销售逆势增长，派息稳定，目标积极

核心净利润稳增 2.1%，持续稳定派息。2022 年公司实现营业收入 724.2 亿元，同比增长 26.2%；归母净利润 39.5 亿元，同比增长 10.2%；核心净利润42.4 亿元，同比增长 2.1%。公司结算毛利率约为 20.4%，较上年下降 1.4pct。 公司全年每股派息 0.547 元，派息比率为核心净利润的 40%，此外董事会决定额外进行实物分派，公司合资格股东每持有 1000 股公司股票获派发越秀房托 62 个基金单位。 销售逆势增长，目标积极。2022 年公司实现销售面积 414 万平方米，同比下降 0.9%；实现销售金额 1250.3 亿元，逆势增长 8.6%；销售单价为每平方米30200 元，同比增长 9.5%。公司为广州区域龙头，2022 年广州销售额 532 亿元，排名第一，公司深耕大湾区及华东区域，年内销售额分别为 597、430亿元，分别占比 47.7%、34.4%。2023 年公司销售目标 1320 亿元，同比增长6%，进取态度积极。2022 年公司新增通过“6+1”特色化、多元化增储方式于 12 个城市合共新增 37 幅土地，总建筑面积约 695 万平方米，全部位于一、二线城市；其中大湾区、华东、华中新增面积占比分别为 42%、25%、25%。 截至 2022 年末，公司总土储 2845 万平方米，其中大湾区占比 49.8%，广州占比 42.8%；华东地区占比 16.1%。 融资渠道畅通，成本优势明显。公司财务水平始终保持“绿档”，截至 2022年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 68.8%，净负债率为 62.7%，现金短债比为 2.23。公司融资渠道畅通，年内发债融资成本屡创新低，年内于境内成功发行人民币公司债券合共 98.4 亿元，加权平均利率 3.11%，总平均借贷成本为 4.11%，下降 10bp。较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续助力公司获得充足的资金，从而在当前的市场环境下更从容的获取高质量土地。此外，穆迪、惠誉继续维持 Baa3 和 BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。 风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。 投资建议：公司拥有双国企股东保驾护航，在市场下行的行业大背景下取得了销售的逆势增长，且派息稳定，公司销售目标积极，优质的土储也将保证了公司未来销售和业绩的增长。预计公司 2023-2025 年的归母净利润分别为42/46/51 亿元，每股收益分别为 1.36/1.49/1.64 元，对应当前股价 PE 分别为 7.1/6.5/5.9 倍，维持“买入”评级。 盈利预测和财务指标 核心净利润稳增 2.1%，持续稳定派息。2022 年公司实现营业收入 724.2 亿元，同比增长 26.2%；归母净利润 39.5 亿元，同比增长 10.2%；核心净利润 42.4 亿元，同比增长 2.1%。公司结算毛利率约为 20.4%，较上年下降 1.4pct。公司全年每股派息 0.547 元，派息比率为核心净利润的 40%，此外董事会决定额外进行实物分派，公司合资格股东每持有 1000 股公司股票获派发越秀房托 62 个基金单位。 图 1：公司营业收入及增速 图2：公司归母净利润及增速 销售逆势增长，目标积极。2022 年公司实现销售面积 414 万平方米，同比下降 0.9%； 实现销售金额 1250.3 亿元，逆势增长 8.6%；销售单价为每平方米 30200 元，同比增长 9.5%。公司为广州区域龙头，2022 年广州销售额 532 亿元，排名第一，公司深耕大湾区及华东区域，年内销售额分别为 597、430 亿元，分别占比 47.7%、34.4%。2023 年公司销售目标 1320 亿元，同比增长 6%，进取态度积极。2022 年公司新增通过“6+1”特色化、多元化增储方式于 12 个城市合共新增 37 幅土地，总建筑面积约 695 万平方米，全部位于一、二线城市；其中大湾区、华东、华中新增面积占比分别为 42%、25%、25%。截至 2022 年末，公司总土储 2845 万平方米，其中大湾区占比 49.8%，广州占比 42.8%；华东地区占比 16.1%。 图3：公司销售额及同比增速 图4：公司销售面积及同比增速 融资渠道畅通，成本优势明显。公司财务水平始终保持“绿档”，截至 2022 年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 68.8%，净负债率为 62.7%，现金短债比为2.23。公司融资渠道畅通，年内发债融资成本屡创新低，年内于境内成功发行人民币公司债券合共 98.4 亿元，加权平均利率 3.11%，总平均借贷成本为 4.11%，下降 10bp。较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续助力公司获得充足的资金，从而在当前的市场环境下更从容的获取高质量土地。此外，穆迪、惠誉继续维持Baa3 和 BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。 投资建议：公司拥有双国企股东保驾护航，在市场下行的行业大背景下取得了销售的逆势增长，且派息稳定，公司销售目标积极，优质的土储也将保证了公司未来销售和业绩的增长。预计公司 2023-2025 年的归母净利润分别为 42/46/51 亿元，每股收益分别为 1.36/1.49/1.64 元，对应当前股价 PE 分别为 7.1/6.5/5.9 倍，维持“买入”评级。 风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 免责声明