统计局4月数据点评：温和复苏，区域分化

4月销售同比量增价减，重回稳定增长区间 1-4月销售金额同比+8.8%，增速较1-3月增长4.7pct，其中住宅销售金额同比+8.3%；4月单月销售金额环比-39.0%，同比+13.2%，增幅较3月扩大6.8pct。 1-4月销售面积同比-0.4%，增速较1-3月增长1.4pct，其中住宅销售面积同比-2.2%；4月单月销售金额环比-48.1%，同比-11.8%，降幅较3月扩大8.4pct。 4月单月销售均价为11969.5元/平，环比+17.4%，同比+28.3%，降幅较3月收窄18.2pct。 进入4月，在经历前期积压需求释放后自然回调，销售回归稳定增长区间。分区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。分城市看，一线城市受购买力较强、需求相对稳定，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。 结合高频数据看，我们监测的60城新房高频成交4月同比+17%，增速较3月下滑19pct，呈现季节性回落的同时，考虑5月前两周高频销售增速仍有放缓迹象，整月销售边际或仍承压，城市端的销售分化或愈发明显。 开发投资降幅走扩，竣工端表现亮眼 1-4月房地产开发投资累计完成额同比-6.2%，累计增速较1-3月下降0.4pct。其中： 增量端：新开工面积累计同比-21.2%，累计增速较1-3月下降2.0pct；单月新开工面积同比-28.3%，较3月上升0.7pct。房屋施工面积累计同比-5.6%，累计增速较1-3月下降0.4pct；单月施工面积同比-45.7%，较3月下滑11.5pct；房屋竣工面积累计同比+18.8%，累计增速较1-3月上升4.1pct；单月竣工面积同比37.3%，较3月上升5.2pct。 销售带动到位资金改善，外部融资需求下滑 1-4月全国房地产开发企业到位资金同比-6.4%，较1-3月增长2.6pct。4月单月到位资金环比-21.9%，同比+0.8%，增幅较3月减小2.0pct。 其中：1）销售回款：1-4月定金及预收款累计同比+3.7%，4月单月同比+29.3%，环比-16.3%。1-4月个人按揭贷款同比+2.5%，4月单月同比+21.9%，环比-24.5%。2）外部融资：1-4月国内贷款同比-10.0%，4月单月同比-12.4%，环比-23.7%；1-4月自筹资金同比-20.3%，4月单月同比-27.9%，环比-27.0%。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：地产销售、竣工表现不及预期；开发投资、新开工、拿地、施工等指标恢复不及预期；因城施策力度不及预期 1.点评：温和复苏，区域分化——统计局4月数据点评 1.1.4月销售同比量增价减，重回稳定增长区间 单月销售金额同比继续回暖，销售面积降幅有所增大 1-4月销售金额同比+8.8%，增速较1-3月增长4.7pct，其中住宅销售金额同比+8.3%；4月单月销售金额环比-39.0%，同比+13.2%，增幅较3月扩大6.8pct。 1-4月销售面积同比-0.4%，增速较1-3月增长1.4pct，其中住宅销售面积同比-2.2%；4月单月销售金额环比-48.1%，同比-11.8%，降幅较3月扩大8.4pct。 4月单月销售均价为11969.5元/平，环比+17.4%，同比+28.3%，降幅较3月收窄18.2pct。 4月统计局数据口径有所调整 由于与上年已公布同期数据间存在不可比因素，统计局针对数据口径做出调整，开发投资、商品房销售面积等指标增速均按可比口径计算，主要原因包括： 1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订；2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正；3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 核心经济圈销售向好，部分城市热度下滑 进入4月，在经历前期积压需求释放后自然回调，销售回归稳定增长区间。分区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。分城市看，一线城市受购买力较强、需求相对稳定，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。 结合高频数据看，我们监测的60城新房高频成交4月同比+17%，增速较3月下滑19pct，呈现季节性回落的同时，考虑5月前两周高频销售增速仍有放缓迹象，整月销售边际或仍承压，城市端的销售分化或愈发明显。针对后续销售趋势，我们认为：1）6月进入传统冲刺月，房企加大供货力度有望刺激需求回升、带动市场信心回暖。2）22年下半年低基数效应下同比指标有望继续修复；3）需求侧预期惯性修复，销售增速或进一步脉冲改善，基本面有望维持于复苏通道。 图1：商品房销售面积累计情况 图2：商品房销售额累计情况 图3：商品房销售面积单月情况 图4：商品房销售额单月情况 图5：商品房销售均价单月情况 图6：商品住宅销售均价单月情况 1.2.开发投资降幅走扩，竣工端表现亮眼 1-4月房地产开发投资累计完成额同比-6.2%，累计增速较1-3月下降0.4pct。其中： 增量端：新开工面积累计同比-21.2%，累计增速较1-3月下降2.0p Ct ；单月新开工面积同比-28.3%，较3月上升0.7pct。房屋施工面积累计同比-5.6%，累计增速较1-3月下降0.4p Ct ； 单月施工面积同比-45.7%，较3月下滑11.5pct；房屋竣工面积累计同比+18.8%，累计增速较1-3月上升4.1p Ct ；单月竣工面积同比37.3%，较3月上升5.2pct。 尽管近期需求侧出现复苏迹象，但4月房地产投资和开发建设仍在下降，房企对后续市场波动性仍存担忧。开工、施工端受22年行业拿地规模下滑影响降幅较1-3月仍在扩大，竣工端继续回暖。针对投资端后续趋势，我们认为：1)短期受销售复苏节奏牵制，开发投资、开工、施工端修复或仍较为弱势；2)下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工具备修复空间；3）“保交楼”推动下竣工端有望继续走强。 图7：房地产开发投资累计完成额情况 图8：房地产开发投资当月完成额情况 图9：房屋新开工面积累计情况 图10：房屋新开工面积当月值情况 图11：房屋施工面积累计情况 图12：房屋竣工面积累计情况 图13：房屋竣工面积当月值情况 1.3.销售带动到位资金改善，外部融资需求下滑 1-4月全国房地产开发企业到位资金同比-6.4%，较1-3月增长2.6pct。4月单月到位资金环比-21.9%，同比+0.8%，增幅较3月减小2.0pct。 其中：1）销售回款：1-4月定金及预收款累计同比+3.7%，4月单月同比+29.3%，环比-16.3%。 1-4月个人按揭贷款同比+2.5%，4月单月同比+21.9%，环比-24.5%。2）外部融资：1-4月国内贷款同比-10.0%，4月单月同比-12.4%，环比-23.7%；1-4月自筹资金同比-20.3%，4月单月同比-27.9%，环比-27.0%。 从房企资金看，受到市场销售改善影响，房地产开发企业资金紧张状况有所缓解。分融资渠道看，4月，需求端定金及预收款、个人按揭贷款增速保持良好韧性，环比降幅表现低于销售额；供给端，国内贷款与自筹资金的同比均呈下滑趋势。四个分项中，定金及预付款4月单月同比增幅最大，自筹资金同比降幅最大。针对资金端后续趋势，我们认为：1）企业资金流入对销售的依赖性增强，促回款仍为多数企业主要发力方向；2）受制于销售分化及土地市场疲软，部分房企外部融资需求仍相对有限；3）政策端表态下阶段坚持稳市场、保民生，我们认为融资资金具备释放空间，关键前提仍是市场预期好转带动企业信心回升。 图14：房地产开发到位资金累计情况 图15：房地产开发到位资金单月情况 图16：定金及预收款累计情况 图17：定金及预收款当月情况 图18：个人按揭贷款累计情况 图19：个人按揭贷款当月情况 图20：国内贷款累计情况 图21：国内贷款当月情况 图22：自筹资金累计情况 图23：自筹资金当月情况 2.策略：认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益 我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 3.风险提示 1)地产销售、竣工表现不及预期 2)开发投资、新开工、拿地、施工等指标恢复不及预期 3)因城施策力度不及预期