业绩逆势稳健增长，积极进取未来可期

越秀地产(0123.HK) 业绩逆势稳健增长，积极进取未来可期 房地产 2023年03月16日 推荐（维持） 股价：11.08港元 主要数据 行业房地产 公司网址www.yuexiuproperty.com;www.irasia. 大股东/持股 越秀集团/39.78% 实际控制人 广州市人民政府 总股本(百万股) 3096.46 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 3096.46 总市值（亿港元） 343 流通A股市值(亿元) 0 每股净资产(元) 15.32 资产负债率(%) 75.52 com/listco/hk/yuexiuproperty 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】越秀地产（0123.HK）*事项点评*销售开 门红，拓展积极进取*推荐20230307 【平安证券】越秀地产（0123.HK）*事项点评*全年销售拿地进取，核心城市项目去化良好*推荐20230221 证券分析师 事项： 公司2022年实现收入724.2亿元，同比增长26.2%；归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，拟派发末期股息每股0.307港元。 平安观点： 全年业绩双位数增长，充裕货值推动销售向好：2022年公司收入、归母 净利润、核心归母净利润分别同比增长26.2%、10.2%、2.1%，全口径销售额同比8.6%，核心经营指标逆势增长，为2022年50强房企中唯一销 售正增长房企。2022年公司于12个城市新增37宗土地，总建面695万平方，全部位于一、二线城市；2023年可售货值2400万元，楼市温和复苏下，有望支撑2023年1320亿元（同比+6%）销售目标实现。 多元化增储优势强化，TOD异地拓展取得突破。公司2022年拿地销售面 积比、拿地销售金额比分别位居50强房企第2位、第4位。2022年新增土储中，TOD、城市运营、国企合作等渠道增储占比53%，其中通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目，为公司首次在大湾区外获取TOD项目。截至2022年末，TOD项目土储合计386万方，总土储占比13.6%；凭借区位、轨道交通等优势，2022年销售额220.9亿元，同比上升23.6%。 融资优势支撑积极扩张，机制、策略完善优化。公司“三道红线”保持“绿档”，2022年境内新发债券98.4亿元，加权平均利率3.11%，带动 平均借贷成本同比下降10bp至4.16%。投资策略更加聚焦，除大本营大湾区外，加大华东区域（合肥、杭州等核心城市）投入，2023年待售货值21%位于华东地区。人才激励机制较为市场化，吸引多位同业骨干加盟；派息慷慨，全年派息比率为核心净利润的40%，另以越秀房产基金的基金单位的实物分派形式，按每1000股派62个基金单位的基准宣派特别股息。 公 司报告 公 司年报点评 证券研究报告 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 57379 72416 77496 87028 96601 YOY(%) 24.1 26.2 7.0 12.3 11.0 净利润(百万元) 3589 3953 4372 4775 5222 YOY(%) -15.5 10.2 10.6 9.2 9.4 毛利率(%) 21.8 20.4 20.0 19.0 19.5 净利率(%) 9.2 8.5 7.4 7.3 7.3 ROE(%) 7.8 8.3 8.7 8.9 9.1 EPS(摊薄/元) 1.16 1.28 1.41 1.54 1.69 P/E(倍) 8.4 7.6 6.9 6.3 5.7 P/B(倍) 0.6 0.6 0.6 0.6 0.5 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 越秀地产·公司年报点评 投资建议：公司为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；维持公司2023年EPS预测1.41元，考虑2022年销售存在以价换量，2024年毛利率或小幅承压，下调2024年EPS预测为1.54元（原为1.62元），新增2025年EPS预测1.69元，当前股价（截 至2023年3月15日）对应PE分别为6.9倍、6.3倍、5.7倍，维持“推荐”评级。 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2/4 越秀地产·公司年报点评 资产负债表 单位：百万元 利润表 单位：百万元 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 35118 47697 10844 9660 营业额 7241677496 87028 96601 应收账款 570 350 393 437 销售成本 5761061997 70493 77764 预付款项、按金及其他项 31708 31848 35765 39699 其他费用 0 0 0 0 其他应收款 0 0 0 0 销售费用 2041 1550 1741 2415 存货 209744 219112 282472 311609 管理费用 1769 1705 1915 2222 其他流动资产 6833 6975 9524 10571 财务费用 279 3716 3416 3497 流动资产总计 283974305982338998 371976 其他经营损益 0 0 0 0 长期股权投资 29628 29628 29628 29628 投资收益 -97 0 0 0 固定资产 4748 4004 3260 2517 公允价值变动损益 125 110 100 0 在建工程 0 0 0 0 营业利润 10744 8638 9564 10704 无形资产 4509 3757 3006 2254 其他非经营损益 86 843 843 843 长期待摊费用 0 0 0 0 税前利润 10830 9481 10406 11546 其他非流动资产 23493 22015 20537 19059 所得税 4692 3711 4040 4526 非流动资产合计 62378 59405 56432 53458 税后利润 6137 5770 6366 7020 资产总计 346352365386395430 425434 归属于非控制股股东利润 2184 1397 1592 1798 短期借款 15744 0 0 631 归属于母公司股东利润 3953 4372 4775 5222 应付账款 1642 2678 3045 3359 EBITDA 1110916170 16796 18016 其他流动负债 161124190408215240 238945 NOPLAT 6176 7439 7870 8634 流动负债合计 178510193086218286 242936 EPS(元) 1.28 1.41 1.54 1.69 长期借款 72554 72554 72554 72554 其他非流动负债 10496 10496 10496 10496 非流动负债合计 83050 83050 83050 83050 负债合计股本 26155918035 27613518035 30133518035 32598518035 储备 29395 29395 29395 29395 留存收益 0 3061 6313 9869 归属于母公司股东权益 47430 50490 53742 57299 归属于非控制股股东权益 37363 38761 40352 42150 权益合计 84793 89251 94094 99449 负债和权益合计 346352365386395430 425434 主要财务比率 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 成长能力营收额增长率 26.2% 7.0% 12.3% 11.0% EBIT增长率 -0.7% 18.8% 4.7% 8.8% EBITDA增长率 -3.7% 45.6% 3.9% 7.3% 税后利润增长率 16.4% -6.0% 10.3% 10.3% 盈利能力毛利率 20.4% 20.0% 19.0% 19.5% 净利率 8.5% 7.4% 7.3% 7.3% 现金流量表 单位：百万元 ROE 8.3% 8.7% 8.9% 9.1% 会计年度 2022E 2023E 2024E 2025E ROA 1.1% 1.2% 1.2% 1.2% 税后经营利润 6073 5151 5754 6508 ROIC 5.4% 5.1% 6.5% 5.2% 折旧与摊销 344 2973 2973 2973 估值倍数 财务费用 279 3716 3416 3497 P/E 7.6 6.9 6.3 5.7 其他经营资金 -6352 20892 -44670 -10143 P/S 0.4 0.4 0.3 0.3 经营性现金净流量 -4676 32732 -32526 2835 P/B 0.6 0.6 0.6 0.5 投资性现金净流量 -6519 619 612 512 EV/EBIT 24.5 18.7 20.7 19.3 筹资性现金净流量 15793 -20772 -4939 -4531 EV/EBITDA 24.5 15.2 17.0 16.1 现金流量净额 4598 12579 -36853 -1184 EV单/N击O此PL处AT输入文字。 44.1 33.1 36.3 33.6 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确