物业管理行业研究周报：而今迈步从头越：金科服务减值后再出发

而今迈步从头越：金科服务减值后再出发 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：而今迈步从头越：金科服务减值后再出发 事件：3月13日，金科服务发布业绩预告，公告称预计公司2022年全年亏损约 18-23亿元，但同期经营性净现金流入约3.5-4.5亿元。公司2022年录得亏损的 原因主要为应收账款及其他应收款的减值计提、主动收缩非业主增值业务以及商誉合理减值。 受关联方及部分第三方大业主流动性危机影响，公司对应收账款及其他应收款 进行减值计提，截至22H1，公司应收账款为24.57亿元，其中关联方款项约占24.57%，为6亿元，公司其他应收款为18.85亿元，其中关联方款项约占 78.06%，为14.7亿元。关联方款项合计达20.7亿元，由于关联方金科股份为已出险房企，故此部分款项预计将全部计提减值拨备。 2022/3/18 2022/4/8 2022/4/29 2022/5/20 2022/6/10 2022/7/1 2022/7/22 2022/8/12 2022/9/2 2022/9/23 2022/10/14 2022/11/4 2022/11/25 2022/12/16 2023/1/6 2023/1/27 2023/2/17 2023/3/10 受地产行业整体下行影响，公司主动收缩了部分回款保障较差的非业主增值服 评级增持 2023年3月19日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）14.02 港股市场平均市盈率（TTM）9.22 行业表现走势图 务业务，预计主要收缩了部分地产销售情况较差的案场服务。 公司对历史期间的并购商誉计提了合理减值，截至22H1，金科服务商誉达6.31 亿元，就目前上市物企商誉来看，金科服务的商誉并不算高，在A+H63名物企中排名第11。 预计公司本次减值约为25-30亿元，2021年全年，金科服务归母净利润达10.57 亿元，同期经营性净现金流达4.45亿元，2022年公司预计经营性净现金流为3.5- 4.5亿元，考虑到2022年公司非业主增值服务业务收缩，对公司归母净利润影响 20% 0% -20% -40% -60% -80% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 约为3亿元，我们参考2021年公司归母净利润-非业主增值业务预计减少利润， 公司本次减值合理区间约为25.57-30.57亿元。公司公司关联方应收账款+关联 方其他应收款+商誉合计27.01亿元，我们预计金科服务关联方风险敞口已基本全部计提减值拨备。 展望2023年，公司在管面积在关联方交付逐渐减弱的前提下仍有望保持增长，基础物管作为公司的固本之源，仍能为公司带来高确定的收入，此外，公司业主增值服务中超过50%为旅居+餐饮类业务收入，2023年此类业务有望迎来较大回 升，公司目前控股股东已非金科股份，关联方借款及利益输送等风险减弱，目前 民营物企估值仍在历史低位，仍然看好公司2023年盈利回归及估值修复。数据追踪（3月13日-3月17日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年3月17日，持有825.26万股，较上周下跌4.74%，持股市值1.26亿元。。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月13日 至3月17日，增幅最大的是绿城服务，本周增幅7.32%。降幅最大的是碧桂园服务，降2.17%。持股比例最高为保利物业，为67.78%。持股数量最多为融创服务，为5.18亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大， 物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：wind申港证券研究所 相关报告 1、《金科服务公司深度研究——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 2、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 3、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 4、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 5、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 6、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 7、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 8、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：而今迈步从头越：金科服务减值后再出发3 1.1重整旗鼓：关联方风险敞口基本已全部计提3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪10 4.1沪（深）股通资金及交易追踪10 4.2港股通资金及交易追踪11 5.风险提示12 图表目录 图1：金科服务上市以来营收、归母净利润及经营性净现金流净额情况3 图2：金科服务应收账款关联方与第三方比例3 图3：金科服务其他应收款关联方与第三方比例3 图4：金科股份销售额、销售面积及同比增速3 图5：金科服务非业主增值收入（万元）及同比增速（%）3 图6：22H1上市物企商誉前15名物企4 图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图8：各板块周涨跌幅对比5 图9：本周涨跌幅前五位（%）6 图10：本周涨跌幅后五位（%）6 图11：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图12：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值10 表1：港股通持股数量及总市值11 1.每周一谈：而今迈步从头越：金科服务减值后再出发 1.1重整旗鼓：关联方风险敞口基本已全部计提 3月13日，金科服务发布业绩预告，公告称预计公司2022年全年亏损约18-23亿 元，但同期经营性净现金流入约3.5-4.5亿元。公司2022年录得亏损的原因主要 为应收账款及其他应收款的减值计提、主动收缩非业主增值业务以及商誉合理减值。 图1：金科服务上市以来营收、归母净利润及经营性净现金流净额情况 营业收入归母净利润经营性净现金流 2017 2018 2019 2020 2021 2022E 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 资料来源：iFinD，公司公告，申港证券研究所 2022E营收预计来源于2023-2-21发布的《金科服务公司深度研究——雪暖金花立及时宜自强》，归母净利润及经营性净现金流净额数据则取公司公告区间平均值 受关联方及部分第三方大业主流动性危机影响，公司对应收账款及其他应收款进行减值计提，截至22H1，公司应收账款为24.57亿元，其中关联方款项约占24.57%，为6亿元，公司其他应收款为18.85亿元，其中关联方款项约占78.06%， 为14.7亿元。关联方款项合计达20.7亿元，由于关联方金科股份为已出险房企，故此部分款项预计将全部计提减值拨备。 图2：金科服务应收账款关联方与第三方比例图3：金科服务其他应收款关联方与第三方比例 100% 关联方第三方 100% 关联方第三方 80%80% 60%60% 40%40% 20%20% 0% 201720182019202020212022H1 0% 201720182019202020212022H1 资料来源：公司招股说明书，公司年报，公司公告，申港证券研究所注：未计提减值拨备前结构 资料来源：公司招股说明书，公司年报，公司公告，申港证券研究所注：未计提减值拨备前结构 受地产行业整体下行影响，公司主动收缩了部分回款保障较差的非业主增值服务 业务，预计主要收缩了部分地产销售情况较差的案场服务。 图4：金科股份销售额、销售面积及同比增速图5：金科服务非业主增值收入（万元）及同比增速（%） 2500 2000 1500 1000 500 0 销售额（亿元）销售面积（万方） 销售额同比增速（%）销售面积同比增速（%）120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 201720182019202020212022 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 案场服务收入前介服务收入 顾问及其他服务收入案场服务收入同比增长 前介服务收入同比增长顾问及其他服务收入同比增长 320% 240% 160% 80% 0% -80% 201720182019202020212022H1 资料来源：公司年报，中指数据，申港证券研究所资料来源：公司招股说明书，公司年报，公司公告，申港证券研究所 公司对历史期间的并购商誉计提了合理减值，截至22H1，金科服务商誉达6.31亿元，就目前上市物企商誉来看，金科服务的商誉并不算高，在A+H63名物企中排名第11。 图6：22H1上市物企商誉前15名物企 250 200 150 100 50 0 资料来源：iFinD，申港证券研究所 预计公司本次减值约为25-30亿元，2021年全年，金科服务归母净利润达10.57 亿元，同期经营性净现金流达4.45亿元，2022年公司预计经营性净现金流为3.5- 4.5亿元，考虑到2022年公司非业主增值服务业务收缩，对公司归母净利润影响约为3亿元，我们参考2021年公司归母净利润-非业主增值业务预计减少利润，公司本次减值合理区间约为25.57-30.57亿元。公司公司关联方应收账款+关联方其他应收款+商誉合计27.01亿元，我们预计金科服务关联方风险敞口已基本全部计提减值拨备。 展望2023年，公司在管面积在关联方交付逐渐减弱的前提下仍有望保持增长，基础物管作为公司的固本之源，仍能为公司带来高确定的收入，此外，公司业主增值服务中超过50%为旅居+餐饮类业务收入，2023年此类业务有望迎来较大回升，公 司目前控股股东已非金科股份，关联方借款及利益输送等风险减弱，目前民营物企 估值仍在历史低位，仍然看好公司2023年盈利回归及估值修复。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高 的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 2.本周行情回顾 自2023年3月13日至2023年3月17日收盘，恒生物业板块上涨2.02%，恒生综合指数上涨1.60%，恒生物业板块跑赢恒生综合指数0.42pct。 图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/3/18 2022/3/27 2022/4/5 2022/4/14 2022/4/23 2022/5/2 2022/5/11 2022/5/20 2022/5/29 2022/6/7 2022/6/16 2022/6/25 2022/7/4 2022/7/13 2022/7/22 2022/7/31 2022/8/9 2022/8/18 2022/8/27 2022/9/5 2022/9/14 2022/9/23 2022/10/2 2022/10/11 2022/10/20 2022/10/29 2022/11/7 2022/11/16 2022/11/25 2022/12/4 2022/12/13 2022/12/22 2022/12/31 202