2023年一季报点评：营利双增销售登顶，拓展持续聚焦核心区域

证券研究报告公司研究 公司点评报告 保利发展(600048)投资评级买入上次评级买入 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S15005220100002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 营利双增销售登顶，拓展持续聚焦核心区域 ——保利发展（600048.SH）2023年一季报点评 2023年04月25日 本期内容提要: ⯁营利同比正增长，毛利率底部企稳。2023年一季度公司实现营业总收入399.89亿元，归属于上市公司股东的净利润27.21亿元，同比分别增长19.17%、7.52%。毛利率为21.93%，同比去年一季度下降6pct，与2022年全年基本持平，主要受到高价地持续结算影响，毛利率当前已处底部区间，后续有望企稳回升。归母净利率为6.8%，较去年同期下降0.7pct，净利率降幅比毛利率降幅较小主要由于：1）费用率控制得当：销售管理费用率1.70%，较去年同期下降0.63pct；2）少数股东损益占比下降：2023Q1公司少数股东损益占比下降3.1pct至31.4%。 ⯁销售规模同比增长明显，行业排名登顶。2023年一季度公司实现签约金额 1141.30亿元，签约面积630.84万平方米，同比增加25.84%和13.90%，销售规模 同比增速明显。根据克而瑞数据公司2023年以来公司位列行业全口径销售金额榜 单第一名，并保持领先地位，行业龙头地位继续夯实。从结构来看，核心38城优势依旧明显占比达到83%，在市场热度较好的上海、南京销售规模超过百亿，2022年拓展排名前5的合肥销售规模也达到70亿元，供给优势逐步在市场回稳的过程中体现出来，后续市场优势有望持续保持。 ⯁聚焦核心城市核心区域，拓展力度有望逐步提升。公司一季度新增容积率面积92 万平方米，拿地金额185亿元，同比分别下降52.7%和45.7，其中公司深耕的38个核心城市拓展金额占比98%,同比提升近8pct，楼面均价20213.64元/平，同比提升14.9%，主要由于公司持续聚焦一二线核心城市的核心区域，在北京朝阳区、广州海珠区、成都天府新区、南京秦淮区等均有斩获。公司在一季度拿地强度为16.21%，较去年同期下降21.39pct，主要由于2023年一季度各核心城市供地量较少，后续随着供地量提升，叠加市场有所改善，我们预计公司后续拿地力度有望提升，4月份公司发力上海首轮集中供地，单独报名7宗地块，联合报名4宗地块， 最终以48.87亿元独立拿下宝山一宗地块，与上海建工合作以13.09亿元拿下闵行一宗地块。除通过合作参拍增大获取优质地块机遇外，公司也有望通过收并购等其他渠道进行资源获取，保持公司供给端优势。开竣工方面，一季度新开工面积198 万平方米,较2022年一季度下降67.4%，竣工面积516万平方米，较去年同期上升 9.55%。截至3月31日，公司共有在建拟建项目674个,较去年年末下降138个,在 建面积11285万平，较去年末下降3454万平，待开发面积6398万平，较2022年 末增加127万平。 ⯁融资：融资成本优势保持，定增有望增强资本实力。2023年一季度公司继续抢抓低成本资源，发行3笔65亿元债券，分别为2笔票面利率2.26%的25亿元短融， 一笔票面利率3.20%的15亿元公司债,融资渠道畅通。公司125亿元定增计划也已获上交所受理，定增顺利完成后有望进一步增强资本实力。 ⯁盈利预测与投资评级：公司保持拿地节奏，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，保持行业龙头领先地位。因此我们预计公司2023-2025年EPS为1.77/2.11/2.49元/股，4月24日股价对应2023-2025年PE估值分别为 7.99/6.68/5.65倍，维持“买入”评级。 ⯁风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，定增发行不及预期。公司房地产销售不及预期。 主要财务指标营业总收入（亿元） 2021A 2,850 2022A 2,811 2023E 3,147 2024E 3,495 2025E 3,819 同比(%) 17.2% -1.4% 12.0% 11.0% 9.3% 归属母公司净利润（亿元） 274 183 211 253 299 同比(%) -5.4% -33.0% 15.2% 19.6% 18.2% 毛利率(%) 26.8% 22.0% 22.3% 23.5% 24.5% ROE(%) 14.0% 9.3% 10.1% 11.0% 11.8% EPS（摊薄）（元） 2.29 1.53 1.77 2.11 2.49 P/E（倍） 6.16 9.20 7.99 6.68 5.65 P/B（倍） 0.86 0.86 0.81 0.73 0.67 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为2023年04月24日收盘价 负债合计 11,48311,908 13,303 14,669 会计年度 2022A 2023E2024E 2025E 少数股东权益 1,2591,359 1,467 1,595 经营活动现金流 74 -3711,854 -1,135 归属母公司股东权益 1,9632,090 2,307 2,524 净利润 270 311361 426 负债和股东权益 14,70515,357 17,077 18,789 折旧摊销 23 5962 62 财务费用 63 5961 64 重要财务指标 单位:亿元 投资损失 -235 -42-47 -45 资产负债表 单位:亿元 利润表 单位:亿元 会计年度 2022A2023E 2024E 2025E 会计年度 2022A 2023E2024E 2025E 流动资产 13,00413,671 15,292 16,891 营业总收入 2,811 3,1473,495 3,819 货币资金 1,765904 2,616 1,504 营业成本 2,192 2,4412,667 2,879 应收票据 00 0 0 营业税金及附加 131 157174 190 应收账款 4030 47 37 销售费用 75 8898 107 预付账款 226251 274 296 管理费用 47 5663 69 存货 8,7799,920 9,770 12,126 研发费用 12 1617 19 其他 2,1942,566 2,584 2,929 财务费用 37 3655 26 非流动资产 1,7011,686 1,785 1,897 减值损失合计 -12 11 1 长期股权投资 1,0621,162 1,262 1,362 投资净收益 42 4745 23 固定资产（合计） 101101 99 98 其他 1 22 2 无形资产 44 7 11 营业利润 347 403469 555 其他 533419 416 426 营业外收支 6 66 6 资产总计 14,70515,357 17,077 18,789 利润总额 353 409475 561 流动负债 8,4238,635 10,012 11,079 所得税 83 98114 135 短期借款 1242 62 72 净利润 270 311361 426 应付票据 7106 234 133 少数股东损益 87 99108 128 应付账款 1,6201,630 1,921 1,913 归属母公司净利润 183 211253 299 其他 6,7846,857 7,795 8,961 EBITDA 368 452542 621 非流动负债 3,0603,273 3,291 3,591 EPS(基本)(元) 1.53 1.772.11 2.49 长期借款 2,4252,558 2,686 2,916 其他 635715 605 675 现金流量表 单位：亿元 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营运资金变动 -218-826 1,416-1,665 营业总收入 2,811 3,147 3,495 3,819 其它 -2274 -10 同比（%） -1.4% 12.0% 11.0% 9.3% 投资活动现金流 6-71 -114-151 归属母公司净利润 183 211 253 299 资本支出 -1-14 -21-21 同比（%） -33.0% 15.2% 19.6% 18.2% 长期投资 -45-100 -130-150 毛利率（%） 22.0% 22.3% 23.5% 24.5% 其他 5243 3720 ROE% 9.3% 10.1% 11.0% 11.8% 筹资活动现金流 -30-419 -28173 EPS(摊薄)(元) 1.53 1.77 2.11 2.49 吸收投资 270 00 P/E 9.20 7.99 6.68 5.65 借款 1,681163 148240 P/B 0.86 0.81 0.73 0.67 支付利息或股息 -312-111 -125-139 EV/EBITDA 5.76 5.97 1.95 4.01 现金流净增加额 52-861 1,712-1,113 研究团队简介 江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集团。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。 机构销售联系人 区域 姓名 手机 邮箱 全国销售总监 韩秋月 13911026534 hanqiuyue@cindasc.com 华北区销售总监 陈明真 15601850398 chenmingzhen@cindasc.com 华北区销售副总监 阙嘉程 18506960410 quejiacheng@cindasc.com 华北区销售 祁丽媛 13051504933 qiliyuan@cindasc.com 华北区销售 陆禹舟 17687659919 luyuzhou@cindasc.com 华北区销售 魏冲 18340820155 weichong@cindasc.com 华北区销售 樊荣 15501091225 fanrong@cindasc.com 华北区销售 秘侨 18513322185 miqiao@cindasc.com 华北区销售 李佳 13552992413 lijia1@cindasc.com 华北区销售 赵岚琦 15690170171 zhaolanqi@cindasc.com 华北区销售 张斓夕 18810718214 zhanglanxi@cindasc.com 华北区销售 王哲毓 18735667112 wangzheyu@cindasc.com 华东区销售总监 杨兴 13718803208 yangxing@cindasc.com 华东区销售副总监 吴国 15800476582 wuguo@cindasc.com 华东区销售 国鹏程 15618358383 guopengcheng@cindasc.com 华东区销售 朱尧 18702173656 zhuyao@cindasc.com 华东区销售 戴剑箫 13524484975 daijianxiao@cindasc.com 华东区销售 方威 18721118359 fangwei@cindasc.com 华东区销售 俞晓 18717938223 yuxiao@cindasc.com 华东区销售 李贤哲 15026867872 lixianzhe@cindasc.com 华东区销售 孙僮 18610826885 suntong@cindasc.com 华东区销售 贾力 15957705777 jiali@cin