保利发展在2023年一季度实现了营业收入399.89亿元，同比增长19.17%，归属于上市公司股东的净利润为27.21亿元，同比增长7.52%。虽然毛利率为21.93%，较上年同期下降6个百分点，但这一数值与2022年全年水平基本持平，表明在高价地持续结算的影响下，保利发展的毛利率已接近底部区间，预计后续将趋于稳定或略有回升。净利率为6.8%，相比去年有所下降，主要是由于费用率的控制得当以及少数股东损益占比的减少。
销售方面，保利发展一季度实现签约金额1141.30亿元，同比增长25.84%，签约面积630.84万平方米，增长13.90%。这标志着公司在行业全口径销售金额榜单上位列第一，继续保持行业龙头地位。销售结构上，核心城市的销售优势显著，占比高达83%，特别是在上海、南京等市场热度较高的城市以及合肥等拓展排名前五的城市，销售规模均超过百亿元。随着市场回暖，保利发展在核心区域的优势有望持续显现。
在土地获取策略上，保利发展一季度新增容积率面积92万平方米，拿地金额185亿元，同比分别下降52.7%和45.7%，但深耕的38个核心城市占比达到了98%，楼面均价为20213.64元/平方米，同比增长14.9%。这一策略体现了公司聚焦于一二线核心城市的战略，尤其是在北京、广州、成都、南京等城市取得显著成果。尽管一季度拿地强度下降至16.21%，这是由于核心城市供地量减少所致，但随着供地量的提升和市场改善，预计后续保利发展的拿地力度将逐步增强。近期，保利发展在上海的首轮集中供地中表现出积极姿态，成功竞得两块地块。
融资方面，保利发展继续采取低成本融资策略，一季度发行了三笔总金额为65亿元的债券，包括两笔25亿元的短期融资券和一笔15亿元的公司债券。此外，公司还有125亿元的定增计划正在推进，如果顺利完成，将有效增强公司的资本实力。
盈利预测与投资评级方面，预计保利发展2023-2025年的EPS分别为1.77元/股、2.11元/股和2.49元/股，对应PE分别为7.99倍、6.68倍和5.65倍，维持“买入”评级。然而，报告也指出了一些潜在的风险，包括房地产调控政策的不确定性、销售下滑幅度超过预期、定增发行不及预期以及公司自身销售业绩低于预期的可能性。
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