结算业绩保持稳定，期待阵痛后走出阴霾

结算业绩保持稳定，期待阵痛后走出阴霾，维持“买入”评级 万科发布2022年报，公司实现营收5038.4亿元，同比增长11.3%；实现归母净利润226.2亿元，同比增长0.4%；整体毛利率19.6%，同比下降2.3个百分点。 公司开发业务稳健，多赛道扩张优势明显，我们上调2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元（2023-2024年原值为269.0、297.5），EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为6.7、5.8、5.4倍，维持“买入”评级。 结算规模同比增长，销售下降投资收缩 公司2022年实现销售面积2630.0万方，销售金额4169.7亿元，同比分别下降30.9%和33.6%；实现结算面积3401.4万方，结算收入4444.0亿元，同比分别增长9.1%和10.5%。截止2022年末，公司拥有已售未结算面积3361.6万方，同比下降28.1%；合同金额5300.3亿元，同比下降25.4%。公司2022年获取项目36个，总计容建面690.2万平米，同比下降74.1%；权益地价约496.4亿元，同比下降64.6%。截止2022年末，公司土储面积约3592.7万平米，同比下降20.5%。 经营服务业务稳定增长，多赛道领先领跑 公司2022年的经营服务业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。（1）万物云于2022年分拆上市，实现营收303.2亿元，同比增长26.1%；（2）物流业务实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长；（3）泊寓实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，年终出租率达95.6%；（4）商业实现营收87.2亿元，同比增长14.3%。 财务保持稳健，存货跌价准备计提大幅下降 截至2022年底，公司净负债率43.7%，持有货币资金1372.1亿元（其中预售监管资金463.9亿元），现金短债比2.1倍，扣预资产负债率68.6%；负债结构进一步优化，长期负债占比提高至79.5%；存量融资综合成本4.06%，同比下降5 BPs。 2022年新增计提存货跌价准备4.5亿元（2021年为31.2亿元），同比大幅下降。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 附：财务预测摘要