2023一季度上海市房地产市场季度分析报告

百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 目录 一、政策概要03 二、土地市场05 （一）土地交易总体情况05 1、新增供应05 2、成交情况06 3、成交金额07 （二）经营性地块分析08 1、商品住房用地08 2、商服用地09 百盛评估 （三）产业用地分析11 1、工业用地11 2、研发用地13 三、住宅市场15 （一）新建商品住宅市场（不含保障房）15 1、供销情况15 2、成交价格17 3、热点项目19 （二）存量住房市场21 1、价格监测21 2、成交量情况21 3、成交价格24 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 四、商办市场27 （一）大宗交易案例27 （二）商业市场28 1、供销情况28 2、成交价格30 （三）办公市场32 1、供销情况32 2、成交价格34 五、工业研发市场36 （一）新建工业研发房地产市场36 百盛评估 （二）存量工业研发房地产市场36 1、成交量情况36 2、成交价格38 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■金融：落实金融16条措施，下调金融机构存款准备金率 1月4日，中国人民银行召开2023年工作会议，指🎧：要建设现代中央银行制度，大力提振市场信心，突�做好稳增长、稳就业、稳物价工作，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，有效防范化解重大金融风险，持续深化金融改革开放，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步提供有力的金融支持。加大金融对国内需求和供给体系的支持力度。支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设。坚持对各类所有制企业一视同仁，引导金融机构进一步解决好民营小微企业融资问题。落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。 百盛评估 3月17日，央行发布公告决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。 ■信贷：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，合理把握信贷投放节奏 1月5日，中国银保监会、中国人民银行发布通知，决定建立首套住房贷款 利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议指🎧，各主要银行要合理把握信贷投放节奏，适度靠前发力，进一步优化信贷结构，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节。 ■租赁：《上海市住房租赁条例》实施，住房租赁“金融17条”落地 2月1日，《上海市住房租赁条例》正式实施，立法对群租现象“亮剑”，明确禁止“将住房用于群租”，并加大对“二房东”的监管。这部法规意在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。 2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。 ■不动产交易：全面推进不动产“带押过户”，降低制度性交易成本 百盛评估 3月30日，为贯彻中央经济工作会议精神，落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，在地方实践的基础上，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （一）土地市场总体情况 ◇第一批居住用地集中供地公示，土地市场供应量同、环比小幅上扬 2023年一季度，上海新增供应土地74幅（土地供应面积约257.7公顷），供应量同比上升4.2%，环比上升1.4%。 分土地用途看，一季度产业用地（工业、研发）供应45幅，供应量占比最高，为市场供应主力，占比达60.8%；居住用地19幅次之，占比25.7%；商服用地次之，供应10幅，占比13.5%。 百盛评估 分区域看，本季度供应量排名前5的区域分别为：浦东新区供应土地16幅，占比为全市最高，达21.6%；松江、嘉定区供应土地分别为14、10幅，占比分别为18.9%、13.5%；奉贤及青浦区供应土地均为7幅，占比均为9.5%。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ◇受土拍节奏影响，成交量有所下滑 2023年1季度，共成交地块47幅，同比下降38.2%，环比下降43.4%。土地成交面积约106.8公顷，同比下降55.2%，环比下降61.5%。本季度，受土拍节奏影响，成交量有所下滑。 2022Q1-2023Q1地块季度成交量走势 百盛评估 分月度看，其中：1月成交地块14幅（土地成交面积约42.6公顷），2月成交地块18幅（土地成交面积约33.3公顷），3月成交地块15幅（土地成交 面积约30.9公顷）。 2023Q1土地成交月度分布 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 分环线看，地块成交集中于外环以外区域，该区域本季度成交地块43幅，约占市场总成交量91.5%。分区域看，本次成交的土地分布于松江、浦东、嘉定区等7个区域，其中松江区成交量最大，成交地块12幅，占比约25.5%，嘉定、浦东新区次之，成交地块均为9幅，占比均为19.1%。 ◇土地成交量下滑，成交金额同步回落 百盛评估 一季度，土地成交总金额约28.8亿元，随着地块成交量下滑，土地成交金额同步回落，环比下降90.3%，同比下降88.6%。 2022Q1-2023Q1全市土地成交总金额（亿元）走势 （二）经营性地块分析 本季度商品住宅用地无成交。 2022Q1-2023Q1商品住宅用地季度成交量走势 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2000.0 1800.0 1600.0 1400.0 1200.0 1000.0 800.0 600.0 400.0 200.0 0.0 2022Q1-2023Q1商品住宅用地季度成交额及成交均价走势 2022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q1 百盛评估 成交金额（亿元）平均楼面地价（元/㎡） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ◇商服用地成交量低位徘徊，成交金额同、环比“双双回落” 2023年一季度，商服用地成交10幅，土地成交面积约5.5公顷，同比下降 54.5%，环比下降33.3%，可建总建筑面积约10.5万㎡。 2022Q1-2023Q1商服用地季度成交量走势 百盛评估 本季度，受供应结构影响，商服用地成交金额约8.7亿元，同比下降94.8%，环比下降90.2%，平均楼面地价约0.8万元/㎡。溢价方面，本季度成交的10幅商服用地均为底价成交。 2022Q1-2023Q1商服用地季度成交额及成交均价走势 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 从区域分布看，本季度商服用地成交分布于嘉定、浦东、松江、普陀和崇明 5个区。其中嘉定区成交3幅，浦东、松江、普陀区成交2幅，崇明区成交1幅。 2023Q1商服用地成交区域分布 百盛评估 值得关注的是，本季度浦东新区金杨新村街道成交的一幅商办用地，即“浦东新区金杨新村街道香山单元（Y001004单元）09-09地块”，该地块�让土地面积约0.8万㎡，成交总价为本季度商服用地最高，达4.5亿元。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （三）产业用地分析 2023年一季度，上海市工业用地成交28幅，同比下降12.5%，环比下降33.3%。土地成交面积约1109.5亩，同比下降42.5%，环比下降59.3%。 2022Q1-2023Q1工业用地季度成交量走势 百盛评估 本季度，工业用地成交金额约9.5亿元，同比下降40.5%，环比下降66.3%。平均地价约86.1万元/亩，同比上涨3.5%，环比下跌17.0%。 2022Q1-2023Q1各季度工业用地成交金额及平均地价 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 本季度，上海市成交的工业用地中，其中4幅为高质量标准化工业用地。具体如下表所示: 2023Q1高质量标准化工业用地一览表 序号 地块名称 产业导向 �让面积(㎡) 可建建筑面积（㎡） 成交总价（万元） 1 奉贤区生物科技园区05-02-B号地块 生物药品制造（2761） 20029.8 40056.99 2705 2 松江区车墩镇工业区CD-22-001号（SJC10021单元 02A-04号）地块 新型电子元器件及设备制造 23355 46650 2136 3 自贸区临港新片区奉贤园区FXG1-0001单元F01B-04I地块 生物医药 18128.2 45320.5 1447 4 松江区新桥镇工业区XQ-22-001号（SJC10031单元 11-06B）地块 智能制造装备产业 11521.2 22922 1052 合计 73034.2 154949.49 7340 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2023年一季度，上海市研发用地成交9幅，同比下降50.0%，环比下降55.0%。土地成交面积约410.0亩，同比下降59.1%，环比下降27.2%。 2022Q1-2023Q1研发用地季度成交量走势 百盛评估 本季度，研发用地成交金额约10.5亿元，同比下降53.4%，环比下降79.5%。平均地价约255.1万元/亩，同比上涨13.8%，环比下跌71.9%。 2022Q1-2023Q1研发用地成交金额及平均地价 本季度，上海市成交的研发用地中，无高质量标准化研发用地成交。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （一）新建商品住宅市场（不含保障房） ◇新建商品住宅市场供应放缓，3月“小阳春”表现抢眼 2023年一季度，上海新建商品住宅供应套数约16108套（约180.8万㎡），环比下降56.4%，同比下降41.8%。成交套数约22729套（约254.4万㎡），环比下降1.9%，同比下降4.5%。新建商品住宅市场供求比1：1.41。 百盛评估 一季度，受元旦和农历新年的”双节“影响，新盘入市步伐放缓。1至2月期间，新建商品住宅月度供应量不足4000套（1月3902套、2月3706套），3月楼市迎来“小阳春“，供应量回升至8500套，伴随着第二批集中供应房源亮相，市场成交量亦逐步走高。 近期各季度上海新房供求走势 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ◇“外环以外”区域仍为市场成交主力，交易量占比超7成 从环线分布看，供应方面，2023年一季度新建商品住宅内环内供应套数967套，占比约6.0%；内中环间供应套数1168套，占比约7.3%；中外环间供应套数2914套，占比约18.1%；外环以外供应套数11059套，占比约68.6%。 成交方面，内环内成交套数1611套，占比约7.1%；内中环间成交套数1890套，占比约8.3%；中外环间成交套数2533套，占比约11.1%；外环以外成交套数16695套，占比约73.5%。 百盛评估 本季度，外环以外区域交易量仍占据上海新建商品住宅