世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体
克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 2023年3月 中并国购房月地报产企业 世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体 本月关注： 公募REITs扩容至商业地产，盘活存量化解风险 本月上旬政府工作报告强调有效防范化解优质头部房企风险；中旬央行宣布全面降准25BP，虽不直接作用于房地产，但降准可为房企信贷端提供有力支持，改善稳健房企融资成本；下旬两部委重磅发文将消费基础设施纳入REITs底层资产范围。本次政策标志REITs扩容至商业地产的正式落地，一方面有利于核心城市核心地段拥有优质物业的运营商的商业模式由重转轻，盘活存量、化解风险，另一方面可提高存量资产的流动性，促进并购的活跃度。 东方资产、中国华融拟纾困昆明佳兆业城市广场 本月昆明佳兆业城市广场A和J地块迎来东方资产、中国华融救场，已经缴纳报名保证金。两大AMC的纾困方案采取“共益债投资+复工续建”的方式，J地块盘活价值较A地块可观，J地块属于纯住宅净地，而A地块续建投入资金可能远大于剩余可转化货值，共同开发、联合介入2个地块的纾困有利于平滑整体利润。此外，信达和华融公布2022年业绩公告，信达归母净利润同比降幅47.7%，华融全年预计亏损276亿；业绩承压一定程度减少AMC介入资质普通项目的纾困意愿，如果单依靠市场化机构纾困市面上大批量的烂尾楼，整体纾困节奏太慢，期待后续更多政策金融工具利好跟进。 世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体 本月重点监测房企共涉及20笔并购交易，披露的交易对价约516亿，收并购热度回升受陆 家嘴和格力地产率先发起资产并购重组，以及华润置地124亿完成华夏幸福资产包收购的影响。本月商业地产收并购热度不减，对应交易额110亿，占到全部规模的21.3%，其中世茂开价65亿港拟出售香港的世茂东涌酒店群；金茂32.4亿收购南京和武汉综合体项目剩余股权；政策定调REITs扩容至商业地产，加速零售类商业盘活，提升资产潜在流动性。 表：本月部分重点收并购事件 最新披露 收购方 出售方 交易标的 交易对价 交易进展 2023/3/15 中国金茂 嘉兴梁茂 南京鼓楼商住项目剩余37.75%股权 20.61CNY 签署转让协议 2023/3/23 陆家嘴 陆家嘴集团、前滩投资 昌邑公司100%股权、东袤公司30%股权，耀龙公司 60%股权、企荣公司100%股权 133.2CNY 进行中 2023/3/28 / 世茂集团 香港东涌世茂喜来登酒店、福朋喜来登酒店 65HKD 挂牌中 2023/3/29 华润置地 华夏幸福 华御江（武汉）房地产100%股权、华御汉（武汉）房地产100%股权等 124CNY 完成 2023/3/30 中国金茂 嘉兴定茂 武汉煜茂剩余50%股权 11.79CNY 签署转让协议 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7 数据来源：公开资料、CRIC监测 一、并购政策：公募REITs扩容至商业地产，盘活存量化解风险 本月上旬两会政府工作报告强调有效防范化解优质头部房企风险，以“抓两头、带中间”、“精准拆弹”的方式化解风险。与年初住建部工作会表述一致，“一头”是抓优质房企，对优质国有房企和优质的民营房企政策支持力度有望加大，满足合理的融资需求；另“一头”是抓出险房企，在合理的范围内给予支持帮助自救，同时进一步明确“绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价”。与此同时，住建部部长表态积极，基于供需两端改善、“保交楼”工作扎实推进及前期政策落实见效等方面，对房地产企稳回升充满信心。 本月中旬央行宣布，于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），市场预计或将释放6000亿元的中长期资金。本次央行宣布全面降准25BP，不直接作用于房地产，但降准可释放低成本资金，为房企信贷端提供有力支持，改善央国企和优秀民营房企的融资成本。 本月下旬发改委、证监会两部委重磅发文，将消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目发行基础设施REITs。本次政策标志公募REITs扩容走出关键一步，补齐了分量最重的商业地产领域。消费基础设施纳入REITs，一方面有利于核心城市核心地段拥有优质物业的运营商的商业模式由重转轻，盘活存量、化解风险，另一方面有利于提高存量资产的流动性，促进并购的活跃度。 表：2023年3月监管层防范房地产风险的政策汇总 时间 监管部门 政策情况 2023/2/27 深交所 深交所召开房地产行业市场主体座谈会，鼓励房企用好融资并购工具。 2023/3/2 广东省人民政府 广东省人民政府办公厅发布《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》，提出用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，保持开发贷款和债券融资稳定，加快开展保函置换预售监管资金业务，满足项目合理融资需求。 2023/3/5 全国两会 “两会”政府工作报告提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。 2023/3/7 住建部 对房地产市场企稳回升充满信心，主要基于三个方面：一是供需两端发生积极变化，住房项目复工率大大提高，售楼处看房量大幅提升，成交量也明显改善；二是“保交楼”工作扎实推进，市场主体信心正在恢复；三是前期已出台的刺激需求端政策正在落实见效。 2023/3/17 央行 于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。 2023/3/24 发改委、证监会 发改委发布《做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作通知》，证监会发布《推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行工作通知》。其中提及优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 数据来源：公开资料、CRIC监测 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7 二、并购金融：东方资产、中国华融拟纾困昆明佳兆业城市广场 AMC介入具体纾困项目方面，本月展源地产（A地块开发商）、滇创地产（J地块开发商）发布意向投资人联合招募事项公告，提到已收到东方资产和华融缴纳的报名保证金。 展源地产和滇创地产是昆明佳兆业城市广场的开发商，该项目由佳兆业2019年并购获取的30亩商住混合用地，地理位置优越，佳兆业将项目分割成A、B、C等11个小地块，承载不同的功能。本次招募投资人涉及A和J地块，A地块面积约30亩，拟建2栋住宅、2栋公寓，当前除停工状态；J地块为纯住宅尚未开工，已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证，规划总建面15.17万平，体量不大开发难度也尚可，重整价值较大。东方资产和华融联合介入A和J地块纾困中，纾困方案采取“共益债投资+复工续建”的方式，J地块盘活价值较A地块可观，J地块属于纯住宅净地，而A地块续建投入资金可能远大于剩余可转化货值，东方和华融共同介入2个地块的纾困有利于平滑整体利润。 本月信达和华融等头部AMC陆续公布2022年业绩公告，业绩均有所承压。信达实现归母净利润63.1亿，同比降幅47.7%；华融全年预计亏损276亿。业绩承压归因部分资产质量下滑而计提减值及经营收入减少，一定程度减少AMC介入资质普通项目的纾困意愿，给市场上大面积保交付项目盘活带来困难。本次信达披露的信息可看出，2022年本次信达披露的信息可看出，2022年新增收购重组类不良资产业务中涉及房地产总额为536.66亿，其中涉及房地产风险化解类项目的规模仅24.6亿元，占比不及5%、整体规模有限。如果单依靠市场化机构纾困大批量烂尾楼，整体纾困节奏太慢，期待后续更多政策金融工具利好跟进。表：2023年1-3月AMC介入出险房企或出险项目的纾困进展汇总 宣布日期 纾困机构 受益房企 纾困方式 纾困项目 投入资金 2023/3/28 东方、华融 佳兆业 共益债投资+续建 昆明城市广场A、J地块 未披露 2023/2/23 东方、长城、安居建业 中国恒大 并购基金 深圳恒大时代之光（旧改）等 177亿 2023/2/11 华融、中信城开 株洲华晨 共益债投资+代建代管 华晨山水豪庭、华晨云溪湾等 12亿 2023/2/8 东方资产 旭辉集团 集团合作协议 未披露 未披露 2023/2/6 中国信达、信达地产 中南建设 并购基金 深圳46亿货值的旧改 25.5亿 2023/1/19 中国信达、信达地产 和昌集团 并购基金 深圳340亿货值旧改 90亿 2023/1/12 中国信达、信达地产 言成集团 并购基金 深圳22亿货值项目 6.81亿 2022/12/1 华融联合6家银团 融创中国 并购+增量融资 上海董家渡项目 超120亿 数据来源：公开资料、CRIC监测 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7 三、行业并购：世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体 根据CRIC监测，2023年3月重点监测房企共涉及20笔并购交易，披露交易金额的有16笔，总交易对价约516亿人民币，环比大幅增加200%，披露的平均单笔并购交易规模32.3亿（2023年2月：13.2亿）。收并购热度回升受陆家嘴和格力地产率先发起资产并购重组，以及华润置地124亿完成华夏幸福资产包收购的影响。 图：近半年来重点监测房企收并购交易笔数及规模情况（单位：亿人民币，笔） 数据来源：公开资料、CRIC监测 交易进展来看，本月4笔交易处于进行中、涉及交易对价242亿元，其中陆家嘴重组称 以133.19亿收购控股股东4处优质资产，格力地产与珠海免税资产重组最新进展，交易价 较上次缩水26.5%至89.78亿。完成的5笔并购交易披露交易额的1笔交易涉及价款124亿， 涉及华润置地2022年底接盘华夏幸福南方总部资产已于本月交割完毕。此外，挂牌中、签 署转让协议和终止的交易笔数分别3笔、7笔和1笔。 图：本月重点监测房企收并购交易进展分布情况（单位：亿人民币） 备注：本月完成的交易中有4笔没披露交易额。 数据来源：公开资料、CRIC监测 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7 交易标的物业类型看，与上月比较，本月住宅类并购额占比大幅提升，受陆家嘴133 亿大额资产并购重组以及华润置地124亿接盘华夏幸福南方资产包等大宗交易影响；于此同时本月多元化交易并购热度不减，涉及多项商业地产收并购交易，10笔涉及多元化投资的交易中有6笔涉及商业地产，对应交易额110亿，占到全部规模的21.3%。 其中，世茂开价65亿港拟出售香港的世茂东涌酒店群，涉及香港大屿山的东涌世茂喜 来登酒店和香港东涌福朋喜来登酒店，处置加速；金茂32.4亿收购南京和武汉综合体项目剩余股权；景瑞控股1.32亿元出售上海徐汇商厦予建信住房租赁基金。本月政策定调REITs扩容至商业地产，加速零售类商业盘活，提升资产潜在流动性，促进相关并购交易的活跃度。表：本月重点监测房企收并购交易标的物业类型分布情况（单位：亿人民币，笔） 交易标的类型 交易笔数 披露的交易规模(亿人民币) A、开发项目股权 10 304.65 ：单项目* 8 47.45 ：资产包形式 2 257.20 B、多元化股权 10 211.47 ：商业地产 6 109.93 ：物管* 3 11.76 ：其他 1 89.78 合计 20 516.11 备注：本月单住宅、物管的并购分别有3和1个交易事件未披露具体交易额。 数据来源：公开资料、CRIC监测 表：本月的重点收并购事件一览 最新披露 收购方 出售方 交易标的 交易对价 交易进展 2023/3/3 辽宁中天集团 万达地产 大连万佳100%股份 未披露 完成 2023/3/6 兰生股份 中民投（绿地） 上海绿地外滩中心办公项目 5.61CNY 进行中 2023/3/9 旭辉集团 恒基兆业 广州昌哲25%股权 10CNY 签署转让协议 2023/3/9 恒基兆业
