物管跻身第一梯队，商管优势领先

投资要点 业绩逆势增长，]物管商管双轮驱动。2022年公司实现营业收入120.2亿元，同比增长35.4%，实现核心净利润22.3亿元，同比增长30.7%；核心净利润率下降0.7个百分点至18.5%；每股盈利0.967元，同比上升27.9%。2022年住宅物业管理服务板块收入为78.0亿元，同比增长46.9%；商业运营及物业管理服务板块为人民币42.1亿元，同比增长18.2%。物管在管面积同比上涨87.3%，达2.9亿平方米，位于行业领先地位。 物管规模跻身行业第一梯队，市场化拓展能力凸显。截至2022年末，公司总合约面积达3.5亿平方米，总在管面积达2.9亿平方米，分别同比增长78.0%和87.3%；第三方合约和在管面积占比分别达61.2%和57.6%。2022年新增第三方合约面积1.4亿平方米，同比增长297.4%，收并购、竞标直拓及合资合作渠道贡献占比分别为75.9%、20.7%及3.4%，社区生活空间、办公产业空间及城市公共空间占比分别为76.9%、0.9%和22.2%。公司加速城市空间运营业务转型，2022年城市公共空间在管面积增至6477万平方米，同比增长121.1%，占总在管面积22.3%，年内获取城市空间项目年化合同金额为8.85亿元。公司保持高品质服务，客户满意度89分，续约率98.0%，收缴率92.8%，均处于行业领先水平。公司深耕社区增值服务五大赛道，收入同比增长73.3%至12.6亿元。 商管规模持续增长，领先优势不断扩大。截至2022年末，公司在营项目数量增至86个，面积达到920万平方米，在营重奢购物中心增至11个，排名行业第一。全年零售额1264亿元，同比增长6.3%，在营购物中心平均出租率维持96.1%。年内成功签约13个项目，平均建面8.8万平方米，其中TOD项目11个，占比85%，全部位于一、二线城市。公司积极挖掘存量市场，上市以来共获取10个存量项目，占比达40%。截至2022年末，公司写字楼物业在管项目达145个，运营管理项目27个，在管面积达1050万平方米，合约面积1320万平方米，分别同比增长28.2%和31.9%，整体出租率稳定在80.7%。 盈利预测与投资建议：预计公司2023-2025年净利润复合增速为24.4%，考虑公司管理规模稳步提升，且是上市商管公司稀缺标的，维持“买入”评级。 风险提示：在管面积增长或不及预期、商业运营发展或不及预期。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：公司基础物业管理第三方拓展面积增长快速，助力管理规模持续扩大，预计公司2023-2025年基础物业管理收入预计增速分别为40%/35%/30%； 假设2：随着地产销售增速放缓，公司非业主增值服务增速将有所下滑，预计公司2023-2025年非社区增值服务收入增速分别为18%15%/12%； 假设3：公司深耕社区增值服务五大赛道，预计公司2023-2025年社区增值服务收入增速分别为65%/60%/55%； 假设4：随着公司新增购物中心项目持续开业，出租率维持较高水平 ，预计公司2023-2025年购物中心运营收入增速分别为18%/16%/15%； 假设5：公司写字楼出租率达80.7%，随着在管项目数量的增加，预计公司2023-2025年写字楼收入增速分别为20%/18%/15%。 基于以上假设，我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率