新加坡REITs行业

新加坡REITs 证券分析师 何亮KenHECFA, ken.he@dbssecurities.com.cn+862138562898SAC执业登记编号：S1800521070004 SFCCERef:ARR521 二月，柳暗花明 美联储利率或将在短期内维持高位，S-REITs价格或持续波动 未来大概率仍有两次25个基点的加息，当前加息周期临近尾声；S-REITs有望触底反弹 酒店类S-REITs数据向好，REVPAR和DPU涨势喜人 当前市场周期下，S-REITs或将实现3.0%公允预期收益率息差 最新动态 出于对利率的担忧，2月表现较为疲软。S-REITs的价格在2023年2月下跌约4.0%，跌幅与海峡时报指数（"STI"）的约3.1%接近。S-REITs整体走弱主要是由于在美国10年期收益率月环比上升40个基点至3.9%后，新加坡10年期收益率紧随其后，月环比大幅上升50个基点至3.5%左右。由于2023年2月通胀高于预期，收益率随后飙升，导致S-REITs普遍出现折价情况。尽管如此，S-REITs在2023年年初至今依旧实现了2.3%的正收益，而同期STI收益率仅为0.3%。开发商（FSTREH指数）在2月份下跌4.9%，较今年年初略有下降。 就子板块而言，美国写字楼S-REITs（-19%）、海外商铺类S-REITs（-10%）跌幅最大，其次为酒店业类S-REITs （-6.7%）。相对而言，商铺类（-0.6%）和医疗类 （+5.9%）这两个韧性较强的子板块则较为稳定。在工业S-REITs板块，工业大盘股S-REITs（-1.4%）的表现优于工业中盘股S-REITs（-5.5%），后者主要是由于部分S- REITs在融资后价格下跌约12%，且其中一支近期或面临再融资压力。 投资者依旧谨慎，偏好高韧性板块。根据我们近期的观察，在度过2022年下半年的谨慎期后，投资者自2023年初起重新开始关注这一板块。我们与投资者的交流主要围绕S-REITs的资产负债表状况（对再融资的影响，资本价值等），我们认为当前估值已基本体现出2023年的大部分加息预期。总而言之，鉴于经济前景较为低迷，我们注意到投资者更倾向于具备韧性的板块（商铺类、工业类），对写字楼和酒店类则持谨慎态度。 美联储利率获或将在短期内维持高位；由于美联储加息路径仍不确定，S-REITs股价在短期内或会持续波动。2023年2月，我们将FED终端收益率假设提高到5.25%（从2023年9月的5.00%），我们认为FED可能会在短期内保持高利率水平，并于2024年下半年开启约100个基点的降息。随着时间的推移，10年期新加坡和美国国债的收益率预计将分别缓和至2.9%和3.7%的水平。与S-REITs2023财年6.0%的收益率相比，若不再下调盈利预期，我们预计息差应会保持在2.5%（即期）-3.0%（远期）的公允范围内。 就股价走势而言，以史为镜，"FEDpause"（即美联储或放缓加息速度甚至暂缓加息）已成为推动S-REITs股价的催化剂。基于对2023年5月暂停加息的新预期，我们相信S-REITs应该会较快触及底部。 证券研究报告•行业报告 新加坡REITs行业 星展证券 请阅读报告末尾信息披露与重要声明 2023年3月9日 酒店类S-REITs或将交付出色答卷。我们认为，中国近期的数据令人鼓舞，尽管旅游人数因航班容量限制依旧不尽人意，但全球许多城市都期待在2023年迎来中国旅客的回归。新加坡酒店板块依旧表现优异，2023年1月全岛平均客房收入（RevPAR）同比激增82%，高于疫情封控前2020年的水平。虽然酒店类S-REITs的股价在最近几周有所疲软，对应0.8xP/B（低于其平均值1.0xP/B），预期 收益率约为6.0%，但我们依旧认为，即将公布的数据将吸引市场的关注，该子板块有望迎来上行空间，回归历史平均水平。我们预计2023年下半年中国游客数量会出现更大反弹，从而推动酒店业RevPAR进一步上升。我们相信2023-24财年RevPAR有望实现15%的CAGR，我们已将此纳入我们对2023-24财年的预估。 股价表现汇总（2022年9月-2023年2月） 22年9月 22年10月 22年11月 22年12月 23年1月 23年2月 2022 23年前两月 变动% 变动% 变动% 变动% 变动% 变动% 变动% 变动% 写字楼 -6.9% -7.9% 7.7% -2.3% 5.2% -3.5% -14.4% 1.4% 商铺 -5.6% -6.5% 3.6% 0.6% 5.6% -0.6% -13.9% 5.0% 工业（大盘股） -7.8% -4.0% 4.5% -1.2% 8.5% -1.4% -18.7% 7.0% 工业（中盘股） -8.4% -6.6% 5.4% -0.2% 5.9% -5.5% -34.4% 0.2% 数据中心 -8.5% -10.9% 9.5% -4.9% 12.3% -2.3% -33.0% 9.7% 酒店 -13.2% -3.1% 2.6% 3.9% 8.5% -6.7% 2.4% 1.3% 酒店（美国） -18.3% -2.6% 2.7% -7.9% 10.0% 3.9% -30.0% 14.3% 医疗 -11.7% -5.7% -2.8% -3.3% 8.0% 5.9% -26.7% 14.4% 写字楼（美国） -14.1% -9.6% 4.6% -19.1% 18.2% -19.4% -49.7% -4.8% 写字楼（欧洲） -11.9% -6.1% 1.0% -2.7% 8.6% -0.7% -31.5% 7.8% 商铺（其他） -8.9% -6.6% 7.7% -1.4% 8.7% -9.9% -20.3% -1.9% FSTREI -7.3% -5.5% 5.3% -1.1% 6.6% -4.0% -15.0% 2.3% FSTREH -6.1% -9.6% 10.8% 3.2% 4.9% -4.9% 0.3% -0.3% FSSTI -2.8% -1.2% 6.4% -1.2% 3.5% -3.1% 4.1% 0.3% 资料来源：彭博、星展证券估值指标 P/B(FY10-FY23F) Yield (FY10-FY23F) 1.35 9.0% 1.25 1.15 1.05 0.95 0.85 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 0.75 2010201220142016201820202022 SectorP/BVP/BVMean+1SD-1SD 2.0% Jan-10Jan-12Jan-14Jan-16Jan-18Jan-20Jan-22SectorYieldMean+1SD-1SD 资料来源：彭博、星展证券资料来源：彭博、星展证券 可比REITs 货币 收盘价 市值 总回报 收益率 收益率 收益率 (FY22/23) (FY23/24) (FY24/25) 写字楼凯德综合商业信托 S$ 1.94 12,886 29% 5.5% 5.7% 5.9% 吉宝房地产信托 S$ 0.93 3,462 31% 6.4% 6.5% 6.5% 丰树泛亚商业信托 S$ 1.72 5,716 22% 5.7% 5.4% 5.5% 新达信托 S$ 1.42 4,099 19% 6.3% 5.3% 6.0% 华联商业信托 S$ 0.35 1,915 6% 6.1% 6.1% 6.1% 5.8% 5.7% 5.9% 商铺星狮地产信托 S$ 2.25 3,830 16% 5.4% 5.4% 5.5% 联实全球商业信托 S$ 0.71 1,617 53% 7.1% 6.9% 7.0% ParagonREIT S$ 0.98 2,757 13% 5.7% 5.6% 5.6% 升禧环球房地产信托 S$ 0.56 1,254 7% 6.8% 6.8% 6.7% 6.0% 5.9% 5.9% 海外商铺凯德中国信托 S$ 1.16 1,572 31% 6.5% 7.0% 7.5% 砂之船房地产信托 S$ 0.76 719 48% 9.7% 9.7% 9.7% 7.5% 7.9% 8.2% 酒店亚腾美国酒店信托 US$ 0.40 231 51% 7.5% 12.8% 13.1% 凯德雅诗阁信托 S$ 1.01 3,114 35% 5.6% 6.4% 7.0% 城市发展酒店服务信托 S$ 1.27 1,540 32% 4.4% 5.5% 6.3% 远东酒店信托 S$ 0.63 1,224 24% 5.2% 5.5% 6.4% 星狮酒店信托 S$ 0.55 898 9% 3.0% 4.1% 4.8% 4.9% 5.7% 6.4% 工业宝泽亚太房地产信托 S$ 1.38 953 8% 6.2% 6.3% 6.3% 凯德印度信托 S$ 1.12 1,280 41% 7.3% 8.0% 8.9% 凯德腾飞房产信托 S$ 2.77 10,007 37% 5.7% 5.6% 5.6% 大和房屋物流信托 S$ 0.64 313 33% 7.4% 6.0% 6.6% DigitalCoreREIT US$ 0.61 418 54% 6.2% 6.0% 6.1% 丰树工业信托 S$ 2.36 4,770 20% 5.7% 5.8% 5.8% 丰树物流信托 S$ 1.69 6,122 12% 5.2% 5.1% 5.1% 吉宝数据中心信托 S$ 1.98 3,232 24% 5.2% 5.1% 5.3% 星狮物流商产信托 S$ 1.27 2,869 28% 6.0% 5.6% 5.7% 运通网城房地产投资信托 S$ 0.41 133 7% 13.1% 7.1% 7.4% 5.8% 5.7% 5.8% 医疗百汇生命产业信托 S$ 4.30 2,602 15% 3.3% 3.3% 3.1% 美国写字楼吉宝太恒美国房地产信托 US$ 0.45 416 59% 13.0% 12.5% 12.9% 宏利房地产投资信托 US$ 0.27 424 84% 17.6% 15.3% 15.3% PrimeUSREIT US$ 0.40 370 74% 16.4% 15.0% 15.0% 15.7% 14.2% 14.2% 欧洲/美国克伦威尔欧洲信托 EUR 1.69 1,030 24% 10.0% 9.6% 9.6% IREIT全球 SG 0.52 572 15% 8.0% 8.0% 9.3% EliteCommercialREIT GBP 0.465 238 14% 9.9% 8.6% 8.3% 9.3% 8.7% 9.1% S-REIT 6.0% 6.0% 6.1% 注：表中数据基于2023年2月28日的收盘价资料来源：彭博、星展证券 星展证券的推荐评级基于相对收益评级系统，定义如下： 强于大市：预期未来12个月内总收益*表现优于同期基准指数 中性：预期未来12个月内总收益表现与同期基准指数持平 弱于大市：预期未来12个月内总收益表现弱于同期基准指数 其中A股市场以沪深300为基准，港股市场以恒生指数为基准，美股市场以纳斯达克综合指数为基准，新加坡市场以海峡时报指数为基准 *股价升值+股息 自2022年6月30日起由绝对收益评级系统切换至相对收益评级系统。 除非另行标注，否则所有表格及图表均来自于星展证券。 一般披露/免责声明 该报告由星展证券（中国）有限公司（“星展证券”）(已获得中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)制作。该报告仅供星展证券、星展银行有限公司（“星展银行新加坡”）、星展银行（香港）有限公司（“星展银行香港”）、星展唯高达（新加坡）私人有限公司（简称“星展唯高达新加坡”）、星展唯高达(香港)有限公司(简称“星展唯高达香港”)及各自关联公司及附属公司客户使用。星展证券不会仅因接收人仅收到本研究报告而视其为客户。任何人不得擅自（1）以任何形式或方法抄袭、影印或是复制本研