2022年济南房地产市场年度报告

2022 济南房地产市场年度报告 2023.1 (O) 世联行 世联行 01宏观环境分析 目录02土地市场分析03住宅市场分析 04公寓市场分析 () 世联行 /01 宏观环境分析 政策环境 宏观市场 城市规划和基建 2022年全国政策回顾 世联行世联行 () 世联行 政策导向趋松，地方“因城施策”，从试探性松绑到促销售政策持续加码，能松尽松两度降准、三次降息，支持刚性和改善性住房需求 多措并举“保交楼，稳民生”； 纠偏融资收缩宿性政策，打通融资渠道，“三支箭”救房企 ●5月23日：【国常会】因城施策·8月24日【国常会】国常支持刚性和改善性住房需求。 【两会】坚坚持持【电视、电话会议】：房地产活运用信贷等政策，用好政 世联行 房住不炒，三程 调控政策能出尽出 策工具箱，支持刚性和改善 租购并举加快发展长 ●央行、银保监会：首套商贷利 住房需求， 灵活运用保交楼●国务院副总理刘鹤：房 租房市场，推进保障住 房建设，更好的满足购 率下限下调20基点：在全国统 专项借款地产是国民经济的支柱 ·10月28日，【国产业，针对当前出现的 房者合理需求，因城施一贷款利率下限下，各地因城央行：4000亿中期借贷便 常会】因城施策下行风险，我们已出台 促进房地产良性发 施策调整利率下限利和20亿逆回购：下调LPR， 支持网性和改善一些政策，正在考虑新 展●央行：5年期LPR下降至4.45%1年3.65%，5年4.3%性住房需求的举措 1月世4月7月9月11月 3月5月8月10月 ●1月24日，【银保?4月29日，「中央政●7月21日，【中共中●9月29日，【央行、银保·央行、银保监会：第一 监会1坚持房治局会议】坚持房住央政治局会议）：稳监会】允许部分城市阶支箭“金融十六条” 住不炒”，因城不炒，完善房地产政定房地产市场、房住段性放宽首套住房商业第二支前发债支持：证 施策促房地产业策，支持刚性、改善不炒，因城施策用足性限个人住房贷款利率下监会第三支箭，在股权 发展世联行 持刚性和改善需求施 良性循环和健康需求，优化资金监管用好政策工具箱，支 ·9月30日， 【财政局、税 融资方面调整优化5项措 ●央行：LPR降1年 压实地方政府责任， 务总局】年内（卖一 3.7%，5年4.6%; 保交楼、稳民生 可退个人所得税 (至) 1.1全国政策“因城施策”促销售政策能出尽出，刺激需求端世联行 地方调控自由度提高，“四限”优化、首付比例调整、购房补贴、公职人员团购等促销售政策持续加码，多重政策刺激需求端。放松 趋势由三四线向一二线转移扩围， 政策调控内容总结： 符合条件的城市进一步下调商贷利率的下限，已经下调的城市根据当地实际情况继续优化调整 核心一二线城市跟进优化“认房认贷政策，继续优化限购政策，一线城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；降低交易税费，契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间 世联行 条2022年全国月度房地产政策分布频次政策类别一二线城市三四线城市 五线及以下 200北京、成都、西安、南京、武东莞、佛山、九江 优化限购汉、济南、中山、苏州、兰州、庆阳、嘉兴、惠州、廊坊 长沙、无锡绍兴 160 优化限价东莞、荆门、南通、 诸暨、世庆阳联行 120绍兴 80158145151天津、厦门、武汉、南昌、石宜宾、遵义商丘、沂水盘锦、丰 冶、西平 111优化公积金或贷款家庄、长春、哈尔滨、贵阳、莘枝花、银川、九江玉屏、四平、 40 9986 82 45 342135 南宁和乌鲁木齐..安庆、南通、包头兴城、监利、大 联行1月2月3月4月5月6月7月8月 9月10月－11月12月 购房补贴、保交付上海、广州、郑州、长沙、太 宜昌、开封、张技福建明溪、安徽 原、世哈尔联滨、厦行门桐城、绵阳 查) 1.2全国政策降准、LPR下调，金融信贷环境宽松，保需求层层加码世联行 金融政策宽松，全年3次下调LPR基点，五年期由年初4.6%降至4.3%，一年期由3.7%降至3.65%全年2次降准，释放长期资金约10300亿元。 时间发布政策内容2022年1年期5年期LPR走势 部门 1月20日央行LPR降低5个基点 4.80% 4.60% 4.60%4.60% 4.60%4.60% 4.45%4.45%4.45% 世联行 4月25日央行央行将下调存款准备金率0.25个百分点，预计释放长期资金约 4.40%4.30%-4.3094.30%4.30%4.30% 5300亿元4.20% 5月24日央行LPR降低15个基点 世联 央行 4.00% 3.80% 3.60%3.70%3.70%3.70%1970%3.70%3.70%3.70% 3.65%3.65%3.65%3.65%3.65%世 8月22日 LPR降低15个基点 3.40%0 10月1日央行首套公积金利率降0.15个百分点3.20% 3.00% 11月日25央行降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金 1月2月3月4月5月6月7月8月明10月11月12月 世联行 约5000亿元 世联行 五年期LPR年期LPR 1.3全国政策房企暴雷增多，爆发停贷潮，多措并举“保交楼稳民生”世联行 刺激需求有限，房地产市场持续下行，房企承压，负债危机和暴雷房企增多，全国范围停工、烂尾项目增多，爆发全国停贷潮 8月中央相应出台保交楼政策，展开保交楼、稳民生的工作。 世联行 停贷潮系统风险引发联政策行保交楼 世联行 ■中央经济会议：确保房地产市场平稳发展 ■住建部、财政部、央行：通过政策性银行专项借款支持难交付项目建设交付 8月 世联行 扎实推进保交楼、保民生、保稳定各项工作12月 保交楼 619月 2王亿专项借款资金启动，保交楼资金落地 3家银行重启PSL，支持保交楼专项借款 11月 联行■央行、银保监：做好保交楼金融服务，支持银行提供保交楼专项借款 10月■央行：明确推动保交楼专项借款加快使用 ■面向6家商业银行推出2干亿保交楼贷款支持计世划联，推动保交楼工作落实 世联行 重) 1.4全国政策“保项目”转为“保主体”，金融16条、三支箭助力房企资世联行 保交楼收效较小，房企暴雷持续 2022年10月起正式纠偏融资收缩性政策，金融16条、证监会5条发布，第三支箭落地，房地产融资闸口释放，转向保主体 世联行 11月9日 中债增 世联行 世联行 意向民企可想 中债增公司提 10月20日11月8日出增信需求11月12日 证监会交易商协会银保监、住建11月23日 第一支箭、允第二支箭延期并部、央行央行、银保监 许少量涉房企扩容，可支持月银行向优质房【金融16 业在A股市场2500亿元民企11月11日企出保置换条】 银保监、证监 融资债券融资央行、银保监预售监管资金11月21日 会、央行 支持民营房企 对民企一视同仁，开发贷，信 托等半年内到期 金融支持 世联行 可展期1年，鼓 发债融资11月28日 【证监会5 10月起融资态度根本改变励信托支持房企条】 第三支箭正式 落地 联行支持房企股权 海世联行栅世联行 融资落地， 三前齐发 () 1.5全国政策重提支柱产业提振市场信心世联行 12月官方重提房地产支柱产业地位，强调房地产对经济恢复的重要性，释放重要信号，引导市场预期提振购房者信心。 2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式明确房地产业是国民经济的支柱产业 对明年经 济整体性 刘此次指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心 所谓“好转”暗含的意思是今年并不好，因为今年经济增速脱离了经济学界测算的潜在增速。因此定调“好转”，应 ■国务2022 好转极有该是要求回归到潜在增速附近，预计明年的增速目标很可能在5.5%左右，这既和当前潜在增速相符，也符合中长期的发 年院副总理信心展目标。 刘鹤：房地 产是国民经 重申房地 济的支柱产刘鹤表示，房地产是国民经济的支柱产业。但这并非方近期首次提及。 2022年12月11日，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆（时任）表示，要加强居民基本住房保障。 房地产是 行风险，我产业 业，当前下 产是支柱 支柱产业，住房更是居民的消费。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚 持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性环和健康发展。 们正在考虑 新的举措， 努力改善行刘鹤称，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市业的资产负正在考虑场预期和信心回暖。 新的房地近期监管部门频频出台帮扶措施，信贷、债券和股权“三箭齐发，托底意向非常明显。重启了地产企业的股权融资。 联行债状况,引产举措限保监会：截至自前，“保交楼”专项贷款工作取得阶段性进展，专项贷款资金基本落实到项目，资金投入带动了一批 导市场预期实物工作量，有力促进了项自建设和交付。引导银行对房地产进行信贷投放1-10月，银行业累计发放房地产开发贷款 2.64万亿元，按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。 和信心回暖 () 1.6济南调控政策优化“四限”送认房不认贷，放宽限售，基本解除限购世联行 2022年济南政策与国家导向基本保持同步，5月开始逐步优化四限。“认房不认贷”、放宽限售条件、基本解除限购。 5月22日长清章丘解除限购、放宽限售条件、公积金额度提升 不再将长清区、章丘区列入限购范国： 世联行 将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易； 在济南市行政区域内购买首套普通自住住房电请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万 元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。 5月24日首套房认房不认贷”非本市户籍首套房最低首付30% 首的套房认定标准由本市户籍职工家庭在本市无住房且无住房贷款（含公积金贷款、商业贷款）记录的，调整为本市户籍家庭在本市无住房 非本市户籍家庭首套房贷款首付比例由60%调整为30%，政策实施以房屋网签时间为准，自2022年5月24日起施行 8月12日二套房最低首付40% 济南住房公积金中心：济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。政策的实施以 房屋网签时间为准，自2022年8月15日起施行。 8月17日二手房可“带押过户”世联行 8月26日社保缴纳时限减半、“连续”变“累计”、月买房条件本科变大专 8月26日，济南发布非本市户籍家庭买房新政策，将“非本市户籍家庭需在我市缴纳个人所得税或社会保险近2年内连续1年，大学学历以上 购房者，缴纳社保满3个月购房”调整为“非本市户籍家庭在限购区域内购房的，需满足在本市累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件：大专（高职）及以上学历购房者，需累计缴纳社保满3个月 9月15日除历下区、市中区其它区域将不再限购首套房首付最低可至20% 世联行 联行9月15日，济南对楼市限购政策做出进一步调整，除继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，其它区域不再限购，该政策自9月16日起实 施，政策正式实施后，济南非限购区域的首套房首付最低可至20%，二套房首付最低可至30% 11月12日首套公积金贷款额度由70万元提高至80万元 世联行 () 1.7济南土拍政策增加供地频次，降低限制门槛，多方位缓解拿地资金压力世联行 2022年济南集中供地增加了1次供地批次，保证金、土地款缴纳规则、竞拍规则均发生调整： ：保证金由30%减少到20%； ：下调土地款缴付标准，由3亿元下调至1亿元，同时延长3个月的缴纳时限，于半年内缴清； ·第三批次实施“预公告”方式，可以有效降低流拍率。 世联地价上限地块溢价率15% 限地价，竞建筑品质和建设进度 世联行 在2022年三批次士地集中出让中实施“预公告”方式，申请人须提交