房地产行业周报：双部委发文支持商业地产REITs，新房二手房持续回暖

板块行情：本周（3月20日-3月24日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.26%，在31个一级行业板块中排名第21位，地产板块表现疲弱，仅周五部分商业地产个股带动板块，单日板块上涨0.24%。 公司动态：1）万科回应受让泰禾集团19.9%股权的先决条件尚未达成；2）招商蛇口披露2022年年报，实现营业收入约1830亿元，增长14%，而归母净利润约43亿元，下降59%，同时披露2022年度计提资产减值准备，共计64亿元；3）中南建设披露累计诉讼、仲裁情况，收到新增被讼的诉讼、仲裁案件金额合计约57亿元。 销售端：1）我们重点跟踪的21城商品房成交面积455万方，环比上升12.5%，同比上升60%，即使与2021年上半年市场上行期数据相比仅下滑10%；2）11城二手房成交面积238万方，环比上升13%，同比上升102%，日平均成交面积为5年来最高。 政策要闻：1）中央层面：3月24日，发改委、证监会双部委发文，研究支持增强消费能力，改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持商业项目，推进REITs常态化发行，完善基础制度。2）地方层面：无锡降低外地人口首套房购房门槛，目前仅需6个月居住证明即可购房，并进一步缩小限购区域；深圳首套房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房等情况针对性提升公积金贷款额度；丽水、连云港、南通等多个城市通过上调公积金贷款额度，降低公积金贷款首付比、给予购房补贴边际放松。 政策点评：1）中央发文基础设施REITs支持范围扩展至商业地产，并推进常态化发行，有利于盘活更多房地产行业存量资产，实现“投融建管退”商业模式闭环，有助于REITs市场扩容，推动行业更高质量发展。2）各地宽松公积金贷款政策，有助于提高公积金使用效率，更好地支持刚性和改善性需求释放，但边际放松力度仍然不强。 投资策略：投资机会关注“两个中心、一个基本点”。预计2023年全年地产板块仍以震荡行情为主，当前处于估值中枢下沿，建议积极布局，建议关注，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复； 3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块表现疲弱 本周申万地产板块上涨0.26%。本周（3月20日-3月24日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.26%，在31个一级行业板块中排名第21位，地产板块表现疲弱，仅周五部分商业地产个股带动板块，单日板块上涨0.24%。 图表1本周申万地产板块上涨0.26%，板块排名第21位 本周A股板块内涨幅第一为财信发展，累计涨幅达21.6%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为财信发展、张江高科、大悦城、数源科技、我爱我家，跌幅前五的个股分别为格力地产、世荣兆业、城建发展、ST新城、中新集团。 图表2财信发展周涨幅达21.6% 图表3格力地产跌幅7.6% 本周港股板块内涨幅第一为中国海外宏洋集团，累计涨幅6%。从港股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为中国海外宏洋集团、中国金茂、绿城管理控股、融创服务、建发国际集团，跌幅前五的个股分别为雅居乐集团、融信中国、龙光集团、佳兆业集团、中骏集团控股。 图表4中国海外宏洋集团本周涨幅6% 图表5雅居乐集团跌幅10.8% 二、政策要闻：中央推进基础设施REITs进展，地方以边际放松为主 中央层面：推进基础设施REITs稳步发行，支持范围扩展至商业地产。1）央行：1年期与5年期以上LPR维持不变；2）3月24日，国家发改委公布《关于规范高效做好基础设施REITs项目申报推荐工作的通知》，研究支持增强消费能力，改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持商业项目；同日，证监会表示已于近日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，推进REITs常态化发行，完善基础制度。 图表6中央层面扩大基础设施REITs范围至商业地产 地方层面：本周宽松政策多集中在三四线城市，以提高公积金贷款额度、给予购房补贴等边际放松为主。1）无锡降低外地人口首套房购房门槛，目前仅需6个月居住证明即可购房；进一步缩小限购区域。2）丽水、连云港、南通等多个城市通过上调公积金贷款额度，降低公积金贷款首付比、给予购房补贴边际放松。3）一线城市深圳针对首套房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房等情况针对性提升公积金贷款额度。 图表7地方政策放松以调整公积金贷款及住房补贴为主，主要集中在三四线 公司层面：1）万科回应受让泰禾集团19.9%股权的先决条件尚未达成；2）招商蛇口披露2022年年报，实现营业收入约1830亿元，增长14%，而归母净利润约43亿元，下降59%，同时披露2022年度计提资产减值准备，共计64亿元；3）中南建设披露累计诉讼、仲裁情况，收到新增被讼的诉讼、仲裁案件金额合计约57亿元。 图表8头部房企招商蛇口披露年报，增收不增利 三、销售端：新房及二手房成交持续回暖 （一）新房市场：成交持续修复，分化明显 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积同比上升60%，与2021年同期差距仅-10%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积65万方，同比上升60%，即使与2021年市场上行期数据对比，仅下滑10%，与2019年基本持平。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积3715万方，同比增长7%，其中一线城市商品房成交建面1001万方，同比增长9.5%，监测的6个二线城市商品房成交建面1713万方，同比增长-0.4%，11个三四线城市商品房成交建面1001万方，同比增长19%。 图表9本周21城商品房日平均成交面积65万方，同比上升60% 21城周度成交面积455万方，环比增长12.5%，同比增长60%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为146万方、193万方、116万方，环比分别上升31%、11%、-3%，相较去年同期上升105%、47%、44%。2）一线城市中深圳成交面积19万方，同比增长564%，而上海由于一批次新房供应量较小，成交面积36万方，同比增长34%；二线城市苏州、三线城市温州商品房成交同比增长129%、207%。 图表10本周21城商品房成交面积455万方，环比上升13%、同比上升60% （二）二手房市场：本周成交延续5年来最高行情，持续回暖 从我们监测的11城数据来看，二手房市场持续回暖，单周成交近5年最高。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积34万方，同比上升102%，为近5年以来最高。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1842万方，同比增长58%。 图表11本周11城二手房日平均成交面积34万方，为5年以来最高 11城本周二手房成交面积238万方，环比上升13%，同比上升102%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为53万方、152万方、33万方，环比分别上升-2.5%、21%、10%，相较去年同期上升102%、55%、132%。2）一线城市中深圳成交面积9.6万方，增长明显，二线城市青岛、南京、成都、杭州二手房同比增速较高。 图表12本周11城二手房成交面积238万方，环比上升13%、同比上升102% 四、融资端：发债主体均为国央企 本周发行信用债的房企全部为中央或地方国有企业。金融城发债利率最低，发行12亿元中期票据，票面利率仅2.9%；而票面利率最高的城建开发，发行5亿元一般企业债，利率4.8%。 图表13本周发债主体均为国央企 五、投资建议 投资机会关注“两个中心、一个基本点”。本周地产板块上涨0.26%，在申万一级板块中排名第21，发改委、证监会发布新政，提出支持消费基础设施建设，优先支持城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，另外，销售市场的持续好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。