灵活应变，市占率持续提升

事件：公司发布2022年年报，实现营业收入2810.17亿元，同比-1.37%；归母净利润183.47亿元，同比-33.01%；每股收益1.53元/股，同比-33.02%。 业绩受市场影响承压，未来有望重回稳健增长轨道。公司2022年实现收入2810.17亿元，同比-1.37%；实现归母净利润183.47亿元，同比-33.01%。业绩承压主要受毛利率下行、资产减值损失上升等因素影响：1）竣工交付并结转的面积同比增长，但结转收入同比下降；2）毛利率同比下降4.79pct至22.01%；3）投资收益同比下降20.10亿元至42.01亿元；4）资产减值损失达到11.56亿元，而2021年为转回0.95亿元。我们预计2023年伴随行业企稳，公司结转进度加快，结转均价修复，业绩有望重回稳健增长轨道。 低毛利项目占比上升，三费管控稳中有降。公司2022年毛利率22.01%，较2021年同期下降4.79pct，主要由于前期低利润项目占比上升，成为结转主力。其中，房地产销售业务毛利率21.79%（较2021年同期下降5.34pct），其他业务毛利率21.74%（较2021年同期上升1.83pct）。公司2022年净利率9.61%，受毛利率下行等影响较21年同期下降3.44pct。公司销售、管理、财务费用率分别上升0.09、下降0.22、上升0.12pct至2.68%、1.69%、1.31%，三费率总体同比下降0.01pct。 销售排名提升至行业第二，灵活调整拿地强度。销售端，公司2022年销售额4573.01亿元，同比-14.51%，同比降幅优于行业、百强房企12.19、27.79pct，排名升至行业第二，市场占有率3.4%，连续7年提升。公司重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8个百分点；珠三角、长三角销售贡献为56%，同比提升3个百分点。公司在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较去年增加8、9个。拿地端，公司聚焦核心城市，灵活调整拿地强度：1）2022年新拓展项目91个，拿地面积约1054万方，总地价约1613亿元，投资强度35.27%；2）坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%；3）灵活调整拿地强度，下半年新拓展项目总地价金额为1007亿元，占全年比重的62%。 三道红线稳居“绿档”，提高直接融资比例。三道红线方面，截至2022年底，公司剔预后资产负债率68.4%，净负债率63.6%，现金短债比1.57，稳居绿档。融资端，2022年提升直接融资比重 ， 发行公司债113亿元 、 中期票据150亿元， 合计规模同比增长40.72%；2022年综合融资成本约3.92%，较21年末下降0.54个百分点，融资优势明显。债务端，公司债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为21%；偿债能力突出，流动比率为1.54。 提升资产经营能力，多元业务加强协同效应。保利物业：2022年实现营业收入136.87亿元，在管面积5.76亿平方米，合同面积达7.72亿平方米，积极推进“大物业”战略布局，大力深耕高校、政府机构、城镇景区、轨道交通等非居业态，并形成全国化布局和领先优势。保利商旅：整合购物中心、品牌酒店、旅游景区等业务板块，持续加强专业化能力建设，积极打通资产证券化通路，年内与中国建设银行合作落地租赁住房基金，实现“投、融、建、管、退”的管理闭环，并以资产证券化助推公司加快提升资产经营能力。 投资建议：公司长期稳健发展，市占率持续提升，市场化竞争能力不断验证兑现，有望借助股权融资窗口打开新一轮发展空间。基于2022年公司利润降幅较大，我们调整预测公司2023-2025年归母净利润分别为214.73亿元、234.28亿元、260.03亿元（2023-2024年原值：306.83亿元、327.92亿元），对应EPS分别为1.79元/股、1.96元/股、2.17元/股，对应PE分别为8.15X、7.47X、6.73X，维持“买入”评级。 风险提示：行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期 财务数据和估值 图1：公司营业总收入和同比增速 图3：公司毛利率、净利率 图5：公司投资净收益 图7：公司有息负债规模和同比增速 图9：公司净负债率 图11：公司估值走势-PE(TTM)、PB(LF)