房地产行业的气候风险（英）

行业风险简报:为金融机构的见解 气候风险在房地产领域 2023年3月 致谢 作者 联合国环境规划署FI 大卫·卡林 气候风险和TCFD主管（ david.carlin@un.org） Maheen艾尔沙德气候风险经理 (mahaeen.arshad@un.org) 凯蒂·贝克 气候风险关联 (katy.baker@un.org) 作者特别要感谢贡献、投入和支持使本报告得以完成的研究： 希娜Majid,联合国环境规划署FI琼娜佩德罗,联合国环境规划署FI 此外，笔者感谢参与 试点项目的部门工作，并就本报告提供了反馈意见。 项目管理 该项目由联合国环境规划署金融倡议组织建立、管理和协调，具体如下：RemcoFischer（kai.fischer@un.org）和DavidCarlin（david.carlin@un.org） 该试点项目由以下银行和投资者组成的工作组领导由联合国环境规划署金融倡议召集： 荷兰银行访问银行 爱尔兰联合银行美国银行(BankofAmerica)爱尔兰Banorte巴克莱银行 西班牙对外银行蒙特利尔银行布拉德斯科 银行储备银行CDL CIB 加拿大帝国商业银行 CitibanamexCOE 瑞士信贷(CreditSuisse) 丹麦银行德斯贾丁斯DNB 欧洲复兴开发银行农场信贷加拿大第一兰特 Forbright银行“保障未来粮食供给” 高盛(GoldmanSachs) 汇丰银行 荷兰国际集团(ing)intesaSanpaoloInvesta ItauKBFGKBC Linkreit 宏利 瑞穗MUFGNAB NatWestNIB 荷兰合作银行(Rabobank)红细胞 桑坦德斯科舍银行Sovcom银行标准银行商店品牌 道明资产管理道明银行世行和 瑞银(UBS) 富国银行(WellsFargo) 内容 1.12 2. 3. 4. 5. 6. 1.28 2.30 3.32 4.34 5. 6. 7.42 列表数据,表和案例研究 图1：MSCI全球年度房地产指数中的预计过渡和实物风险7 图2:EPC额定价格属性13 图3：按当前和估计的EPC评级划分的总减值率 早期的作用下场景。14 图4：节能建筑与高租金之间的相关性 在文献中,显示为租赁费用19 图5：建筑物的能源绩效证书（EPC）示例22 图6：面临海平面上升0.5米风险的城市2050年代28 数字7:1991年至2021年全球洪水保险损失31 图8：飓风过后各季度房地产的累计价值变化， 由房地产类型32 图9：今天和30年后面临风险的财产发生野火的可能性35 图10：预计易感性显著增加的地区 沉降,2030年207037 表格1:房地产的关键气候风险部门8 表格2:住房利益相关者面临的气候相关风险概述9 表格3:房地产行业转型风险示例11 表格4:气候变化对欧洲住宅建筑能源需求的影响38 案例研究1:操作和市场风险偏好11 案例研究2:技术和施工风险15 案例研究3:改变市场的偏好风险18 案例研究4:极端天气风险(我)27 案例研究5:极端天气风险(2)33 案例研究6:热应力和火灾风险39 介绍 在过去几年中，全球经济受到COVID-19大流行、地缘政治冲突、供应链中断、能源危机和高通胀的冲击。这些挑战是在气候变化日益严重的全球紧急情况的背景下发生的。气候变化可能加剧所有其他挑战;资源上的地理冲突日益加剧，基础设施和供应链瘫痪，危险病原体的范围扩大，并导致我们赖以生存的自然系统的崩溃。正如美国五角大楼有先见之明的那样：“气候变化是威胁的倍增器” 。虽然向可持续的净零未来过渡至关重要，但它要求几乎所有经济部门都发生根本性转变。这些转变对公司和受其影响的社区来说并非没有风险。 金融机构面临着这种快速变化且往往混乱的全球环境的一系列风险。他们的客户面临物理危害和过渡风险。这些可能会对信贷、市场和运营产生重大影响。审慎的金融机构将探索这些与气候相关的风险，并制定应对这些风险的策略。确保未来的弹性和成功取决于今天做出正确的决策和深思熟虑的计划。 30多年来，环境署金融中心一直致力于可持续发展和金融的交叉领域。其金融机构计划开发了积极应对我们这个时代最紧迫的环境挑战所需的工具和做法。UNEPFI的气候风险和TCFD计划现已与100多家金融机构合作，探讨气候变化带来的物理和转型风险。通过这项工作，已经确定需要为金融机构提供对气候相关风险及其在不同部门表现形式的基线了解。 本简报是涵盖主要经济部门及其相关气候风险的系列说明的一部分。环境署金融中心打算利用这些说明中包含的资源和观点，使金融同事能够在整个机构和整个金融部门更广泛地传达这些风险。希望沟通过程不仅能提高对气候风险的认识，还能开始对话，从而在战略和运营方面带来切实的变化 。这些见解在多大程度上被整合，将是对本系列有效性的最真实检验。这份特别的简报涵盖了房地产行业面临的物理和转型风险。 行业风险简报：金融机构洞察|房地产行业的气候风险6 内容|介绍 房地产行业概述 房地产行业的气候风险已经显现，预计未来几年其频率和严重程度将增加。实物和转型风险威胁着房地产资产的现金流以及资产本身的未来价值。极端天气和物理危害，如飓风、洪水和野火，可能会对位于脆弱地区的房地产造成重大损害。该部门（直接和间接）占全球所有温室气体（GHG）排放量的约40%（UNEPFI，2022）。因此，为实现气候目标而采取的全球经济脱碳行动将对该行业产生重大成本影响。下图显示了MSCI全球房地产指数使用其房地产气候风险价值模型（图1）预测的房地产实物和转型风险（MSCI，2022）。 图1：MSCI全球年度房地产指数中的预计过渡和实物风险 (摩根士丹利资本国际(MSCI),2022) 下面，我们将深入探讨房地产面临的主要物理和过渡风险部门(表1)。 行业风险简报：金融机构洞察|房地产行业的气候风险7 内容|房地产行业概述 表1：房地产行业的主要气候风险 风险 总结 过渡的风险 增加监管和政策的压力 该行业将受到越来越多的监管和新政策的影响，例如更严格的建筑标准、碳定价和额外的报告标准。 间接排放成本 建筑、翻新和拆除等活动对间接排放做出了重大贡献。虽然房地产公司可能无法直接控制这些排放，但它可以对其规模产生影响。随着碳密集型建筑材料在未来几年变得更加昂贵，建筑成本将会上升。 改变市场的偏好 随着人们对气候变化的认识不断提高，租户和潜在买家开始对房地产行业提出更多减排期望。随着偏好转向使用可再生能源的高效建筑，该行业面临着新的风险。 投资者情绪变化 为了使投资组合与气候目标保持一致，投资者可以尝试抵消其投资组合中其他地方的排放，以对抗高排放建筑或青睐低排放的房地产资产。 声誉风险 不采取行动脱碳可能导致房地产行业面对公众减少排放份额的压力。 物理风险 海平面上升和沿海洪水 海平面上升和沿海洪水将变得更加频繁和严重，增加财产损失并导致更高的维修和维护成本。 内陆洪水 由于沿海风暴或极端降水事件的频率和严重程度增加，内陆洪水会增加财产损失。在快速城市化的推动下，它还可能导致维修和维护物业的成本上升。 极端风暴和风力 飓风等极端风暴的严重程度和频率更高，可能造成价值数十亿美元的损失。 极端风暴会对商业价值产生负面影响。脸部用的房地产在短期内。 森林大火 数以百万计的住宅和商业建筑建在容易发生野火的地区。随着此类火灾的强度和严重程度的增加，这些财产被野火摧毁的可能性也在增加。 沉降 未来几年，越来越多的房地产资产可能会面临沉降的风险，这可能会对建筑物造成严重的结构性破坏。 热量和水压力 热量上升将为建筑物带来新的冷却需求，从而增加运营成本。由于水价上涨 、提高用水效率的需要以及用水的监管，水资源压力也会导致更高的运营成本。 下表2强调了这些关键的物理和过渡风险如何影响房地产行业的利益相关者，特别是在房地产行业。荷兰国际集团(ing)。 表2：住房利益相关者面临的气候相关风险概述（改编自抵押贷款银行家协会，2021年） 风险 主人 买家 租房者 银行 服务商 政府支持企业 投资者 保险公司 政府 财产损失 x x x x x 抵押贷款违约风险 x x x x x 抵押贷款的提前还款风险 x x x 逆向选择的贷款出售 x x x x 道德风险 x x 房子价格风险 x x x x x 气候迁移 x x x x x 过渡的风险 第一节: 房地产行业在世界各地建造和运营建筑物中的作用使其占全球温室气体排放量的40%左右。因此，实现净零排放的雄心要求该行业进行重大变革，并为其带来各种转型风险，例如市场吸引力下降、监管和 声誉增加风险。下表3突出显示了雷亚尔的 主要转型风险房地产行业。 房地产行业面临的转型风险也给依赖该行业就业的工人和社区带来了风险。 收入。因此，重要的是要使融资与公正的过渡方法保持一致，该方法考虑过渡对房地产行业运营风险群体的影响，包括工人，土著 人民和当地社区。 案例研究1：运营和市场偏好风险 Landsec年度报告,2021年 英国最大的商业地产开发和投资公司 气候情景分析:>2°C通路(直到2030年) 与积极的减排行动相关的高转型风险 ◾最低能源效益标准（MEES）提高了所有非住宅租赁物业的要求，以满足最低EPCB，可能影响近80%的建筑面积 ◾碳排放定价上调预计将达到87英镑/吨二氧化碳 (100美元/tCO2),影响运营成本 ◾随着越来越多的公司致力于实现净零排放并设定基于科学的目标，客户对办公室的期望发生变化 表3：房地产行业转型风险示例（UNEPFI，2022） 过渡的风险 对房地产的影响 市场的吸引力下降 由于脆弱性增加和成本上升，次级市场的吸引力下降 ◾低需求(投资者和租户) ◾通过增加高能源强度物业的能源成本来降低竞争优势 ◾减少资产价值可能导致低迷的市场环境◾降低市场价值 增加监管 以气候变化为重点的立法，例如披露气候风险、更严格的建筑标准、碳定价、碳信用额等。 ◾增加税收,如碳税◾减少对某些技术的补贴◾从报告要求额外费用 ◾使房地产投资组合符合国家法律的额外投资成本 ◾只能执行规则属性 租来的如果他们满足一定的能源标准 声誉风险和市场定位 利益相关者对将气候风险纳入投资计算的房地产公司的需求 ◾如果行动太晚或不采取行动，声誉会丧失◾公司的声誉风险 没有充分考虑环境、社会和治理的主题策略 1.增加监管和政策的压力 房地产行业可能面临越来越多的监管和新政策的实施，例如更严格的建筑标准、碳定价和其他报告标准 。例如，一些司法管辖区正在考虑新的效率要求，以提高能源效率和建筑物的电气化，例如通过改善隔热和禁止基于燃料和气体的加热系统（UNEPFI，2022）。这可以从香港的《气候行动计划2050》中看出 ，其中包括强调节能和绿色建筑重要性的措施。该市的目标是到2050年将商业建筑的电力消耗减少30%至 40%，住宅建筑的电力消耗减少20%至30%，与2015年的水平相比。香港亦计划扩大能源效益规管的范围 ，以涵盖所有高能耗楼宇，包括数据中心。其他措施包括：促进追溯佣金;强制实施能源管理机会;定期进行能源审计;收紧与商业建筑空调电气相关的标准;以及接受认可的能源效益认证计划（香港政府，2021年 ）。 虽然这些法规可能伴随着政府补贴，但家庭和企业可能会产生高昂的改造成本，或者冒着其资产被市场定价的风险。2021年提交给英国议会的一份报告估计，到2035年，需要投资价值350亿至650亿英镑，才能使所有家庭达到能源绩效证书（EPC）标准。然而，成本可能会高得多，一些估计高达五倍（英国议会 ，2021年）。2018年，英国政府在英格兰和威尔士实施了最低能效标准（MEES），以鼓励房东和业主提高能源效率。该标准为国内私人出租物业设定了最低能效水平（英国政府，2020年）。该政策根据其EPC评级限制现有物业不节能的租赁的延续。或者，房东可能面临高达5，000英镑的罚款。英格兰银行的一项研究显示，与未受影响的房产相比，受该政策影响