五一成交同比增21%，汉郑昆等来访认购回升至3月水平

中国房地产 2023年5月 研报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 五一成交同比增21%，汉郑昆等来访认购回升至3月水平 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6 五一成交同比增21%，汉郑昆等来访认购回升至3月水平 文/杨科伟俞倩倩 2023年“五一”假期得益于疫情管控全面解绑，旅游行业呈现爆发式增长：经文化和旅游部数 据中心测算，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%；实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，按可比口径恢复至2019年同期的100.66%。与之形成鲜明对比的当属楼市行情，仅个别城市诸如武汉、郑州等项目来访、认购有所回升，余下多数城市成交堪比一个正常的周末。究竟不同城市间呈现出怎样的分化行情，短期的复苏行情是否告一段落？ 一、五一多数推盘缩量，成交同比增21%但日均较4月仍降64%，亦不及2019/2021年同期 从供应层面来看，2023年五一假期（2022年4月29日-5月3日，下同）房企整体推盘积极性不高：除了广州、武汉等等极个别城市集中在节前一周取证开盘、蓄势待发之外，余下多数城市推盘量较去年同期均有了不同程度回落，青岛五一期间甚至出现0供应。 从CRIC监测的五一成交备案数据来看，44个重点监测城市累计成交78.85万平方米，较2023年4月日均降幅达64%，同比持增21%，不过尚不及2021年和2019年同期水平。分能级来看，一线 城市需求相对“坚挺”，同比翻番，广州、深圳成交表现略好于2019年五一假期。二三线跌多涨少， 三四线春节后涨幅不及二线，目前较4月日均回调幅度也略小于二线。 表：五一假期44个重点城市商品住宅成交备案面积及其变化（单位：万平方米） 能级 城市 2023年五一 五一日均较4月日均 同比 较2021年五一 较2019年五一 一线 北京 1.40 -91% -65% -14% -42% 广州 9.59 -23% / -26% 55% 深圳 2.83 -50% 43% 0% 6% 合计 13.81 -59% 133% -21% 22% 二线 武汉 8.02 -45% -4% -56% -38% 青岛 6.74 -56% -1% 11% -11% 南京 2.89 -70% 8% -74% -44% 苏州 2.50 -75% 21% -60% -46% 福州 1.03 -62% -32% -63% 32% 成都 0.24 -99% -85% -82% -96% 合计 21.41 -76% -7% -53% -42% 三四线 佛山 6.55 -31% -3% -66% -55% 温州 5.12 -45% 150% -59% 216% 茂名 4.65 -11% 59% 144% 699% 江门 4.34 -42% 10% / / 汕头 3.79 -2% 42% / 45% 东莞 2.85 -34% / 428% -20% 湛江 2.02 -62% / / -19% 烟台 1.81 -59% 38% / / 韶关 1.59 62% 137% / / 清远 1.42 -71% -9% 0% / 肇庆 1.35 -71% -39% -43% / 漯河 1.16 -69% -40% / / 广安 1.09 -26% 152% / / 阳江 0.91 -72% -15% / / 南充 0.87 -44% -24% -55% / 东营 0.52 -82% 23% 15% -74% 齐齐哈尔 0.48 4% 229% 56% / 泰安 0.47 -92% / -61% -85% 宝鸡 0.47 -83% 127% 30% / 揭阳 0.28 -77% -94% / / 惠州 0.27 -89% 46% 225% -90% 曲阜 0.24 -55% 35% -31% / 江都 0.19 -1% 10% 25% / 嘉兴 0.18 -90% 844% -75% / 扬州 0.17 -92% -25% -87% -87% 建瓯 0.12 -48% -38% -56% -73% 武夷山 0.12 -17% 159% 80% -68% 汉中 0.09 -91% -63% / / 鹤壁 0.07 -88% -83% / / 邵武 0.04 -60% 88% -86% -92% 乐平 0.04 -92% -19% 220% / 漳平 0.01 -90% -83% -78% -93% 平潭 0.30 -23% 25% -39% / 浦城 0.03 -58% -23% -79% -54% 建阳 0.02 49% 72% -44% -96% 合计 43.62 -53% 20% -5% 19% 总计 78.85 -64% 21% -28% -7% 备注：1、2023年五一假期为2023年4月29日-5月3日，2022年五一假期2022年4月30日-5月4日，2021年 五一假期2021年5月1日-5月5日，2019年五一假期2019年5月1日-5月5日 2、2023年4月日均剔除了4月29日-30日假期成交数据计算 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、认购调研：京沪热点恒热，二线仅郑汉昆认购回升，三四线去化继续承压 考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，“五一”假期整体市场成色一般，26个重点城市成交环比下降48%，近乎“腰斩”，同比持增33%。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6 一线城市市场平稳运行，京沪热点恒热，广深低位持稳。上海五一假期中3盘开盘、7盘完成认筹，仅3个楼盘去化表现较差，主要滞销原因为区位差、蓄客时间短、无价格优势等。北京认购面积同环比齐降，项目分化持续加剧，部分刚需刚改楼盘得益于“老带新”、一口价、特价房、到访礼、认购礼等多重优惠政策，假期期间认购量在25套以上，日均到访量达40组左右，而相对冷 门楼盘假期认购量在10套以内。广州因4月底扎堆开盘，客户分流，整体五一假期去化率仅为15%，同比下降13个百分点。深圳五一成交平平，房企推盘积极性不高，仅一刚需盘加推，去化不足15%。 二线城市轮动复苏，环比近乎腰斩，同比上涨40%。多数城市较4月末增长动能放缓，环比持降，主因源于前期积累的刚需刚改需求释放殆尽，仅武汉、郑州、昆明等少数城市小幅回升。武汉主要得益于房交会补贴政策，实际优惠额单套在3万元左右，而郑州同样得益于前期限购政策松动扩大购房基数，叠加短期内房企加大营销折扣，短期内刺激了一波抄底需求释放。 随着返乡置业热潮已过，三四线整体延续下行走势，环比下降56%，同比下降23%，在不同能级城市中降幅居首，整体去化承压，仅洛阳、开封等个别城市轮动复苏，长珠三角重点城市诸如常州、泉州、镇江、漳州、扬州等环比持降，市场增长动能持续放缓，居民购房复归理性。 表：2023年五一假期26个重点监测城市认购面积及其变化（单位：万平方米） 能级 城市 2023年五一假期 环比 同比 能级 城市 2023年五一假期 环比 同比 一线 北京 8.99 -35% -5% 二线 济南 3.74 -79% 185% 深圳 4.40 -61% 175% 南京 3.02 -78% -24% 合计 13.39 -47% 21% 厦门 2.60 -37% 45% 二线 武汉 27.67 37% 20% 长春 1.80 -78% 50% 成都 18.45 -67% 55% 福州 1.63 -57% -18% 郑州 13.46 39% 3% 合计 141.60 -47% 40% 重庆 10.50 -31% 0% 三四线 洛阳 2.46 34% -28% 合肥 10.23 -30% 508% 开封 1.50 15% 95% 苏州 8.78 -50% 165% 常州 1.35 -68% 11% 昆明 8.11 15% 153% 泉州 1.03 -37% -64% 杭州 7.80 -77% 427% 镇江 0.98 -76% -32% 宁波 6.98 -42% 141% 漳州 0.35 -86% -44% 天津 6.30 -10% -23% 扬州 0.31 -87% / 青岛 5.68 -73% -36% 合计 7.98 -56% -23% 南宁 4.85 -19% 80% 总计 162.97 -48% 33% 备注：2023年五一假期为2023年4月29日-5月3日，环比对应数据为2023年4月24日-4月28日，同比对应数 据2022年4月30日-5月4日 数据来源：CRIC机构调研 三、项目去化：郑汉昆刚需项目依托价格优势尚能走量，穗厦济改善去化好于刚需 从项目去化来看，短期内各城市大体呈现出如下特征：一是郑州、武汉、昆明等以刚需客群为主导城市，短期内依托价格优势尚能走量。以昆明为例，典型民企项目平均认购11套，较4月周均认购套数增加5套，涨幅45%。认购套数高位的项目除华夏金地世博一号渠道+降价双管齐下外，筑 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6 友双河湾降价+送产权车位降低实际成交单价、万科城凭借长期红盘+五一期间特价房噱头实现认购套数在20套以上。 二是广州、深圳、济南、青岛、天津、厦门等改善盘整体去化优于刚需：广州中心区中高端需求旺，天河、荔湾核心区推新去化约3成，外围增城、从化去化不足10%。厦门改善楼盘在五一前及五一期间抢开，天琴海、五缘湾海两大湾景楼盘均凭借价格差策略实现了7成以上高去化。济南 改善项目铁投仁恒河滨城开盘去化率达到95%，刚需刚改项目大华公园城市去化率仅为7%。 表：2023年五一假期部分热销项目情况（单位：元/平方米，平方米，万元/套，套） 城市 项目名称 预售均价 热销户型 热销总价段 五一期间销售套数 厦门 建发五缘湾海 71800 144-148四房、221四房、270五房 900-2300 222 宁波 绿城东投·凤鸣云翠府 43106 115、148、161、275 640 201 合肥 高速信达时代星河 25764 107-117 326 158 昆明 龙江金茂府 23060 162四房；199四房 438 67 武汉 招商武汉城建未来中心 16700 98-100 155-160 67 北京 京投发展·北熙区 79000 80-118二房；93-123三房 840 65 济南 雪山万科城 16000 95、110、130 152-210 65 北京 龙湖·御湖境 45000 92-129三房；115-188四房 630 55 广州 世纪金源天河源筑 85000 / / 52 昆明 筑友双河湾 16523 88两房；127三房 202 44 北京 中海和瑞叁號院 95000 104-145三房 1200 42 北京 九里熙宸 58440 76-85二房；85-120三房 600 40 昆明 华发书香云海 13500 89三房；113三房 149 40 漳州 特房锦绣碧湖D区 16000 117-168 250 37 苏州 华侨城龙湖启元 30000 / 372 36 重庆 中建启宸 16750 78-99 127-162 36 北京 君礼著 106000 108-131三房；125-165四房 1500 35 昆明 中海汇德里 18000 89三房；118三房 187 33 郑州 电建洺悦融园 19000 143四房 272 32 天津 龙湖青云阙 43000 111 480 30 北京 永定金茂府 95000 128-144三房；143-175四房 1450 25 数据来源：CRIC机构调研从当前各城市项目折扣力度来看，改善项目“高冷”，释放折扣力度有限；城市外围刚需“内 卷”加剧。以佛山为例，据不完全统计，今年五一共超过50个项目加入降价促销队列，其中降幅较大的项目主要集中在城区外围，核心区流量项目促销力度有限，主打特色主题活动吸引客