CNT GROUP年报2022
年报 2022 目录 公司资料2 主席报告书3 管理层讨论及分析5 企业管治报告书23 环境、社会及管治报告书35 董事会报告书58 独立核数师报告书73 综合损益表78 综合全面收益表综合财务状况表综合权益变动表综合现金流量表财务报表附注主要物业附表 词汇 79 80 82 84 87 192 195 公司资料 董事会 执行董事 徐荫堂（主席） 庄志坤（董事总经理） 非执行董事 徐浩铨张玉林 独立非执行董事 高国辉黄德锐张晓京林莹如郑伟波 审核委员会 高国辉（审核委员会主席）黄德锐 林莹如 薪酬委员会 高国辉（薪酬委员会主席）徐荫堂 黄德锐 提名委员会 高国辉（提名委员会主席）庄志坤 张晓京 公司秘书 霍碧仪 核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼 股份过户登记处 香港 卓佳登捷时有限公司 香港夏悫道16号远东金融中心17楼 百慕大 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse,2ChurchStreet HamiltonHM11,Bermuda 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司星展银行（香港）有限公司南洋商业银行有限公司 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreetHamiltonHM11,Bermuda 主要办事处 香港湾仔轩尼诗道338号北海中心28楼E室 网站 www.cntgroup.com.hk 主席报告书 概览 于截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团从事三个主要业务分类。本集团之最大业务分类继续是由中漆经营的油漆及涂料业务，中漆为本公司持有75%权益之非全资附属公司。 本集团亦积极扩充投资物业组合，以提升租金收入及作资本增值之用。本年度，本集团开展酒店业务，并委聘一间酒店管理公司负责经营。该业务分类目前处于起步阶段，因此本集团之酒店业务于二零二二年并无产生溢利。整体而言，于截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团来自油漆及涂料业务之收入以及本集团投资物业组合之回报均较截至二零二一年十二月三十一日止年度有所减少。本集团之酒店业务于二零二二年并无产生溢利。除了此三个业务分类外，本集团亦投资若干股权投资以作投资目的。 二零二二年满布挑战。正如全球所有其他公司，本集团业务受到2019冠状病毒病疫情及全球经济不稳之严重不利影响。于二零二三年第一季度前，各国政府（尤其是中国政府）持续实施严格防疫措施。经济及社会在各方面均面对不同程度之中断。 本集团制漆产品业务之收入于二零二二年减少23.7%至约639,130,000港元，而二零二一年则约为 838,070,000港元。二零二二年本集团制漆产品业务之毛利约为138,610,000港元，较二零二一年约 166,270,000港元减少16.6%。 二零二二年本集团投资物业业务产生的收入减少41.2%至约19,980,000港元，而二零二一年约为34,010,000港元。二零二二年本集团投资物业组合之公平值亏损净额约为15,390,000港元，而二零二一年则录得公平值收益净额约为15,380,000港元，主要乃由于香港及中国内地房地产市况低迷。 与去年相比，钢铁产品贸易业务之收入大幅减少87.7%。有关收入减少主要乃由于二零二二年钢铁业务规模缩减所致。 于二零二二年，本集团之酒店业务产生收入约4,830,000港元。由于酒店业务处于起步阶段，故于截至二零二二年十二月三十一日止年度录得分类亏损6,080,000港元。 本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度之收入为665,590,000港元，较二零二一年之收入减少24.8%。毛利减少44,420,000港元，较二零二一年之毛利显着减少22.1%。截至二零二二年十二月三十一日止年度，本公司股东应占亏损显着增加至94,080,000港元，而二零二一年本公司股东应占亏损则为20,630,000港元。 主席报告书 展望 展望二零二三年，尽管仍有多重不明朗因素，如地缘政治紧张局势、通货膨胀及货币政策紧缩，惟全球经济预期将更为稳定。 随着通关以及隔离限制措施解除，预期香港经济将稳步改善。重启跨境旅游将推动地方经济活动回暖。各国政府推行疫后经济措施，预期将促进本集团之租赁活动，并将于二零二三年加快酒店业务发展。 尽管中国内地及香港经济因多种因素而复杂不稳，如俄乌冲突、中美地缘政治紧张局势及加息，惟本集团将继续提升生产效率，以应对挑战满布之营商环境。 董事将不断审视旗下投资物业组合并审慎评估投资物业之机会，从而提升经常性收入及现金流以作投资用途，并开拓其他新商机，以推动本集团业务持续发展。 最后，董事会谨此向本公司之前任主席林定波先生致以衷心谢意，感谢彼于在任期间对本公司作出之宝贵贡献。 业务回顾 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团从事三个主要业务分类，分别为物业投资业务、酒店业务及油漆及涂料业务，此等业务乃透过中漆（一间于联交所上市之公司）。除了此三个业务分类外，本集团亦持有若干股权及上市证券以作投资目的，并于香港拥有一块可能会被重新开发为安老院舍之土地。 投资物业业务 投资物业 中漆集团持续采取措施及行动以振兴其业务营运。在策略框架之下，中漆集团于二零二二年因应策略将位于沙井的生产厂房（“沙井生产厂房”）转拨为投资物业。于二零二二年十二月三十一日，本集团之投资物业组合由17项物业组成，而于二零二一年十二月三十一日则为16项物业。投资物业组合之合计总楼面面积包括总楼面面积为704,357平方呎（“平方呎”）（二零二一年：313,884平方呎）之物业。此等投资物业包括在香港及中国内地之住宅、商业、服务式住宅及工业物业，以赚取稳定经常性收入及现金流作长线投资用途。本集团所持投资物业（包括中漆集团所持投资物业）之总市值约为729,080,000港元（二零二一年：601,380,000港元），较二零二一年增加21.23%。该增加主要由于二零二二年十二月三十一日以下因素之净影响所致：(i)将中漆集团所拥有之若干物业、厂房及设备重新分类为投资物业；(ii)录得本集团投资物业之公平值亏损净额；及(iii)人民币兑港元汇率贬值。本集团（不包括中漆集团）及中漆集团之投资物业于二零二二年十二月三十一日之市值分别约为488,140,000港元（二零二一年：519,680,000港元）及约240,940,000港元（二零二一年：81,700,000港元）。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，物业投资业务之收入约为19,980,000港元，而截至二零二一年十二月三十一日止年度则约为34,010,000港元。收入大幅减少主要是由于与邓氏宾馆（摩理臣山道）有限公司（“邓氏宾馆”，为本集团位于湾仔之物业（“湾仔酒店”）之租户）之租赁协议于二零二一年十一月八日提前终止所致。截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团（不包括中漆集团）及中漆集团之投资物业收入分别约为16,060,000港元（二零二一年：29,560,000港元）及约3,920,000港元（二零二一年：4,450,000港元）。 二零二二年本集团投资物业之平均出租率为81.9%，而二零二一年则为95.1%。该下降主要是由于中国内地一项工业物业之租赁协议到期并不再重续。二零二二年之租金收入总额（包括集团间租金收入）减少至约24,680,000港元，而二零二一年则约为38,720,000港元。分类溢利约为7,780,000港元，而二零二一年之分类溢利则约为47,300,000港元。分类溢利显着减少，主要是由于二零二二年本集团于香港及中国内地持有之投资物业录得公平值亏损净额15,390,000港元，而二零二一年则录得公平值收益15,380,000港元；及上文所述提前终止与邓氏宾馆之租赁协议。二零二二年之公平值亏损反映香港及中国内地之住宅、商业、服务式住宅及工业物业市场之整体市况。 投资物业业务（续） 投资物业（续） 于二零二一年十一月八日，本集团与邓氏宾馆订立一份退租协议，据此，邓氏宾馆承诺向本集团支付二零二一年一月一日至二零二二年五月三十一日（即原租赁协议之到期日）期间有关湾仔酒店之未付租金，并设有三个月免租期。所有未付租金已经结清。有关湾仔酒店之物业已于二零二一年十一月八日交还本集团。于二零二一年十二月，本集团委聘一名酒店管理顾问（“营运商”）管理及经营湾仔酒店，为期五年。有关本集团酒店营运之进一步详情载于下文“酒店业务”一节。 本集团将持续审视其投资物业组合，并在购入更多可产生稳定收入来源及具备资本增值潜力的香港及╱或中国内地之新物业之策划及决策过程中审慎行事。 服务式住宅之最新发展 本集团过往租出一幢位于香港旺角之25层高的综合建筑物，其总楼面面积约为14,730平方呎，乃出租予本集团之独立第三方用作营运服务式住宅。然而，租户决定二零二二年十二月十九日租约到期后不再续租。因此，本集团自二零二三年一月起透过地产代理公司将该物业作为住宅物业出租。 发展中物业 本公司之全资附属公司承禧有限公司（“申请人”）于二零二一年九月三十日根据香港法例第131章城市规划条例第16条提交申请。该申请乃为寻求城市规划委员会（“城规会”）批准(a)建议保护历史建筑物（即保育潘屋）；(b)建设康体文娱场所（设计包括艺术╱古董博物馆及发展文物教育）；及(c)于元朗凹头（“凹头土地”）发展社福设施（包括安老院舍）及附属食肆。 凹头土地之总地盘面积约为3,663.9平方米，目前其上为建于二十世纪三十年代之一级历史建筑－潘屋。潘屋为传统客家大宅，尽显清代设计的典雅特色。其建筑设计及环境设置属“两堂两横”，屋前有一个半月形之风水池塘，展现地方建筑之深厚文化底蕴及历史特色。潘屋布满精致丰富的花草鸟兽和人物等吉祥雕塑、壁画及灰泥塑。 基于潘屋之文物价值，凹头土地上之任何重建项目必须兼顾潘屋之保育、宣扬文物价值及实现能够产生合理经济回报及繁荣之商业项目。 投资物业业务（续） 发展中物业（续） 二零二二年八月，城规会之乡郊及新市镇规划小组委员会批准本集团于凹头土地上之重建申请，并允许(a)保育潘屋；(b)建设康体文娱场所；及(c)建设可提供约530个床位之安老院舍及其他相关设施（统称为“重建项目”）。该许可之有效期为4年，直至二零二六年八月。 于重建项目中，预计将会有三座非住宅建筑，即目前之潘屋及两座用作安老院之新建筑。拟建安老院之北楼将有六层，包括地库、一楼至六楼，而南楼将有五层，包括一楼至五楼。必要功能区╱房间（如行政办公室、餐饮区、员工室及其他配套设施）之详情及发展将于具体设计阶段另行提供。此外，将设有六个停车场，包括一个残疾人士停车场。根据现行的分区计划大纲图，凹头土地获活化为“未决定用途”及“政府、机构或社区”用途。诚如分区计划大纲图所示，所有可能发生于未决定用途分区之用途及发展皆需得到城规会之许可。潘屋将获活化，某些用地亦将用作元朗区之地区康体文娱设施。 本集团正积极探索发展重建项目之不同方案。基于本集团目前之财务状况及其业务焦点及专长，本公司董事认为，将重建项目转让予独立第三方或属符合本公司及其股东之整体最佳利益之可行方案。 酒店业务 于二零二一年十二月，本集团委聘营运商以“君俪酒店”之品牌管理及经营湾仔酒店之日常运作。营运商于管理中小型酒店方面经验丰富。于完成翻新及重新装修工程后，君俪酒店已于二零二二年三月开始试业，共有80间客房。截至二零二二年十二月三十一日止年度，平均可供订房晚数为76个，基于可供订房之入住率约为94%。截至二零二二年十二月三十一日止年度，酒店业务录得分类亏损6,080,000港元，此乃由于酒店业务处于起步阶段，并产生初始创业成本。 君俪酒店之目标客户包括国际游客及“宅度假”热潮下的香港居民。本公司董事预期，随着跨境旅游开始回升以及香港自二零二三年初放宽出入境限制，客房入住率及平均房价将于未来一年受到积极影响。 油漆
