年报解读-保利物业

年报解读-保利物业 【年报解读】 保利物业：大物业战略持续引领，营收保持行业领先地位 2023年3月29日，保利物业服务股份有限公司（股票代码：06049.HK，以下简称 “保利物业”）发布2022年年度业绩公告，公司管理规模稳步扩大，业务结构进一步优化，企业高质量发展。 2022年，保利物业实现营业收入136.86亿元，同比增长26.9%；毛利为25.74亿元，同比增长27.8%，净利润为11.1亿元，同比增长31.6%。截至2022年12月31日，保利物业在管项目涵盖全国多达210个城市，在管项目增至2089个，总在管面积约为5.76亿平方米，同比增长约23.87%；签约项目增至2721个，总合约面积约为7.72亿平方米，同比增长17.68%。 一、总营收、毛利、净利润实现跨越式增长，整体获利能力高质量的提升 保利物业2022年全年营业收入为136.86亿元，相较去年的107.82亿元同比增长 26.9%；毛利为25.74亿元，相较去年的20.14亿元同比增长27.8%，净利润为11.1亿元，相较去年的8.46亿同比增长31.6%。保利物业凭借高质量的服务等优势在期内营业收入、毛利、净利润实现跨越式的增长，整体获利能力显著提升。同时，依靠着强大的现金流，在手现金充沛的优势，使得财务表现极其安全。 图：2021—2022年保利物业同期营收、毛利及净利润变化情况 单位：亿元 136.9 107.8 20.1 25.7 11.1 8.46 160 140 120 100 80 60 40 20 0 营业收入毛利归母净利润 20212022 （数据来源：企业年报，中指研究院整理，下文同） 二、规模增速明显，整体布局向核心城市集中 保利物业作为最早提出大物业战略物企，凭借独到的战略眼光与强大的执行能力，积跬步以致千里的行动方针，在规模的增长方面，常年占据行业的领先地位。 截至2022年末，保利物业合同管理面积增至7.72亿平方米，在管面积约5.76亿平方 米。从全国布局看，保利物业已经构建起涵盖全国29个省、直辖市与自治区的210个城市， 合同数量达2721个，在管项目数增至2089个。全国化布局进一步扩大，规模化优势持续上扬。 管理规模的增长，一方面源于大股东保利发展控股的稳健发展，为保利物业带来持续 优质的业务增量。2022年，保利发展控股集团的合同销售金额排名行业第二，连续十三年蝉联“中国房地产行业的领导公司品牌”。截止2022年12月31日，来自保利发展控股集团的合同管理面积达313.3百万平方米，较2021年12月31日的合同管理面积增长约 34.3百万平方米。 图：2022年保利物业规模布局及结构情况 市场拓展能力是企业持续健康发展的强劲动力源，保利物业表现出强劲的第三方拓展能力。新中标第三方项目单年合同金额27.7亿元，第三方物管收入同比增长42.4%，第三方物管收入贡献持续攀升。非居业态收入占比同比提升3.1%，收入结构进一步优化。 图：2020-2022年越秀服务第三方拓展面积及占比情况 4 3.5 70% 单位：亿平方米 59.94% 60.03% 613..3503% 2.79 2.28 60% 3 50% 2.5 2 1.5 40% 30% 20% 1 0.5 10% 00% 202020212022 第三方拓展面积占比 图：保利物业第三方拓展主要项目（部分） 在区域布局方面，保利物业持续深耕核心区域，聚焦优质城市。通过发挥多业态协同拓展优势并且加大核心城市拓展力度，实现核心区域的密度提升。2022年新签约第三方项目中，一二线城市项目的单年合同金额占比达67.3%，同比提升10.6%，业务布局逐步向核心城市集中。 3、业务结构进一步优化，多种经营与增值服务共发力 保利物业营业收入类型主要有三大类，分别是物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。 在物业管理服务方面，作为行业内最早一批布局城市服务的头部物企，保利物业在商办、公建、城市服务等多个业态领域，非居业务规模与能力均处于行业领先地位。截止 2022年12月31日，保利物业依靠在管面积的扩大与在管数量的增长，源自于物业管理服务的收入约为84.28亿元，同比增长约26.4%。 图：2022年保利物业物业管理服务收入分类情况 （单位：亿元） 20.6 24% 12.8 15% 50.86 60% 住宅物业商业及写字楼公共及其他物业 住宅物业作为物业管理服务收入的核心板块，保利物业为其打造了“东方礼遇”、 “四时雅集”、“亲情和院”三大物业服务品牌，为了满足不同群客的居住需求，集团更是围绕健康、安全、智慧三大主题完善产品服务体系建设，为业主提供高质量的居住体验。 对于非住宅物业，保利物业针对商业和公共及其他物业，分别打造了“星云企服”、“镇兴中国”两种不同特色的品牌。围绕“场景运营”的服务理念，提供包括物业管理、资产管理与企业服务在内的三位一体服务体系，致力打造国资商办服务第一品牌；基于细分业态的客户需求打造差异化的服务产品，针对地方政府关于综合治理、环境提升、民生服务等需求推出【5G】、【3C】两种产品体系，在提升细分业态服务针对性的同事，灵活满足客户的定制化的服务需求。 在增值类服务方面，2022年上市物企普遍呈现下降态势。保利物业却在增值服务发展中表现出强劲增势。根据年报，保利物业社区增值服务收入约30.6亿元，较去年同期增长33.1%。利润同比增长35.6%，毛利贡献占比提升2.1%，实现规模、盈利双增长。 图：2021-2022年保利物业收入分类情况 单位：亿元 84.3 33.04% 66.7 26.39% 20.99% 30.6 23 18.1 21.9 90 80 70 60 50 40 30 20 10 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0 物业管理服务非业主增值服务社区增值服务 0.00% 20212022增速 增速的背后是模式的转变。经过多年探索实践，保利物业完成增值服务多赛道机会挖 潜向产业精耕模式的转变，聚焦到家服务、美居服务、资产服务等核心板块。通过产业能 力与社区场景结合，发挥物业优势，推进垂直化产业打造升级。在社区中建立前置仓，聚 焦米粮油等刚需重货，推出30分钟上门送达模式。目前，在全国已建设前置仓628个，打 造多个千万级爆品。 上线业内首个一站式房屋全托品牌—保利托房，联动美居、家政等服务，将点状的经 纪业务交易升级为长周期以房屋资产为核心的一站式服务，为业主提供房屋市场咨询、托 管、养护、租售以资产为核心的一体化服务。首家门店广东佛山紫山店营业一周取得钥匙 委托量，达到传统中介服务商3个月的委托量，试点租售业绩市占率商圈第一。通过强化 客户服务体验改良传统商业模式、优化产品盈利模型，促进社区增值服务焕发出新的产业 竞争力。 四、总结展望 保利物业构建了五位一体的精细化运营体系，实现运营管理能力的系统性提升。搭建 《钻石项目评价模型》，以精益活动助力氛围营造，全面开启了精益管理提升工作。推进全生态全周期项目管控体系，实现对最小业务单元的穿透式管理，提升管理精细化水平。 对于组织人才管理，保利物业求贤若渴，再加之其加大培养与引进专业高端人才，实 现了人才井喷。并推动激励机制改革创新，建立限制性股票激励工具，完善核心团队中长效激励体系，激发团队战斗力。 对于成本精益方面，强化全面预算管理与周期成本管控机制，强化数据赋能经营管理， 发挥规模优势推进业务采集。 不忘初心，向高质量发展模式转型。保利物业将继续秉持“大物业生态平台首席运营 商”的企业愿景，深化高质量发展道路，充分践行央企物业公司的使命和担当，保持与国家战略同频共振，围绕“攻坚市场，登高品质，提效运营”的工作主线，加速提升物业管理市场份额，推进社区增值产业纵深发展，并通过精益化管理与数智化赋能，全面提质增效。