供股融资84亿，扩张步伐加速

事件：4月20日，越秀地产发布供股公告。 越秀地产拟10供3，融资84亿港元。越秀地产拟10供3、每股9.00港元的认购价（较前一日收盘价折让约28.3%）发行9.29亿股，募集约83.6亿港元（扣除开支后约82.99亿港元）。董事认为，通过供股筹集长期股本，将有利于公司未来的扩展计划，供股所得款项将用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。 越秀集团将按现有持股比例等比例认购，同时申请承诺超额股份。越秀集团已做出不可撤回承诺，将等比例认购现有持股比例；若有认购不足部分，集团承诺进行额外申购，即若除大股东外不供股的情况下，这部分的50%由越秀集团承诺申购，包销商对剩下的50%进行认购。供股完成前的股权结构为越秀集团占比39.78%，广州地铁占比19.9%。供股完成后，若除越秀集团外的所有股东不认购，越秀集团持股比例将上升至46.73%，广州地铁下降至15.31%；若所有股东全部认股，越秀集团、广州地铁保持原有的持股比例。 分红方面，供股股份将与已发行股份享有同等地位。供股股份（一经配发、发行及缴足股款后）将在所有方面与当时已发行股份享有同等地位，即供股股份持有人将有权收取未来股息分派，包括公司3月15日宣布的期末股息及越秀房托的实物分派。 公司扩张步伐将加速，全年销售有望超目标实现。本次公司采取股权融资的方式，我们认为有助于增强公司资本实力，提升负债增加的空间；在保障三道红线绿档达标、保障财务杠杆的稳健的背景下，增厚公司流动性； 保障公司项目建设、进一步增强于核心城市拿地能力。公司2023年1-3月维持较高拿地力度，据克而瑞，公司一季度新增货值110.5亿元。公司销售表现亮眼，1-3月实现全口径销售额435亿元，同比增长219.9%。 公司2023年销售目标为1320亿元，较2022年增长5.6%。我们认为公司整体货源充足、地理位置优质，2023年销售目标有望超目标实现。 投资建议：考虑到公司（1）国资背景，融资成本较低，流动性无忧；（2）将继续受益于竞争格局改善，多元拿地渠道及优异的区域布局将保障销售的动能及韧性 ， 业绩确定性强。预计公司23/24/25年营收分别为835.1/919.8/1069.6亿元；归母净利润分别为43.0/46.7/51.7亿元；对应的EPS为1.39/1.51/1.67元/股；对应PE为7.0/6.5/5.8倍。我们给予公司目标市值490亿港元，对应2023年10倍PE。维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）