世联行：2022年年度报告

深圳世联行集团股份有限公司 2022年年度报告 2023年3月 2022年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管人员)童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标9 第三节管理层讨论与分析14 第四节公司治理42 第五节环境和社会责任63 第六节重要事项64 第七节股份变动及股东情况95 第八节优先股相关情况103 第九节债券相关情况104 第十节财务报告105 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、载有董事长胡嘉先生签名的2022年年度报告文件原文。 五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。 释义 释义项 指 释义内容 世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司 大横琴 指 珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东 世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行 指 深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资控股子公司 重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 安徽世联 指 安徽世联行房地产咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司 福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司 天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司 郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理有限公司，世联行之控股子公司 固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司 兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司 厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司 先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司 青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司 世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司 深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司 哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 致股东的信： 重启：确定而光明的未来一 如果说，2022年是中国房地产有史以来最严峻的寒冬，是在“保交楼”、“集体断供”和“输血式救援”之下的“硬着陆”的市场；那么，2023年以“定向降息”、放松限制和“支柱定位”为标志，市场步入了暖风尽吹、万物复苏的春暖花开的季节，世联行也迎来三十岁的而立之日。 各地市场都纷纷传来“春天的消息”，无论这种阳春三月能否续接“人间美好四月天”，乃至整个兔年，我们相信，市场经过这严峻的考验之后，所谓“房地产下半场”终于在艰难的探索中，在两会的报告中，确定性地揭开了她应该承担的使命和责任。 二 “加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。” 我们理解这意味着以下几个下半场的重要特征：1、定位两个体系，即保障体系和商品体系； 2、加强保障体系的民生居住功能，这里关键是“共有产权”、“租赁”住房的建设； 3、支持正常的市场住房需求，恢复商品房的长期资产属性； 4、恢复优质企业和房地产抵押资产的信用； 5、“城市”、“区域”和“品类”分化将更加明显，防止资本的盲目扩张； 6、庞大的存量市场步入精细运营，分类REITS阶段。 三 为了积极响应政府的宏观调控和重启房地产市场的号召，审视世联行过去一年的“大交易收缩战线，大资管巩固基地”的成果，我们认为： 1、持续三年的“清理不良、降低负债”行动，已经取得了明显的成果，可以宣告在2022年困难的市场环境中完成了任务； 2、世联行的房地产交易服务（简称“交易业务”），2022年已经是“谷底”，今年业务将重启增长； 3、由于“城市”、“区域”分化持续，2023年世联行还将主动退出一些城市，继续优化城市布局； 4、保障商品房的交易服务，成为世联行在大湾区代理业务的一个亮点； 5、交易业务已进入“新媒体技术”赋能获客新阶段，为传统代理业务增添动力和核心能力； 6、资管业务在过去两年基础工作的夯实下，2023年有望为未来可持续增长打下合约基础； 7、为保障性人才公寓和青年长租公寓提供系统的全链条服务，正在成为世联行大资管业务的重要 增长点； 8、珠海斗门富山工业城5.0产业新空间的全链条资管服务启动，为高质量发展产业开创新路。世联行，过去三年在严峻的市场环境下，持续处理重资产，回归轻资产，经历了严峻的考验。我们深知，资产只有“轻下来”，我们的服务能力才能“实起来”，哪怕业绩数字不好看，也要回到基础能力上来。 我们也知道，只有“重资产”才能建立竞争的门槛和市场标准，这是在能力上的提升，也才能发挥上市公司的作用，前提是对风险的把控。 2023年，行业的系统性风险已经出清并明确，市场的“虚实”已经验证，业务的逻辑建立在“数字化管控”的基础上。我们有理由相信，在全体世联人的努力下，会有一个明确而光明的未来！ 谢谢各位的关注和支持！ 胡嘉、陈劲松 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 世联行 股票代码 002285 变更前的股票简称（如有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司 公司的中文简称 世联行 公司的外文名称（如有） SHENZHENWORLDUNIONGROUPINCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有） WORLDUNION 公司的法定代表人 胡嘉 注册地址 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼 注册地址的邮政编码 518001 公司注册地址历史变更情况 2013年由深圳市罗湖区深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼变更为深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼 办公地址 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http://www.worldunion.com.cn/ 电子信箱 info@worldunion.com.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴惠明 胡迁 联系地址 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼 电话 0755-22162824 0755-22162824 传真 0755-22162231 0755-22162231 电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn 公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼、深圳证券交易所 四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300618867554R 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 2009年8月28日-2009年10月26日主营业