短期业绩受内外因素影响，非周期类业务稳健增长

2023年3月24日，绿城服务发布2022年全年业绩公告；公司2022年全年实现营收1 48.56亿元，同比+18.2%，归母净利润5.48亿元，同比-35.3%。 营收高增，业绩受客观环境影响波动较大。1）在管面积增加带动收入提升：公司收入的增长主要因占集团整体收入63.6%的物业服务业务在2022年达到94.46亿，同比+2 1.6%，物业服务业务的收入增长由在管面积的增加带动，截至报告期末，公司在管面积3.84亿平，同比增加26.3%；2）毛利率下滑主要受疫情影响：报告期内，公司毛利率由去年的2021年的18.5%下降至16.2%；拆分业务看，物业服务、园区服务、咨询服务三大业务板块毛利率分别下滑0.4、4.9、7.3个百分点至12.1%、20.8%、22.7%，主要是疫情反复、自身提升品质带来成本上升、业务结构优化及房地产行业下行带来的影响；3）行政费用率下行：报告期内，公司加强成本支出管控，行政费用率从20 21年末的8.36%降至2022年末的7.77%；4）应收款及金融资产减值拨备影响当期利润：受疫情反复的影响及国内地产环境的恶化，公司2022年计提贸易应收款减值1.4 2亿，同比+57.5%，同时对部分金融资产计提减值准备，其他经营开支项为1.25亿，较2021年同期增加226.7%。 管理规模持续扩张，园区服务结构优化。1）得益于强大的品牌直拓能力，公司2022年继续增加储备面积，年内达到3.79亿平，较2021年末增加9%，充足的储备面积为未来的增长提供坚实基础；2）报告期内，公司园区服务下属五大板块中仅物业资产管理服务业务因房产经纪业务受新房及二手房成交大幅下滑导致收入同比减少，其他四大业务板块如园区产品、居家生活、园区空间、文化教育服务均在2022年录得收入同比正增长，物业资产管理服务业务更贴近房地产周期，公司高频消费类业务保持增长有助于抵抗周期业务的波动。 科技服务板块增速较快，咨询板块受房地产行业影响。1）报告期内，公司科技服务板块业务逐渐成熟，市场体系建设初见成效，科技服务板块2022年实现收入4.89亿，同比+121.6%；实现毛利2.00亿，同比+112.3%；2）报告期内，公司咨询业务板块实现收入20.67亿，同比+5.4%，毛利4.68亿，同比-20.3%；受房地产行业下行及疫情冲击，在建物业业务服务内容需求减少，管理咨询业务房产开发延期，随着进入2023年疫情影响消退，房地产行业销售呈复苏态势，这一板块业务需求有望回暖。 投资建议：绿城服务作为老牌头部物业公司，2022年在收入增长和市场外拓方面依然保持强劲表现，业绩受疫情、地产及公允价值变动与应收减值等影响同比下滑，但我们认为随着疫情影响消散及地产的修复，公司整体经营有望回归正轨。考虑到2022年业绩基数较低，我们调整公司2023-202年EPS预测分别至0.23、0.30元/股（原值0. 30、0.38），并引入2025年EPS预测0.36元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表