息率 ...........................................................................................................................................44：毛利率同行对比 ...................................................................................................................................45：归母净利率同行对比 ...............................................................................................46：公司历年成本费用率（=毛利率-净利率） ...................................................................................................................................47：成本费用率同行对比...................................................................................................................................48：管理费用率同行对比...................................................................................................................................49：销售费用率同行对比 ...............................................................................................................................50：公司历年总资产及同比 ...................................................................................................................................51：公司历年资产负债率 ...........................................................................................................................52：公司历年货币资金及同比 .......................................................................................................................53：公司历年货币资金受限比例 ...................................................................................................................................54：公司历年销售回款率 .......................................................................................................................55：公司历年经营活动净现金流.......................................................................................................................56：公司历年投资活动净现金流.......................................................................................................................57：公司历年融资活动净现金流 表表表表表表表表表 .......................................................................................1：公司主要董事及高管（截至2023年4月25日） 7 9 20 20 21 21 22 22 22 .......................................................................................................................................2：中长期住宅需求测算 .................................................................................................................................................3：公司营收假设 .....................................................................................................4：未来三年盈利预测表（单位：百万元） .................................................................................................5：盈利预测情景分析（乐观、中性、悲观） .................................................................................................................................................6：资本成本假设 ................................................7：地产开发业务重估权益增值相对房价和WACC的敏感性