中原建业：销售及扩张均遭重挫，推出城市合伙人制度

中年国报房点地评产 2023年3月 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 中原建业：销售及扩张均遭重挫，推出城市合伙人制度 文/研究员房玲、洪宇桁 导读：销售、新拓面积、收入均大幅下滑，城市合伙人制度成效有待观察。 【销售业绩和拓展力度大幅下滑，推出城市合伙人制度助力扩张】2022年中原建业在管项目的合约销售额约为213.17亿元，同比减少了47.1%。在项目的拓展方面仅新签了30个项目，总建面约为337万平米，同比减少了66.4%。为了应对代建市场的竞争加剧，2022年中原建业开始尝试城市合伙人制度，作为中原建业未来的一个重要增长极，城市合伙人制度在助力企业在大中原区域迅速拓展的同时，也会助力拓展山西、海南、江西等河南省外业务。 【业务模式多元化有望加速，省外布局仍较为缓慢】截至2022年年底，中原建业的在管建面为 3171万平米，相较于年初增长了2.38%。从在管项目的代建模式来看，中原建业目前政府代建在谈 的意向项目超过50个，预计将会在2023年陆续落地，再加上企业已和包括河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成战略合作，企业业务模式的多元化进程有望得到加速。2022年底中原建业省外在管项目建面为262万平米，占比为8.3%，和2021年底保持一致，企业的省外布局速度仍然较为缓慢。 【营业收入大幅减少，净利率仍维持在较高水平】2022年中原建业共实现营业收入6.06亿元，同比减少了53.5%，净利率虽然同比下降了9.1个百分点至50.1%，但是仍然保持在较高水平。除此之外，中原建业IPO所得资金仍有6.4亿元尚未使用，这一方面可以看出中原建业在过去两年内的开拓力度减弱，另一方面则意味着在房地产行业触底反弹的阶段企业可以有较多的资金用于扩张。截至2022年底中原建业的持有现金为15.65亿元，与绿城管理的20.86亿元差距不大，有助于未来发展。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7 正文: 01新拓：销售业绩和拓展力度大幅下滑，推出城市合伙人制度助力扩张 2022年中原建业在管项目的合约销售额约为213.17亿元，同比减少了47.1%；合约销售建面约为 349.84万平米，同比减少了44.1%；销售均价为6093元/平米，自2018年以后首次出现了下滑。中原建业在2022年的销售业绩同比大幅下滑，主要是因为河南市场较为低迷，同时疫情的反复也影响了企业的销售。 图：中原建业2018-2022年合约销售情况 数据来源：企业公告，CRIC整理 在项目的拓展方面，2022年中原建业仅新签了30个项目，总建面约为337万平米，同比减少了66.4%。新签河南省外项目2个，总建面10.62万平米，同比减少91.8%。中原建业拓展规模的大幅减少，除了是因为行业低迷等客观原因之外，困扰了建业集团近乎一整年的流动性问题也可能是一个重要原因。 图：中原建业2018-2022年新签项目情况 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7 数据来源：企业公告，CRIC整理 对比下同为代建上市企业的绿城管理，可以发现历年来中原建业的销售规模和新拓建面均和绿城管理有着较大的差距，2022年在中原建业业务遭到重挫的同时绿城管理却仍有增长，二者的差距进一步加大。产生这种差距的一个重要原因就是两家企业集团的全国化程度不同：由于绿城集团早早就成为了一家全国化企业，因此绿城管理的业务可以遍及全国，市场广阔；而建业集团则由于长期的区域化战略，覆盖市场较小，也限制了中原建业的发展。虽然近年来建业集团加大了全国化的力度，但是成果仍然相对较小。对于中原建业而言，在越来越多头部房企入局代建市场的背景下，虽然企业有着先发优势，但是规模扩张的速度仍有可能不及后发的龙头企业，面对的市场竞争压力将进一步加大。 表：历年中原建业和绿城管理合约销售金额及新拓建面对比 时间 合约销售金额（亿元） 新拓项目建面（万平米） 中原建业 绿城管理 中原建业 绿城管理 2018年 187 552 459 2240 2019年 293 664 835 1601 2020年 343 745 858 1870 2021年 403 843 1002 2280 2022年 213 875 337 2820 数据来源：企业公告，CRIC整理 从目前的情况来看，中原建业也计划通过创新商业模式加速发展，提升自身竞争力。2022年中原建业开始尝试城市合伙人制度，旨在通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，实现利益共享。中原建业在2022年12月成立了城市合伙人理事会，从190位 合作伙伴中选取出13位战略合作伙伴，在河南省的18个地级市成立了10家合资公司。目前13个 城市合伙人自身的资产规模已经超过2000亿元，和中原建业累计签约1073万平米，其中于2023年 1月10日就集中签约了153.4万平米。作为中原建业未来的一个重要增长极，城市合伙人制度在助力企业在大中原区域迅速拓展的同时，也会助力拓展山西、海南、江西等河南省外业务，预计未来合伙人的项目会达到60%以上。 02储备：业务模式多元化有望加速，省外布局仍较为缓慢 截至2022年年底，中原建业的在管建面为3171万平米，相较于年初增长了2.38%，相比于2018-2021 年27.07%的复合增长率而言大幅下滑。从在管项目的代建模式来看，中原建业共有政府代建项目14 个，合约建筑面积201万平方米，目前政府代建在谈的意向项目超过50个，预计将会在2023年陆 续落地；资本代建项目3个，合约建筑面积53万平方米，由于中原建业已和包括河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成战略合作，企业业务模式的多元化进程有望得到加速。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7 图：中原建业2018-2022年在管项目建面（单位：万平方米） 数据来源：企业公告，CRIC整理 从在管项目建面的区域分布来看，2022年底中原建业省外在管项目建面为262万平米，占比为8.3%，和2021年底保持一致，由此可见中原建业的省外布局速度仍然较为缓慢，企业的拓展重心仍然在河南大本营。这种布局策略也影响到了企业的销售分布，2022年中原建业92%的合约销售额仍处于大本营的河南地区，占比相比于2021年下降了2个百分点，和企业在管建面的区域分布趋同。中原建业在河南省内的大力布局固然可以充分利用企业的本地化优势，但是也放大了区域环境波动给企业带来的风险。 图：中原建业2021和2022年在管建面和合约销售额区域分布 数据来源：企业公告，CRIC整理 03财务：营业收入大幅减少，净利率仍维持在较高水平 2022年中原建业共实现营业收入6.06亿元，同比减少了53.5%，企业营业收入的大幅下滑主要还是因为销售规模的减少。不过中原建业的净利率为50.1%，虽然同比下降了9.1个百分点，但是仍然达到了50%以上，保持在较高水平。相较之下，绿城管理的净利率为27.7%，比中原建业低了22.4个百分点。这主要是因为绿城管理积极使用合作代建的模式，成本计入方式不同；而中原建业的所版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7 有在管项目均是直接管理，主要都是人员成本。两者的净利率差异主要在于业务模式的不同。 图：中原建业2018-2022年营业收入和净利率 数据来源：企业公告，CRIC整理 值得注意的是，中原建业在2021年5月IPO所得资金7.51亿元人民币到2022年底仍有6.4亿元尚 未使用。从企业的资金用途分配来看，仅有作为一般营运资金的约7500万元已经全部使用完毕，其他用于市场开拓、收并购以及信息系统升级三大用途的资金均有90%以上尚未动用。这一方面可以看出中原建业在过去两年内的开拓力度减弱，另一方面则意味着在房地产行业触底反弹的阶段企业可以有较多的资金用于扩张。截至2022年底中原建业的持有现金为15.65亿元，与绿城管理的20.86亿元差距不大。 表：中原建业IPO资金使用情况（单位：亿元） 预计使用用途 预计分配 占比 累计使用情况 截至2022年底 未动用余额 预计使用期限 1.拓展“大中原”地区的新市场和新服务 3.01 40% 0.27 2.74 1.1设立新的区域分公司 0.75 10% 0.03 0.72 上市后一至三年 1.2为我们的新分公司招募新雇员 1.80 24% 0.16 1.65 上市后一至三年 1.3品牌推广 0.23 3% 0.06 0.17 上市后一至三年 1.4招募新雇员并努力开发新服务类型（包括政府项目及资本项目） 0.23 3% 0.03 0.20 上市后一至三年 2.进行战略投资和收购 2.71 36% 0.00 2.71 上市后一至三年 3.加强信息科技系统 1.05 14% 0.10 0.95 上市后一至三年 4.一般营运资金 0.75 10% 0.75 0.00 上市后一至二年 合计 7.51 1.12 6.40 数据来源：企业公告，CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/7 附表：2020-2022年企业财务指标 分类 财务指标 2020年 2021年 2022年 同比/百分点变动 规模 营业收入（亿元） 11.52 13.01 6.06 -53.46% 归母净利润（亿元） 6.81 7.70 3.03 -60.60% 总资产（亿元） 16.75 28.95 26.93 -6.96% 净资产（亿元） 10.07 23.20 21.78 -6.11% 现金（亿元） 3.85 19.76 15.65 -20.81% 盈利及运营 净利率 59.15% 59.18% 50.11% -9.07pts 归母净利率 59.15% 59.18% 50.11% -9.07pts 每股基本收益（元/股） / 0.24 0.09 -61.54% 营销及管理费用率（/代建销售额） 55.92% 58.29% 66.56% 8.28pts 资本效率指标 股东权益回报率 77.70% 46.30% 13.50% -32.8pts 净资产收益率（ROE） 77.70% 46.30% 13.50% -32.8pts 资产收益率（ROA） 44.65% 33.70% 10.86% -22.84pts 流动比率 2.48 4.96 5.15 19.11pts 注：销管费用率=销售及管理费用/报告期内代建销售额； 数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/7