港股公司信息更新报告：业绩保持增长，TOD模式持续拓储

业绩保持增长，TOD模式持续拓储，维持“买入”评级 越秀地产2022年实现营收724.2亿元，同比增长26.2%；归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，在行业增速下滑背景下业绩逆势增长。受销售市场波动影响，我们下调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为43.6、52.7、62.3亿元（2023-2024年原值为57.0和68.8亿元），对应EPS分别为1.61、1.95、2.30港元，当前股价对应PE估值分别为6.1、5.0、4.2倍。我们认为伴随在市场企稳及行业竞争格局优化，公司凭借丰富的可售资源、稳健的经营和良好的信用优势，业绩有望持续释放，维持“买入”评级。 销售金额逆势增长，TOD模式全国化拓展 销售端：2022年公司合同销售金额约为1250.3亿元，同比增长8.6%；合同销售面积约414.0万方，同比下降0.9%，超额完成年初1235亿元的销售额目标。公司2023年销售目标为1320亿元，可售货值为2400亿元，2023年前两月公司累计销售金额同比提升187%，若保持现有增长趋势，销售目标达成可期。 土地端：2022年公司于12个城市新增37幅土地，全部位于一二线城市，总建筑面积约695万平方米，拿地面积权益比52%。其中通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储占比53%，公司多元化拓储能力不断提升。 TOD模式：公司2022年向母公司收购广州琶洲南TOD项目，通过产交所摘牌方式获取杭州勾庄TOD项目，两项目均在2022年内实现销售。目前公司共拥有8个TOD项目，2022年销售额220.9亿元，同比上升23.6%。公司TOD总土储达到386万平方米，TOD土储占比13.6%。 三道红线维持“绿档”，融资成本持续降低 截至2022年底，公司净负债率为62.7%，剔除预收账款的资产负债率为68.8%，现金短债比2.23倍，负债结构较健康，三道红线维持“绿档”。2022年公司有息负债规模883.0亿元，一年内到期债务占比18%。公司2022年成功发行公司债98.4亿元，加权平均利率3.11%，平均融资成本同比下降10个基点至4.16%。 风险提示：政策调控风险，销售回款不及预期，TOD项目开发进程不及预期。 财务摘要和估值指标 1、销售保持增长，行业排名大幅提升 2022年公司合同销售金额约为1250.3亿元，同比增长8.6%；合同销售面积约414.0万方，同比下降0.9%。公司在行业整体低迷期销售额同比逆势增长，超额完成年初1235亿元的销售额目标，在2022年克而瑞全口径销售排行榜位列第16位，相较于2021年上升21位，行业排名大幅提升。公司2023年销售目标为1320亿元，可售货值为2400亿元，2023年前两月公司累计销售金额同比提升187%，若保持现有增长趋势，销售目标达成可期。 图1：公司2022年销售金额同比增长8.6% 图2：公司2022年销售面积同比下降0.9% 从各区域销售金额来看，公司坚持以大湾区为发展核心，实现区域合同销售金额约596.8亿元，占比47.7%，其中广州合同销售金额531.9亿元，占比42.5%。公司在华东区域实现销售金额429.5亿元，整体来看，公司在大湾区之外的全国化布局初显成效，业绩逐渐进入兑换期。 图3：公司2022年在大湾区销售额占比达47.7% 图4：公司2022年在广州销售额占比达42.5% 2、投资节奏稳健，TOD模式持续拓储 2022年越秀地产基于“量入为出”的投资策略，重点关注大湾区和华东地区核心城市及中西部重要省会城市，于12个城市新增37幅土地，全部位于一二线城市，总建筑面积约695万平方米，拿地面积权益比52%。其中广州新增拿地10宗，新增拿地面积占比33%，通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储占比53%，公司多元化拓储能力不断提升。 图5：公司2022年新增拿地建面695万方 图6：公司2022年拿地面积权益比52% 公司2022年向母公司收购广州琶洲南TOD项目，通过产交所摘牌方式获取杭州勾庄TOD项目，首次在大湾区以外的城市布局TOD模式，TOD模式全国化拓展实现了新突破，两项目均在2022年内实现销售。目前公司共拥有8个TOD项目，2022年销售额220.9亿元，同比上升23.6%。公司TOD总土储达到386万平方米，TOD土储占比13.6%。 图7：公司2022年TOD模式拿地占比11.5% 图8：公司2022年TOD项目销售额占比达18% 截至2022年底，公司在全国战略布局30个城市，总土储建面2845万平米，可覆盖2022年全年销售面积的6.9倍。从土储区域分布来看，公司一二线城市土储占比超过90%，在大湾区和广州土储占比达49.8%和42.8%。 图9：公司截至2022年底总土储建面2845万平米 图10：公司在大湾区土储建面占比达49.8% 3、租赁收入同比下降，持有可租物业面积稳定 越秀地产的商业租赁收入主要来自国内写字楼、零售商业、酒店和公寓等业态的租金收入。公司出于优化资本结构考量，也将一部分商业自持项目转让给了越秀房产基金，2022年全年商业租赁收入降至3.25亿元，主要源于越秀金融大厦已于2021年底处置，2022年没有相应租金收入。 公司各物业业态持有面积保持相对稳定状态，截至2022年底公司拥有已出租投资物业共约65.8万方，其中写字楼约38.4%，商业约39.7%，停车场及其他约21.9%。 公司坚持“商住并举”发展策略，与越秀房托“双平台”常态化互动，2022年越秀房托实现收入18.73亿元，拥有产权面积118.42万方，可租赁面积80.4万方。 图11：公司2022年商业租赁收入降至3.25亿元 图12：公司截至2022年底持有可租物业面积65.8万方 4、盈利能力相对稳定，融资成本不断下降 2022年，公司营业收入达724.2亿元，同比增长26.2%，其中房地产业务占比95%。公司2022年已售未入账金额高达1789.7亿元，同比增长18.8%；预收账款和合同负债总额745亿元，预收账款覆盖倍数连续5年超过一倍，未来营收业绩增长有一定保障。 图13：公司2022年营收同比增长26.2% 图14：公司2022年房地产销售收入占比95% 图15：公司2022年已售未入账金额达1790亿元 图16：公司预收账款覆盖倍数连续5年超过一倍 2022年公司归母净利润同比增长10.2%至39.5亿元，毛利率和净利率分别下降1.4和0.7个百分点至20.4%和8.5%。我们认为在未来高地价项目结转完毕后，公司凭借近三年在非公开市场获取的低溢价优质大盘，未来盈利水平将触底回升。 图17：公司2022年归母净利润同比增长10.2% 图18：公司2022年毛利率和净利率同比下降 截至2022年底，公司拥有现金及现金等价物及监控户存款总额351.2亿元，公司净负债率为62.7%，剔除预收账款的资产负债率为68.8%，现金短债比2.23倍，负债结构较健康，三道红线维持“绿档”。2022年公司有息负债规模883.0亿元，其中人民币借贷占比75%，一年内到期债务占比18%。 图19：公司2022年有息负债规模883.0亿元 图20：公司2022年三道红线维持“绿档” 公司2022年于境内成功发行公司债98.4亿元，加权平均利率3.11%，平均融资成本同比下降10个基点至4.16%，融资渠道保持畅通。 图21：公司2022年平均融资成本降至4.16% 5、盈利预测与投资建议 公司在行业增速下滑背景下业绩逆势增长，我们认为在市场逐渐企稳、行业竞争格局演化过程中，公司凭借丰富的可售资源、稳健的经营和良好的信用优势，业绩有望持续释放。受销售市场波动影响，我们下调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为43.6、52.7、62.3亿元（2023-2024年原值为57.0和68.8亿元），对应EPS分别为1.61、1.95、2.30港元，当前股价对应PE估值分别为6.1、5.0、4.2倍。公司销售保持增长，多元化拓储能力不断增强，看好市场份额不断提升，维持“买入”评级。 6、风险提示 政策调控风险，销售回款不及预期，TOD项目开发进程不及预期。