绿城管理控股年报点评：业绩稳定增长 多元化业务提升成长空间

业绩稳定增长多元化业务提升成长空间 ——绿城管理控股年报点评房地产/房地产开发 事件：公司年报点评 营收增速稳定，盈利能力提升，派息超预期：2022年公司营收26.56亿元，同比+18.4%，其中商业代建、政府代建、其他业务营收分别为16.69、7.81、 2.06亿元，同比增速分别为+13%、+36.6%、+6.1%，城投国企代建、纾困业务、保障房建设业务景气以及公司收并购等推动营收增长。2022年公司归母净利润7.4亿元，同比+31.7%，毛利率和净利润率分别提升5.9、2.2个百分点至52.3%、27.7%。高毛利商业自营代建项目占比提升，经营端降本增效，公司盈利能力增强。公司资金充裕，拟在年底派息0.3元每股基础上，特别派息0.08元每股，派息率100%，超市场预期。 新拓业务逆势增长，储备面积充足，业绩兑现确定性强：2022年公司新拓代建面积28.2百万平方米，同比+23.9%，其中政府、国企及金融机构占比76.5%；新拓代建费预估86.1亿元，同比+21.1%，其中政府、国企及金融机构占比 70.3%。2022年公司合约总建筑面积101.4百万平方米，同比+19.8%，剔除在 评级买入（维持） 2023年03月21日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121120021 交易数据时间2023.03.21 总市值/流通市值（亿港元）146.5/146.5 总股本（万股）201000 资产负债率（%）37.14 每股净资产（港元）2.1 收盘价（港元）7.29 建面积47.2百万平方米，交付面积7.6百万平方米，储备代建面积为46.6百万平方米，储备规模充足将有力支持业绩提升兑现。 -年内最低价/最高价（港元） 4.19/7.67 公司研 究 年报点评报 告 申港证券股份有限公司证券研究报 告 项目聚焦核心区位、客户结构优化、业务多元化提升成长空间：公司主要经济区域项目可售货值占总可售货值74.1%，其中长三角、环渤海及京津冀、珠三角分别占34.7%、21.3%、16%。新拓面积中政府、国企、私企、金融机构占比 分别为29.1%、37.1%、23.5%、10.3%，分别较2021年减少3.4、增加9.9、减少13.4、增加6.9个百分点。城投拿地入市意愿渐强，保障房支持力度提升，不动产私募基金获支持加速金融机构布局地产行业背景下，公司在相关领域布局将代建定义从传统领域拓宽，打开行业规模边界与公司成长空间。 行业份额在竞争中提升，龙头优势稳固，近期管理层增持：根据中指研究院数据，2022年公司占行业市场份额提升3.1个百分点至25.5%，在房企启动布局 代建领域背景下，公司凭借十余年积累的品牌口碑、客户关系、团队能力、供应链优势等在竞争中实现份额提升，连续7年稳居行业TOP1，龙头优势稳固。2023年3月20日，公司首席执行官兼董事李军先生以平均每股7.2477港元增 持40万股，对公司发展前景与增长潜力具有信心。 投资建议：公司为行业龙头，经营理念、产品及品牌口碑、运营能力始终领跑行业，市场份额稳定扩张。营收规模及盈利能力稳中有增，新拓业务规模持续 增长，项目储备充足确保业绩兑现。业务结构健康，在城投代建、保障房代建、金融机构合作等行业增量领域均有亮眼表现，多元化布局将提高公司成长边界。预计2023-2025年归母净利润9.4、11.8、16亿元，维持“买入”评级。风险提示：行业竞争加剧、代建行业人才流动、项目拓展不及预期。 财务指标预测 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 2,244.34 2,655.99 3,367.20 4,120.42 5,357.08 增长率（%） 23.73% 18.34% 26.78% 22.37% 30.01% 归母净利润（百万元） 565.22 744.54 935.28 1,183.74 1,596.69 增长率（%） 28.66% 31.73% 25.62% 26.57% 34.89% 净资产收益率（%） 16.92% 19.91% 23.92% 28.54% 35.75% 每股收益(元) 0.22 0.29 0.47 0.59 0.79 PE 25.56 19.4 12.1 9.5 7.1 PB 3.1 2.7 2.7 2.5 2.3 资料来源：公司年报，公司半年报，申港证券研究所 公司股价表现走势图 绿城管理控股 恒生指数 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 -40% 资料来源：Wind,申港证券研究所 1、《绿城管理控股半年报点评：业绩逆势增长资本代建孕育发展机遇》2022-09-21 2、《绿城管理控股公司深度研究：代建蓝海波澜起行业龙头踏浪行》2022-04-12 主要财务比率 长期借款 0 0 0 0 0 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 应付债券 0 0 0 0 0 表1：表1：公司盈利预测表 利润表 单位:百万元 资产负债表 单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入 2244 2656 3367 4120 5357 流动资产合计 3701 3858 4101 4453 5007 营业成本 1203 1267 1695 2023 2560 货币资金 2138 1933 1737 1561 1280 营业税金及附加 0 0 0 0 0 应收账款 126 189 214 278 351 营业费用 93 120 135 155 172 其他应收款 0 0 0 0 0 管理费用 378 489 522 618 777 预付款项 0 0 0 0 0 研发费用 0 0 0 0 0 存货 0 0 0 0 0 财务费用 6 7 7 7 7 其他流动资产 1363 1660 2074 2539 3300 资产减值损失 11 23 0 0 0 非流动资产合计 1543 2304 2350 2422 2500 公允价值变动收益 -2 -1 -2 -1 -1 长期股权投资 244 317 390 462 535 投资净收益 52 58 55 57 56 固定资产 102 109 100 89 79 营业利润 744 970 1180 1491 2013 无形资产 17 431 431 430 430 营业外收入 1 0 0 0 0 商誉 769 982 982 982 982 营业外支出 0 0 0 0 0 其他非流动资产 7 59 43 52 68 利润总额 722 925 1180 1491 2013 资产总计 5244 6161 6451 6875 7506 所得税 152 189 245 307 416 流动负债合计 1844 2087 2259 2434 2730 净利润 571 735 935 1184 1597 短期借款 0 0 0 0 0 少数股东损益 5 -9 0 0 0 应付账款 8 16 16 19 24 归属母公司净利润 565 745 935 1184 1597 预收款项 0 0 0 0 0 EBITDA 1533 1973 1202 1513 2035 一年内到期的非流动负 0 0 0 0 0 EPS（元） 0.22 0.29 0.47 0.59 0.79 非流动负债合计 29 201 148 159 176 成长能力 负债合计 1872 2288 2407 2593 2906 营业收入增长 23.73% 18.34% 26.78% 22.37% 30.01% 少数股东权益 30 134 134 134 134 营业利润增长 40.97% 30.35% 21.67% 26.36% 35.00% 实收资本（或股本） 16 17 17 17 17 归属于母公司净利润增 28.66% 31.73% 25.62% 26.57% 34.89% 资本公积 1550 2031 2031 2031 2031 获利能力 未分配利润 1576 1374 1412 1470 1554 毛利率(%) 46.42% 52.28% 49.67% 50.91% 52.21% 归属母公司股东权益合 3341 3739 3911 4147 4467 净利率(%) 25.43% 27.69% 27.78% 28.73% 29.81% 负债和所有者权益 5244 6161 6451 6875 7506 偿债能力 经营活动现金流 903 666 579 808 1038 资产负债率(%) 36% 37% 37% 38% 39% 净利润 571 735 935 1184 1597 流动比率 2.01 1.85 1.82 1.83 1.83 折旧摊销 15 16 15 16 16 速动比率 2.01 1.85 1.82 1.83 1.83 财务费用 6 7 7 7 7 营运能力 应付账款减少 16 -64 -25 -64 -73 总资产周转率 0.45 0.47 0.53 0.62 0.75 预收账款增加 0 0 0 0 0 应收账款周转率 16.8 16.9 16.7 16.8 17.0 投资活动现金流 -92 -296 -8 -32 -39 应付账款周转率 73 107 107 116 119 公允价值变动收益 -2 -1 -2 -1 -1 每股指标（元） 长期股权投资减少 -83 -73 -73 -73 -73 每股收益(最新摊薄) 0.29 0.37 0.47 0.59 0.79 投资收益 52 58 55 57 56 每股净现金流(最新摊 0.66 0.08 -0.10 -0.09 -0.14 筹资活动现金流 486 -200 -767 -953 -1280 每股净资产(最新摊薄) 1.71 1.86 1.95 2.06 2.22 应付债券增加 0 0 0 0 0 估值比率 长期借款增加 0 0 0 0 0 P/E 25.56 19.39 12.08 9.55 7.08 普通股增加 0 0 0 0 0 P/B 3.06 2.73 2.68 2.53 2.35 资本公积增加 28 482 0 0 0 EV/EBITDA 5.27 4.34 7.54 5.90 4.53 现金净增加额 1297 169 -196 -176 -281 总资产净利润(%) 10.78% 12.08% 14.50% 17.22% 21.27% 现金流量表 单位:百万 元 ROE(%) 16.92% 19.91% 23.92% 28.54% 35.75% 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 资料来源：公司年报，公司半年报，申港证券研究所 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处，不受任何第三方的影响和授意。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 免责声明 申港证券股份有限公司（简称“本公司”）是具有合