中洲控股：2022年年度报告

深圳市中洲投资控股股份有限公司 2022年年度报告 2023年4月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管人员)黄薇声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司已在本报告中描述存在的市场风险、融资风险及公共卫生风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展中可能面对的风险的内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以664,831,139为基数， 向全体股东每10股派发现金红利0.12元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标6 第三节管理层讨论与分析10 第四节公司治理33 第五节环境和社会责任46 第六节重要事项47 第七节股份变动及股东情况58 第八节优先股相关情况64 第九节债券相关情况65 第十节财务报告66 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 董事长：贾帅 2023年4月12日 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称 中洲控股 公司的外文名称（如有） SHENZHENCENTRALCONINVESTMENTHOLDINGCO.,LTD 公司的法定代表人 贾帅 注册地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路3088号中洲大厦3802 注册地址的邮政编码 518028 公司注册地址历史变更情况 1、1990.2.19从深圳市红岭路16号二楼变更至深圳市上步区白沙岭大厦B座首层；2、1990.4.20从深圳市上步区白沙岭大厦B座首层变更至深圳市上步区白沙岭长城大厦3号B座首层；3、1991.8.12从深圳市上步区白沙岭长城大厦3号B座首层变更至深圳市福田区白沙岭长城大厦3号B座首层；4、1992.2.14从深圳市福田区白沙岭长城大厦3号B座首层变更至深圳市福田区白沙岭百花村百花五路丰源楼；5、1992.10.10从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路丰源楼变更至深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼；6、2000.3.3从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼变更至深圳市福田区华强北路长兴大厦东区裙楼；7、2006.4.7从深圳市福田区华强北路长兴大厦东区裙楼变更至深圳市福田区百花五路长源楼；8、2020.11.10从深圳市福田区百花五路长源楼变更至深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路3088号中洲大厦3802。 办公地址 广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大厦38楼 办公地址的邮政编码 518028 公司网址 http://www.zztzkg.com 电子信箱 dongshihui@zztzkg.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 叶晓东 黄光立 联系地址 广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大厦38楼 广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大厦38楼 电话 0755-88393609 0755-88393609 传真 0755-88393677 0755-88393677 电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所：http://www.szse.cn 公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn） 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300192190768P 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 报告期内无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 报告期内无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 上海市黄浦区延安东路222号30楼 签字会计师姓名 杨誉民、田芬 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用☑不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用☑不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 2022年 2021年 本年比上年增减 2020年 营业收入（元） 7,083,041,153.52 8,676,138,938.35 -18.36% 10,697,019,545.17 归属于上市公司股东的净利润（元） 79,662,991.66 205,929,030.96 -61.32% 281,350,353.66 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 28,730,669.37 182,106,770.13 -84.22% 275,834,147.20 经营活动产生的现金流量净额（元） 978,788,918.66 143,889,921.31 580.23% 1,227,711,579.30 基本每股收益（元/股） 0.1198 0.3097 -61.32% 0.4232 稀释每股收益（元/股） 0.1198 0.3097 -61.32% 0.4232 加权平均净资产收益率 0.99% 2.59% -1.60% 0.00% 2022年末 2021年末 本年末比上年末增减 2020年末 总资产（元） 36,687,104,318.00 41,438,074,441.46 -11.47% 44,443,757,648.47 归属于上市公司股东的净资产（元） 8,104,737,614.08 8,046,349,218.87 0.73% 7,873,661,744.86 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不 确定性 □是☑否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是☑否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,159,739,521.97 3,515,624,265.56 1,385,126,792.46 1,022,550,573.53 归属于上市公司股东的净利润 36,325,367.51 222,064,180.91 30,772,758.26 -209,499,315.02 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 16,770,100.48 218,071,255.01 28,334,381.86 -234,445,067.98 经营活动产生的现金流量净额 -1,210,418,724.67 600,118,020.31 1,094,950,523.74 494,139,099.28 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是☑否 九、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 项目 2022年金额 2021年金额 2020年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 458,646.11 1,335,954.12 -301,125.55 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 4,561,364.24 3,197,243.76 6,937,520.69 委托他人投资或管理资产的损益 2,287,035.19 4,492,478.78 19,508,106.74 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资 284,979.17 96,870.82 774,089.67 产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 10,200.30 3,746,222.92 3,288,384.72 受托经营取得的托管费收入 13,881,476.00 7,102,197.03 1,686,305.05 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 43,850,323.03 8,846,668.03 -17,049,958.76 其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,150,799.32 2,911,053.84 1,753,930.32 减：所得税影响额 18,025,736.23 7,861,216.61 10,797,056.25 少数股东权益影响额（税后） -1,473,235.16 45,211.86 283,990.17 合计 50,932,322.29 23,822,260.83 5,516,206.46 -- 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2022年是中国房地产企业砥砺前行的一年，企业承受着行业周期调整和内外部环境带来的前所未有的经营压力，最终等到一次行业政策层面的触底反弹。上半年，受宏观经济、融资环境和经济下行叠加影响，土拍市场持续低迷，市场数据全面下滑，百强房企业绩承压，融资情况持续恶化。行业供需两端均趋于风险敏感趋势，需求端观望，供给端保守，地方政府在实际执行层面加强了预售资金监管的力度，加剧企业资金回流难度，房企举步维艰。 2022年11月起，关于房地产行业的支持性政策开始暖风频吹，监管部门先后向房地产业发出“三支箭”，分别从信 贷、债券、股权三个融资主渠道给予支持，2022年11月28日，以股权融资放开为标志，金融纾困房地产的“三支箭”全面射出，各项融资渠道重新开闸，行业风险有望进一步缓释。增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定购房者预期。但不可否认的是，从政策层面的支持，到市场信心的真正恢复，中间还需要一定的过程；金融纾困房地产的资源何时能从行业龙头流向中小型民营房地产企业，也需要销售端的真正回暖和投资人对企业的认可。 国家统计局数据显示，2022年全国商品房