2023年1-2月统计局房地产数据点评：销售回暖小阳春提前启动，开竣工回升资金面改善

销售回暖小阳春提前启动，开竣工回升资金面改善 ——2023年1-2月统计局房地产数据点评 2023年3月22日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售回暖小阳春提前启动，开竣工回升资金面改善 2023年3月22日 摘要: 销售：小阳春提前启动，销售可持续性有待观察。1-2月商品房累计销售面积15133万平方米，同比下降23.3%，跌幅较12月明显收窄27.9pct。1-2月商品房累计销售金额15449亿元，同比下降0.1%，跌幅较12月收窄27.6pct。从高频数据来看，2023年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5周持续攀升，短期来看市场热度的提升相对明显，我们认为春节后市场热度的回升主要是需求延后和企业经营策略双重影响下形成的：1）年末疫情感染导致的延后需求集中释放；2）房企抓住复苏窗口期加大推货。我们认为当前市场热度的提升可能更多源于积压需求的释放，而真正影响需求翻转的要素，包括对于房价上涨的预期和对于收入增加的预期暂未出现，因此当前的市场热度可能随着积压需求释放完毕后，出现自然回落。 投资：新开工竣工均有改善，未来投资端或仍将承压。1-2月房地产开发投资累 计完成额13669亿元，同比下降5.7%，跌幅较12月收窄6.5pct。新开工端受资 金面压力缓解有所改善，竣工端保交楼攻坚下持续推进。从1-2月新开工数据来看，新开工和竣工都有较为明显的改善，1）新开工方面资金面改善叠加季节性因素带动新开工跌幅大幅收窄；2）竣工端保交楼持续攻坚有望取得更加实质性的进展。我们认为后续房地产投资可能持续承压，其中土地投资受到行业出清和销售区域分化等影响或较难有起色，施工投资受到保交楼和保障房建设可能有一定支撑。 土地：土地市场仍处低位，需求与政策端或均较难带来改善。2023年统计局未披 露土地1-2月土地购置面积和土地成交价款。从百城土地成交数据来看，2月100 大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积1419.02万平方米，同比下跌33.0%，跌幅较1月扩大。需求端与政策端或均难以支撑土地市场在2023年有明显提振。1）需求端：房企出清，销售不确定性仍存，全国土地市场或较难提振。2）政策端：加大中央转移支付下，土地财政作用可能弱化，政策端或难有较大改善。从区域来看，我们认为销售回暖企稳的阶段可能仍然延续城市分化，核心城市核心区域热度有望提升，带动核心城市周边回温，因此在2023年部分民企开始恢复一定拿地能力后，核心城市、核心区域的土地市场竞争可能相对激烈，而随着房企纷纷重新聚焦核心城市，三四线城市的土地市场可能难有较大起色。 资金：融资政策逐步落地，资金面继续改善。1-2月开发到位资金21331.00亿 元，同比下降15.2%，跌幅较2022年12月收窄13.6pct，其中国内贷款1-2月累 计金额3489.00亿元，同比下降15.0%，跌幅较2022年12月扩大9.5pct，定金 及预付款7112.00亿元，同比下降11.4%，跌幅较2022年12月收窄19.6pct；个 人按揭贷款1-2月累计到位3495.00亿元，同比下降15.2%，跌幅较2022年12月收窄14.2pct。进入2023年融资端政策持续释放，同时政府工作报告中也强调要化解优质头部房企风险，我们认为在供给端政策的多重发力之下，行业主体信用风险或已基本见底，后续随着需求端政策发力，优质房企经营也有望企稳，房企的资金面有望逐步改善。 需求波动供给压降，供需或将重达新平衡点。经过2023年春节后新房和二手房市 场的回温，目前市场最为关切的问题是当前销售回暖是否具有可持续性，我们认 为当前市场热度提升的需求主要源自于2022年末疫情感染高峰下被延后的需求，决定需求回暖的房价预期和收入预期并没有根本性的扭转，因此我们认为这一波积压的需求逐步释放后，市场需求可能呈现出自动回落的波动，类似于往年小阳春后的环比回落幅度。另外从政策演绎来看，由于开工和土地规模大幅下降，后续房企供给端的压力或将逐步加大，因此在供给压降和销售回落之下，行业的供需关系有望在二季度或三季度重新达到新的平衡点，有望维持资产价格和去化率的稳定，价格稳定、销量小幅下行的情况下短期内可能较难看到需求端政策继续发力。因此，在地产板块的投资逻辑上，我们建议大家更加聚焦在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利地产以及优质民企滨江集团。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场 风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1销售：小阳春提前启动，销售可持续性有待观察4 2投资：新开工竣工均有改善，未来投资端或仍将承压7 3土地：土地市场仍处低位，需求与政策端或较难带来改善9 4资金：融资政策逐步落地，资金面继续改善11 需求波动供给压降，供需或将重达新平衡点13 风险因素13 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）5 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）5 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速7 图表16：当月新开工面积及同比增速7 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表20：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表21：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速9 图表22：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速9 图表23：房地产开发到位资金累计值及同比增速11 图表24：开发到位资金当月值及同比增速11 图表25：国内贷款到位资金当月值及同比增速11 图表26：个人按揭贷款及同比增速11 图表27：按揭贷款放款周期（天）12 图表28：首套房和二套房贷利率（%）12 1销售：小阳春提前启动，销售可持续性有待观察 销售降幅明显收窄，市场热度略有回升。1-2月商品房累计销售面积15133万平方米，同比下降23.3%，跌幅较12月明显收窄27.9pct。1-2月商品房累计销售金额15449亿元，同比下降0.1%，跌幅较12月收窄27.6pct。1-2月住宅累计销售面积13387万平方米，同 比下降0.6%，跌幅较12月收窄30.9pct；1-2月住宅累计销售金额14134亿元，同比转正为3.5%。 热点城市新房二手房热度回升，春节后小阳春提前启动。从高频数据来看，2023年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5周持续攀升，短期来看市场热度的提升相对明显，我们认为春节后市场热度的回升主要是需求延后和企业经营策 略双重影响下形成的：1）年末疫情感染导致的延后需求集中释放：12月通常是房企业绩 冲刺、加大促销力度的推货旺季，但2022年末全国疫情防控措施优化后，感染高峰期居民出行受阻，市场接受度较弱，房企推货和促销力度均较小。随着疫情感染高峰过去，年后 这部分积压的需求或集中释放，带动了楼市小阳春的提前启动。2）房企抓住复苏窗口期 加大推货：往年1-2月受到春节假期影响是传统淡季，随后的3-4月小阳春传统旺季，房 企会加大推货力度，但经历了去年下行周期后，房企的推货策略转向促销售、保现金流，根据市场热度灵活调整推货节奏，因此在春节后市场热度回升的阶段，房企抓住窗口期提前加大推盘力度，进一步促进了小阳春行情到来。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房累计销售面积（万方）累计同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 商品房当月销售面积（万方）当月同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房累计销售金额（亿元）累计同比增速（%） 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 商品房当月销售金额（亿元）当月同比增速（%） 1800% 1600% 1400% 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0% -200% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 住宅累计销售面积（万方）累计同比增速（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 25000 20000 15000 10000 5000 0 住宅当月销售面积（万方）当月同比增速(%) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 住宅累计销售金额（亿元）累计同比增速（%） 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 25000 20000 15000 10000 5000 0 住宅当月销售金额（亿元）当月同比增速（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 区域看，东部/中部/西部/东北地区1-2月累计销售面积6082/4040/4632/378万平方米，同比变动-2.2%/-5.5%/-4.3%/2.6%；1-2月累计销售金额9062/2911/3192/284亿元，同比变动2.1%/-3.5%/-2.7%/-0.13%。 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%） 150% 100% 50% 0% -50% 东部中部西部东北 200