AEI住房市场指标，2023年3月（英）

AEI.org/housing|3月28日,2023年 AEI住房市场指标(HMI) 将数据转化为信息，将信息转化为知识、知识转化为行动。 爱德华·平托 董事兼高级研究员 (Edward.Pinto@aei.org) 托拜厄斯彼得 副主任和主任研究 我们允许重用演讲中,只要你引用的来源: AEI房屋中心,www.aei.org/housing. (Tobias.Peter@aei.org)披露: 作者有一个金融关系 AEIHMIs链接: https://www.aei.org/housing/housing-market-indicators/链接到AEI热工具包:https://heat.aeihousingcenter.org/toolkit PlacesPlatformLLC，有兴趣与会议会面通过适宜步行的住房供应短缺 面向开发和发展的 所有类型的房地产指标。 •为住房市场提供准确及时的指标。其中包括： •抵押贷款风险/杠杆 •特别注意代理首次购买者的数量和风险 •房价升值的趋势 •房屋销售 •新的和现有的销售，无论是机构融资、现金还是其他融资 •个月的库存 •房地产市场受到许多不同的杠杆的影响。使用正确的指标进行衡量和评估提供对市场趋势的更清晰理解。 •AEIHMI为广泛的指标集增加了地理位置和价格点： •地理位置:国家、州和选定的地铁 •房价普查区的水平 •价位：低、中低、中高和高价位 •价格等级是根据地铁借款人的杠杆可用性定义的的水平。 •扩展的住房市场指标使用和连接许多不同的数据集： •HMDA •公共记录数据 •国家抵押风险指数(机构MBS数据) •CoreLogic的LLMA和BlackKnight的McDash（服务商数据） •房利美的贷款绩效数据和房地美的贷款级别数据（收购数据） •FHA快照数据(支持数据) •来自Zillow的现有房屋销售和独特房源数据 •AEI住房市场的优势指标: •有关关键住房数据和趋势的最深入资源（选择可在线下载的数据） •准确、及时、深入地报道购买趋势 •连接许多住房指标的点，产生最全面的分析房地产市场和繁荣和萧条周期 •详细方法可在“剩余简报日期”幻灯片后找到。 2 •为了更好地跟踪房价趋势，我们将市场分为4个基于杠杆的价格等级。 •在中低价位和中低价位中，FHA在各层中占四分之一以上的份额，而加在一起 FHA和GSE的总份额约为80%。 •因此，FHA和GSE之间的市场份额争夺战主要发生在这些价格上。层。这场纳税人支持的战斗的一个不幸后果是不断向上的压力质量房价升值。 百分比的贷款(2021) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 低(23%)Low-Med(26%)*Med-High(41%)**高(9%) 联邦住房管理局GSE 投资组合弗吉尼亚州 价格层 2021入门级向上移动 低Low-MedMed-High高 抵押贷款违约率 14.8% 13.9% 9.3% 4.1% 市场份额* 23% 26% 41% 9% *按层级划分的2021年所有机构融资房屋销售的市场份额。 注：数据不包括农村住房服务。2017年，农村住房服务贷款占低层贷款的3%，中低层贷款占2%，微不足道。上两层的金额。价格区间按季度在地铁级别设置，定义如下：低：所有销售额等于或低于第40个百分位数 FHA销售价格;中低：所有销售额等于或低于FHA销售价格的第80个百分位数;中高：所有销售额等于或低于GSE的125% 贷款限制;和高:所有其他销售。 资料来源：HMDA，公共记录和AEI住房中心，www.AEI.org/housing。3 https://www.aei.org/housing/housing-market-indicators/ 指示器关键指标(s) 层/ 附加功能地理位置频率目的段* 房价 与供应 国家&地铁月的供应, 下丘脑-垂体-肾上腺轴,个月的供应量 下丘脑-垂体-肾上腺 交互式地图和价格线被切断 为每一个报告 国家、 最大的60每月地铁 国家、 整体&4层 整体& 实时数据 HPA&个月的供应量60米。 更全面的分析住房 房地产市场 轴抵,押 贷款风险指数, 地铁和互动 最大100 季度入门级&市场100年地铁(但 指标平均销售价格,地图地铁数控的销售 向上移动仅略低于最近&2细分市场)。 抵押贷款违约率 时间序列数据 信用评分、CLTVs 抵押贷款违约率国家 唯一,和其他关键 指标 总的来说, 每月第一次和重复的买家 全面的资源 对抵押贷款发放和风险数据的机构贷款。 的状态 房地产市场 县和状态数据: 下丘脑-垂体-肾上腺轴,个月的供应量, 数控, 抵押贷款风险指数,入门级 房价收入比 房地产市场 度量(供应、数控利用等)和如何它们影响入门级可购性 州、县,一些地铁指标 不同的 年度 指示器 大量的房屋市场指标 县和州一级。这些数据是聚合获得 趋势的状态房地产市场。 入门级的 木匠销售负担得起的 指数普通的木匠家庭 的家 地铁排名, 可购性热地图,负担能力的变化,和其他负担能力指标 地铁排名,地理趋势, 最大100 年度入门级 地铁 “他们可以构建它,但是他们能负担得起吗?“研究队伍的住房 ——购买力的条目 100年市场地铁的蓝领工人。 该指数调查负担能力趋势 以及为什么亲密 技术工人销售负担得起的最大100 和的影响年度 整体现象是注定 指数普通技术工人 家庭 地铁 居家办公 (亲密)。 有一个大的和持续的影响几年。 层级/细分市场=价格等级/细分市场;HPA=房价升值;NC=新建筑4 指示器关键指标(s)附加功能地理位置频率层/段目的 最好和最差的地铁是一个FTB 房价收入率除以3百万FTB购买 FTB统计在家里价格、收入、 价格/平方。&平方英尺。英尺的 居住面积 最大的50 年度 地铁 第一次买家 本研究排名50基于他们的地铁负担能力的 首次购房者。 交互式地图/图表国家、州、整体&3层实时数控数据 新建筑数控的销售份额和提出的政策 解决方案。 县、邮政、季度普查区 在普查区(结合了地中海 高&)级及以上。 交互式地图上邮政编土地的变化 土地价格和土地份额 市场趋势报告 改变土地分享和土地价格 HPA*,抵押贷款 市场价格和违约率,回家销售,月 供应数控分享 土地的价格,股票,和变化 随着时间的推移,在这些指标 当前和历史 市场趋势的影响 的内在价值学科性质及其社区 (人口普码查束,县, 地铁、州和国家) 1.07亿年美国房地产 地址 年度 更新 数据成为可用 没有一个 整体&4层 分享被发现高度的预测房子的价格 繁荣和萧条周期。 提供趋势影响市场价格和的内在价值主题属性, 主体的社区, 和更广泛的市场区域。 担保风险 顺便说一句的关系。土地股份, 一个解释房地产繁荣与萧条周期通过跟踪担保风险之前&后大经济衰退期间,当前的周期。 多数的邮政编码 代码/每年的人口普查大片 没有一个 识别领域最危险从经济经济低迷 抵押贷款违约风险,HPA*,借款人收入或 少数民族的地位 住房套利 指数 住房和经济 分析工具包(热) 价格比率(中位数为新老 回家) 房价与供应,迁移趋势 家平方。英尺的比率, 价格/平方。英尺的比率,步行指数变化 和年。 适于步行的面向发展地图,新 房屋建筑和竣工密度关系,轻触密度地图。 CSA/CBSA季度 到 每年 人口普查块 没有一个 没有一个 测量有多少钱一个人可以 保存通过出售房屋他们当前的位置和移动到另一个地方。帮助量化和 可视化住房供应短缺,以及如何适度增加 密度可以帮助解决他们。 HPA=房价升值;NC=新建;FTB=首次购买者;层级/细分市场=价格等级/细分市场5 •国家抵押贷款违约率（NMDR）-基于58.5m购买和再融资贷款 •MDR是一种压力测试，类似于建筑物的车祸安全评级或飓风评级。 •MDR根据2007年类似年份贷款的表现评估违约风险特征。 •目标：通过准确、实时的杠杆跟踪来监控市场稳定性。 •系列2012年9月开始。 •数据是政府担保贷款。 •历史NMDR——基于92购买贷款 •涵盖了四分之一世纪的抵押贷款风险。 •房屋销售——基于47.6房屋销售 •数据衡量整个国家的房屋销售，包括房地产和借款人级别的数据。 •系列2012年1月开始。 •供应/需求——基于超过2200个县 •数据衡量地铁和县级的月供应量。 •新建筑销售–基于5.1m新建筑销售 •确定新建房屋销售数据。 •系列2012年1月开始。 •房价升值-基于现有房屋的2800万销售 •使用“准”重复销售指数（见附录）。 •系列2012年1月开始。 •率锁卷——基于20.9率锁 •使用OptimalBlue，这是一家拥有大约三分之一市场覆盖率的速率锁定软件提供商。 •数据从2013年开始每天更新，仅限于自2013年以来使用OptimalBlue的贷方12月18日或更早。 6 快捷键外卖 •购买率锁定量比2019年下降了19%，而中位数利率从上周的6.49%降至6.325%。 •2022年12月的交易量比2021年同月下降45%，比2020年下降51%。 •购买率中位数从上周的6.49%降至6.325%，原因是银行业增长引起的动荡危机，就业人数增加，失业率温和上升。 •房价同比（YoY）升值（HPA）下降放缓，因为环比（MoM）HPA保持不变积极的连续第二个月。 •2023年2月的HPA同比为3.4%，低于一个月前的4.2%，较同比峰值大幅下降2022年3月为18.3%。一年前，2022年2月的HPA同比为17.5%。 •鉴于供应处于历史低位、强劲的就业人数、低止赎、在家工作以及持续的房价套利机会，我们继续预测2023年12月的累计跌幅将从-10%的峰值降至0%。 •2月份剩余供应量（未经季节性调整）从1月份的4.5个月降至3.4个月 2023年随着需求的增加。住房库存继续低于大流行前的水平，仍处于卖家的水平市场水平。 • • •在密度越高，房屋使用的土地更少，房屋的总居住面积也相应下降。 •每增加一个单元，改建房屋的销售价格就会下降。麦克豪宅转换的每个单位，4个单位转换和5到8个单位的转换价格分别约为原始单位价格的2倍、1倍和.75倍。 •转换为更高的密度使收入相似甚至略低的家庭能够购买邻里，从而促进包容和过滤。 •AEI住房中心和负责任贷款中心的新报告：诱人的套现再融资优惠可能是金融陷阱的房主。 •许多套现再融资优惠可能会给借款人带来风险，包括： •将旧抵押贷款再融资为更高利率贷款的每月付款额高达37% •在典型的抵押贷款持有期内支付的数万美元额外利息（基于30- 年度固定利率贷款目前约为6.5%，而2015年为3%-4.5%） •在当前的利率环境下，第二留置权房屋净值贷款是提取现金的更好方式7房屋净值。 •12月代理购房贷款量继续保持2013年水平。 •2022年12月的交易量比2021年同月下降45%，比2020年下降51%。 •根据OptimalBlue数据，我们预计2023年初的购买量将继续跟踪十年前的水平。 购买贷款 机构购买贷款数 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 2013 2015 2017 2019 2020 2021 2022 100,000 1月2月3月4月五月小君7月8月9月10月11月12月 100,000 来源:AEI房屋中心,www.AEI.org/housing。 8 购买率锁定量比2019年下降了19%，而中位数利率从上周的