房地产行业国家统计局2023年1-2月行业数据跟踪：销售修复，投资平稳，竣工同比转正

销售修复，投资平稳，竣工同比转正 ——国家统计局2023年1-2月行业数据跟踪 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 住宅销售额同比转正，房价平稳。2023年1-2月，商品房销售面积同比下降3.6%，降幅较2022年全年收窄20.7pct；商品房销售金额同 比下降0.1%，降幅较2022年全年收窄26.6pct，其中住宅销售额增长3.5%。1-2月住宅销售均价为10558，同比4%，环比与上年12月持平，从去年年末开始房价逐步止跌，目前相对平稳。从2023年1-2月30城新房销售数据来看，销售面积累计同比增速-13.7%，核心城市销售弱于全国，主要由于疫情好转之后返乡置业需求增加。目前销售虽出现复 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 苏迹象，但以点状复苏为主，还未形成整体趋势。我们认为前期供需两侧对市场的支持效果逐步在显现，推动市场销售逐步进入复苏通道，但目前购房信心还未完全恢复，从3月高频数据来看二手房销售好于新房，并且新房修复节奏趋缓，上半年市场大概率会以“时间换空间”，全年来看销售处于“U”型的底部抬升阶段。 开工、施工降幅收窄，竣工增速首次转正。2023年1-2月，新开工面积同比下降9.4%，降幅较2022年全年收窄30.0pct，新开工修复情 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2022/3/16 -5% 10% 2022/6/16 2022/9/16 2022/12/16 - -15% 房地产沪深300 况好于预期；1-2月施工面积同比下降4.4%，降幅较22年全年收窄 2.8pct；竣工面积同比增长8.0%，去年以来首次实现正增长，“保交楼”是今年的首要任务，在供给侧政策组合拳下，保交楼进展得到有效推进。我们认为今年竣工的修复最具确定性，中性预期下全年增速2.3%，乐观预期下全年增速5.6%。 房地产开发投资降幅收窄。2023年1-2月，全国房地产开发投资完成额13669亿元，同比下降5.7%，降幅较22年全年收窄4.3pct。其中， 住宅投资10273亿元，同比下降4.6%。在土地端尚未回暖的情况下，开发投资主要由施工和新开工作为支撑。 到位资金降幅收窄，流动性或持续改善。2023年1-2月，房地产开发企业到位资金同比下降15.2%，降幅较22年全年收窄10.7pct。其 中，国内贷款同比下降15.0%、自筹资金同比下降18.2%、定金及预收款同比下降11.4%、个人按揭贷款同比下降15.3%、利用外资同比下降34.5%。在“保交楼”和“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”的政策指引下，我们认为行业的流动性继续由偏紧向适度过渡，流动性将持续宽松。 投资建议：随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们 认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。 风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_销售、投资单月降幅收 窄，国内贷款迎来大幅修复——国家统计局1-12 月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售、投资单月降幅扩大，房企资金端承压——国家统计局1-10月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售、投资单月降幅收窄，土地成交依旧低迷——国家统计局1-9月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售、资金修复，开工投资继续下探，未来复苏路径曲折——国家统计局1-6月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售环比年内首次转正开发投资单月降幅收窄——国家统计局1-5月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标探底幅度加深，政策组合拳下有望企稳——国家统计局1-4月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策——国家统计局1- 3月份行业数据跟踪 行业点评报告●房地产行业 2023年3月16日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、商品房销售市场：住宅销售额同比转正，房价平稳2 二、投资、新开工、竣工2 （一）开工、施工降幅收窄，竣工增速首次转正2 （二）房地产开发投资降幅收窄3 三、到位资金降幅收窄，流动性或持续改善4 四、投资建议5 �、风险提示5 一、商品房销售市场：住宅销售额同比转正，房价平稳 2023年1-2月，商品房销售面积1.51亿平方米，同比下降3.6%，降幅较2022年全年收窄20.7pct；商品房销售金额1.54亿元，同比下降0.1%，降幅较2022年全年收窄26.6pct，其中住宅销售额增长3.5%。1-2月住宅销售均价为10558，同比4%，环比与上年12月持平，从去年年末开始房价逐步止跌，目前相对平稳。从2023年1-2月30城新房销售数据来看，销售面积累计同比增速-13.7%，核心城市销售弱于全国，主要由于疫情好转之后返乡置业需求增加。目前销售虽出现复苏迹象，但以点状复苏为主，还未形成整体趋势。我们认为前期供需两侧对市场的支持效果逐步在显现，推动市场销售逐步进入复苏通道，但目前购房信心还未完全恢复，从3月高频数据来看二手房销售好于新房，并且新房修复节奏趋缓，上半年市场大概率会以“时间换空间”，全年来看销售处于“U”型的底部抬升阶段。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/%图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02 2021-08 2022-02 2022-08 2023-02 0.00 -20.00 -40.00 -60.00 商品房销售面积商品房销售额 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 120% 100% 2011-02 2011-07 2011-12 2012-05 2012-10 2013-03 2013-08 2014-01 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 2022-10 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、投资、新开工、竣工 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （一）开工、施工降幅收窄，竣工增速首次转正 2023年1-2月，累计新开工面积13567万平米，同比下降9.4%，降幅较2022年全年收窄 30.0pct，新开工修复情况好于预期；1-2月施工面积同比下降4.4%，降幅较22年全年收窄 2.8pct；竣工面积同比增长8.0%，去年以来首次实现正增长，去年中央经济会议及今年政府工作报告中，都将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面，而“保交楼”也是今年的首要任务，在供给侧政策组合拳下，保交楼进展得到有效推进。我们认为今年竣工的修复最具确定性，中性预期下全年增速2.3%，乐观预期下全年增速5.6%。 图3：房屋施工面积累计同比图4：房屋新开工面积累计同比 50.00 施工面积累计同比/% 80.00 房屋新开工累计同比/% 40.00 60.00 30.00 20.00 10.00 40.00 20.00 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 13-02 -08 02 0.00 -20.00 0.00 -40.00 1999-02 2000-01 2000-12 2001-11 2002-10 2003-09 2004-08 2005-07 2006-06 2007-05 2008-04 2009-03 2010-02 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 2018-05 2019-04 2020-03 2021-02 2022-01 2022-12 -10.00 资料来源：wind，中国银河证券研究院 -60 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图5：月房屋新开工及同比图6：房屋竣工累计面积及同比 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02 2021-08 2022-02 2022-08 2023-02 0 月房屋新开工/万平米月同比/%（右） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2011-02 2011-09 2012-04 2012-11 2013-06 2014-01 2014-08 2015-03 2015-10 2016-05 2016-12 2017-07 2018-02 2018-09 2019-04 2019-11 2020-06 2021-01 2021-08 2022-03 2022-10 0 房屋竣工面积:累计值房屋竣工面积:累计同比 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 -30.00 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）房地产开发投资降幅收窄 2023年1-2月，全国房地产开发投资完成额13669亿元，同比下降5.7%，降幅较22年全年收窄4.3pct。其中，住宅投资10273亿元，同比下降4.6%。在土地端尚未回暖的情况下，开发投资主要由施工和新开工作为支撑。 图7：地产投资累计同比图8：月度地产投资及同比 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 地产投资累计同比/% 20,000 18,000 16,000 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 201