平稳度过行业寒冬，2023或将迅速回升

公司研究 深圳控股（00604.HK） 平稳度过行业寒冬，2023或将迅速回升 深圳控股（00604.HK） 2023年3月31日公司研究·点评报告 基础数据 2022年收入规模仍处于高位水平 所属行业 房地产、物业 深圳控股发布2022年度业绩：2022年公司实现收入315.4亿港元（下同）， 评级 买入 同比微降1.6%；录得毛利106.9亿元，同比下降13.9%；整体毛利率约 收盘价(HKD) 1.39 33.9%，较去年下降4.9个百分点。 总市值(HKD亿) 124 2022年，公司股东应占利润录得20.9亿元，同比扭亏。如果剔除公司投资物 流通市值(HKD亿) 124 业和金融资产公允价值变动的净影响，公司2022年股东应占利润为31亿元， 52周最高/最低(HKD) 1.01-1.73 同比下滑20.3%。 分业务来看，物业开发业务录得收入256.5亿元，虽同比略降3.8%，但收入规模仍处于高位水平；物业投资业务收入12亿元，同比下降20%，主因期内因疫情实施了租金减免政策；城市综合运营业务实现收入26.3亿元，同比增长约 数据来源：Wind；数据日期：2023年3月31日收盘 国信证券（香港）研究部整理 股价表现 10% 6%，主因运营规模继续扩大；高端制造业务收入6.1亿元，同比增长32.6%。 5% 物业开发业务合同销售面积及金额均实现增长 物业开发业务方面，2022年公司结转销售面积约73万平米，同比略有下滑。房地产开发毛利率约36.6%，较去年下降3.7个百分点，但仍维持在业内较高水平。2022年公司物业开发业务税前利润（包括应占合营及联营公司经营成果）约80.3亿元，同比下滑11.6%。 2022年，公司合同销售面积82万平米，同比增长约23.6%，合同销售金额约 192亿人民币，同比增长0.6%。截至2022年底，公司土地储备计容建筑面积 660万平米，同比大致持平。土储分布方面，粤港澳大湾区土储面积占比约 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 深圳控股恒生指数 65%，长三角土储面积占比约15%。 公司2023年可售货值超450亿元人民币，合同销售目标为230亿元人民币，计划同比增长20%。 城市综合运营业务规模稳步扩大 城市综合运营服务业务方面，截至2022年底，公司在管物业面积6823万平方米，较2021年底增长11%。综合运营业务在管面积中，粤港澳大湾区项目面积占比约67.3%。非住业态占比继续提升，至62.4%，去年底为54%。2022年公司城市综合运营业务税前利润下滑较明显，主要是受疫情的影响。 物业投资业务有望快速回升 2022年，受疫情影响以及租金减免政策，公司该项业务收益出现下滑。同时，因为物业公允价值重估带来的减值，导致该项业务期内税前利润同比大幅下滑。不过，随着疫情结束后国内生产生活秩序迅速恢复正常，我们认为公司该项业务2023年收入有望快速回升。 截至2022年底，公司持有投资物业总面积约179万平米，公允价值约350亿 港元。公司预期2023年物业租金收入规模将回升至15亿港元。同时，公司表示将积极把握公募REITS和类REITS的机会，探索资产证券化以盘活存量资产。 经营状况依然稳健，2023年主营业务有望全面回升 2022年，尽管遭遇行业寒冬和疫情冲击，但公司整体经营状况依然较为稳健。 财务方面，于2022年12月底，公司净负债率60.2%，期内平均借贷成本约 3.3%，仍然处于较低位置。2022年以来，公司顺应行业发展趋势，拓展物业开发项目的节奏有所放缓，并适时采取量入为出、优中选优的策略。同时，积极推动综合运营业务的拓展，并加强创新业务的培育。 数据来源：Wind；国信证券（香港）研究部整理 韩卫东 SFCCENo.:BCH669 +85228998300 hanwd@guosen.com.hk 相关研究报告 《深圳控股（00604.HK）：中长期目标明确，竞争优势突出》（2022-08-29） 《深圳控股（00604.HK）：业务拓展显著加速，行业地位有望持续提升》（2022-05-26） 2023年，随着房地产市场的筑底回暖，国内疫情的结束，以及宏观经济预期的好转，我们认为公司旗下主营业务有望全面回升。一方面，公司各项主营业务收入规模大概率将全面恢复增长，另一方面，各项业务毛利率水平也有望自低位显著回升。中长期来看，公司作为深圳本地优势国企，其在业务模式、资源禀赋、经营能力、资金及融资能力等多方面具备明显优势，在房地产行业进入平稳增长、质量型增长的新阶段后，公司各项优势有望充分发挥。预计后续公司整体业务规模大概率将持续快速扩大。 盈利预测 我们预计公司2023年总收入同比将实现稳健增长，其中物业投资、城市综合运营业务将有望实现高双位数的快速增长。我们预测公 司2023年股东应占利润将迅速回升至40亿元的规模，主因公司物业开发业务毛利率的回升，以及物业投资、城市综合运营业务规模的扩大和盈利能力的恢复。 估值与投资评级 深圳控股（00604.HK）港股2023年3月31日收盘价为1.39元，对应我们的2023年预测业绩PE仅3倍，PB仅约0.3倍。公司PB仍处于历史低位水平。我们认为，公司目前股价处于显著低估状态，投资价值相当显著，且安全边际非常高。未来公司各项业务盈利显著恢复，旗下城市综合运营业务分拆上市等，均有望成为公司股价向上催化剂。重申买入评级。 （注：以上数据均来自于上市公司公告、上市公司网站、Wind、国信证券（香港）研究部整理） 风险提示 物业开发业务、城市综合运营业务拓展不顺利，房地产市场长期低迷。 盈利预测 货币单位：亿港元 2018 2019 2020 2021 2022 2023E 营业总收入 166.43 149.19 188.03 320.50 315.40 343.47 YOY 62.3% -10.4% 26.0% 70.5% -1.6% 8.9% 毛利 59.71 51.25 88.15 124.26 106.93 121.31 YOY 68.1% -14.2% 72.0% 41.0% -13.9% 13.5% 毛利率 35.9% 34.4% 46.9% 38.8% 33.9% 35.3% 归母净利润 34.15 40.63 37.23 (27.22) 20.85 40.33 YOY -31.0% 19.0% -8.4% -173.1% - 93.4% 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图1深圳控股2014-2022收入及增速（亿港元）图2深圳控股2014-2022净利润及增速（亿港元） 350 300 250 200 150 100 50 0 201420152016201720182019202020212022 80% 320.5315.4 213.5 184.3 188.0 166.4 138.3 149.2 102.5 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 201420152016201720182019202020212022 100% 49.5 40.6 31.3 34.2 37.2 28.7 31.7 20.9 -27.2 50% 0% -50% -100% -150% -200% 收入增速净利润增速 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图3深圳控股2014-2022净利润及增速（剔除各项价值变动的净影响后，亿港元） 图4深圳控股2014-2022毛利及增速（亿港元） 50 45 40 35 30 25 2016.2 21.6 26.1 40.1 31 .530.6 45.5 38.9 31.0 60% 120 40%30% 100 20% 80 10% 60 50% 140 80% 124.3 106.9 82.7 88.1 63.7 40.7 35.5 51.3 59.7 60% 40% 20% 0% -20% 150% 10-10% 5-20% 0-30% 201420152016201720182019202020212022 40 20 0 201420152016201720182019202020212022 -40% -60% -80% 净利润（剔除各项价值变动的净影响）增速 毛利增速 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图5深圳控股2014-2022总体毛利率走势 50% 46.9% 45% 40% 35% 36.4%36.0%36.8% 34.6% 38.7% 35.9% 34.6%34.4% 38.8% 33.9% 30% 29.5% 25% 20% 201120122013201420152016201720182019202020212022 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图6深圳控股2014-2022结转物业销售面积及增速（万平米）图7深圳控股2014-2022合同销售面积及增速（万平米） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 201420152016201720182019202020212022 80% 92.2 80.5 75.7 75.1 73.0 48.2 51.9 39.9 43.2 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 201420152016201720182019202020212022 60% 95 90 82 64 67 5657 57 49 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 结转物业销售面积增速合同销售面积增速 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图8深圳控股2014-2022土地储备计容建筑面积情况（万平米） 1200 1000 1049 723 674 660 599 476 467 327 328 800 600 400 200 0 201420152016201720182019202020212022 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图9深圳控股2014-2022物业开发新开工与竣工情况（万平米） 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 8083 156 100102 41 6062 8072 225 118 392 277 113 82 7577 201420152016201720182019202020212022 新开工面积竣工面积 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图10深圳控股2014-2022投资物业总面积（万平米）图11深圳控股2014-2022城市综合运营收入及增速（亿港元） 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 201420152016201720182019202020212022 90% 87% 85%85% 82%82% 173 179 129129 100100 110 114114 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 投资物业总面积深圳地区占比 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图12深圳控股2014-2022净负债率情况图13深圳控股2014-2022银行及其它借款平均借贷成本 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 64.7% 22.