民企违约复盘系列：禹洲集团

民企违约复盘系列：禹洲集团 YY团队2023/4/6 摘要 原本经营较为稳健的禹洲集团，在2017年之后开始快速扩张，17-20年间有息债务复合增长率达23.4%，一定程度上通过债务扩张来推动资产增长。2021年监管政策收紧后，公司的再融资受到限制，YY隐含评级一路走高，悲 观情绪蔓延。2022年1月13日，禹洲集团的两笔境外债发行交换要约，此后 债务陆续违约。截至23年2月15日，禹洲集团和禹洲地产剩余债券规模353 亿元（汇率取6.8，下同），合计历史违约金额达439亿元（剩余金额333亿 元）。综合来看，境外债进度缓慢，境内债展期后面临在23年第三季度集中到付的偿债压力，不排除再次展期的可能。 公司的资产处置空间主要包括两部分： 1）持有型物业估值46.74亿元。采用公允价值法对公司的投资性房地产进行重新估值，采用经营收入*NOIRatio（净经营收益率）/CapRate（要求的回报率）对公司自有物业进行估值，NOIRatio用毛利率-销售及管理费用率近似估计为61.93%，CapRate假设为6%，同时项目年收入假设为2022H1营收的同比增速*2021年营收，测算得出持有型物业估值约为46.74亿。 2）在售项目的可售货值回款182.7~328.8亿元。在持续经营的假设下，公司尚未开发的土储难以用于偿债，主要依靠已开工楼盘回笼资金来度过危机。从克而瑞选取公司在售项目，考虑到剩余货值较低的项目推盘性价比较低，剔除剩余货值低于5亿元的项目和尾盘项目，同时考虑到当前楼市销售不景气和加大推盘力度会导致折价销售，假设剩余货值的回款比例分别为50%、70%、90%，对应回款金额为182.7、255.7、328.8亿元。 截至2022年6月末，公司有息债务规模为545.8亿元，包括131.3亿元的 金融机构借款和414.5亿元境内外债券。如果用现金流入用于偿还有息债务，有息债务覆盖率在35.3%~62.1%，中枢为48.7%。如果假设在债券清偿时点前偿付60%的金融机构借款，剩余资金的债券覆盖率为27.5%~62.8%，中枢为45.2%。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信：