第三方项目增长显著，增值服务多元化发展

投资要点 业绩稳步攀升，]利润率小幅下滑。2022年营业收入126.9亿港元，同比增长34.4%，主要由于在管面积的上升以及增值服务业务的增长，实现归母净利润12.7亿港元，同比上升29.4%。分业务来看，物业管理服务/非住户增值服务/住户增值服务/停车场买卖业务增速分别为42.9%/18.0%/8.5%/7.9%。公司利润小幅下滑，毛利率同比下降1.5pp至15.9%，纯利率下降0.3pp至10.1%。 管理规模持续提升，第三方项目占比增长显著。公司积极主动进行市场拓展扩大经营规模，期末在管面积增加至3.2亿平方米，同比增长23.2%，覆盖城市144个，服务项目1643个。2022年末公司独立第三方在管面积占比提升至32.8%，新增管理面积中外拓项目占比达到55.7%。2022年新增外拓合约面积0.8亿平方米，同比增长42.2%，中标项目广泛来源于企事业单位、公建物业、中小开发商、业委会以及政企合资/平台公司。公司持续丰富业态，新增外拓合约面积非居业态占比达到53.7%，期末在管面积中非居业态占比提升至24.5%。 公司持续优化管理效率，提升人员效能，坪效同比提升9.1%，人效同比提升22.2%。公司持续推进“十四五”期间复合增速30%的规划目标，并优化结构，实现内生外拓比例1:1。 增值业务多元化拓展，停车位买卖业务稳步增长。公司2022年增值业务实现营业收入29.9亿港元，同比增长15%，其中非住户增值业务和住户增值业务的占比分别为70.6%和29.4%。非住户增值服务中工程服务占比明显提升，达45.5%。公司依托兴海物联拓展智慧化建设业务，专注打造智慧园区，承担中建科创平台使命，拥有38项授权专利、73项软件著作权。住户增值多元拓展，公共空间租赁协助/居家生活服务及商业服务运营/住宅及零售单位租赁及销售协助收入分别占比36.6%/45.8%/17.6%。公司2022年停车位买卖业务实现营业收入2.5亿港元，同比增长7.9%，年内共出售停车位2392个，同比增长15.7%，公司坚持内含报酬率（IRR）不低于10%的投资策略，五年回本并实现多数去化。 盈利预测与投资建议：预计2023-2025年公司净利润分别为16.2/20.4/24.4亿港元，增速分别为27%/26%/20%。考虑到公司管理规模保持高增，增值服务多元化拓展贡献业绩增量，维持“买入”评级。 风险提示：在管面积增长不及预期、增值服务发展不及预期。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：公司管理规模持续增长，外拓力度加大，预计2023-2025年物业管理服务收入增速分别为38%/30%/20%； 假设2：公司非住户增值服务依托美博工程、兴海物联，工程类业务增长显著，预计2023-2025年非住户增值服务收入增速分别为25%/20%/15%； 假设3：公司住户增值服务多元化拓展，随着在管面积的上升，资产经营服务需求将随之增加，居家生活类服务渗透率有望进一步提升，预计2023-2025年住户增值服务收入增速分别为20%/18%/15%； 假设4：公司2023-2025年停车位买卖服务收费金额预计增速分别为15%/12%/10%。 基于以上假设，我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 风险提示 1）中海项目交付不及预期：若中海销售面积增速放缓，可能影响公司管理面积的增长； 2）第三方项目拓展不及预期：公司第三方收并购拓展发展不确定带来的风险； 3）增值服务发展不及预期：公司增值服务拓展不确定带来的风险。