核心业务稳健，大额商誉减值或为业绩拖累主因

事件：碧桂园服务发布2022年业绩预告，归母净利润同比减少51-57% 2023年3月3日，碧桂园服务发布2022年业绩预告，收入同比增长超过40%，核心归母净利润同比增长超过5%；税前利润同比减少34-40%，净利润同比减少45-51%，归母净利润同比减少51-57%,业绩下滑主要由于(i)疫情反复导致额外防疫成本；(ii)疫情封控影响部分业务活动开展；(iii)收并购带来的商誉及其他无形资产减值等。 点评：龙头地位稳固，核心业务稳健，商誉减值或为2022年业绩主要拖累 1)龙头地位稳固，核心业务稳健开展。公司预计2022年总营收超过400亿元，同比增长超40%（符合预期）,我们认为公司主要的增长驱动为基础物管和社区增值业务，详见对公司2022年中期业绩点评20220828《基础物管推动业绩高增，社区增值潜力较大》，两大核心业务稳健开展，是公司保持核心归母净利润同比正增长的主要贡献。基础物管储备面积丰富，业绩增长确定性强，社区增值服务有望进一步提升渗透率。截至2022年6月30日，公司在管面积8.4亿平，领先同业，仍有7.7亿平合约面积待转化，未来基础物管业务增长确定性强；且公司社区增值业务快速发展且模式成熟，2019-2021年收入增速均超过90%，我们看好公司在管规模跨越式发展的同时，进一步提升社区增值服务的渗透率。 2)疫情扰动短期利润率承压，商誉减值或为主要业绩拖累。我们在前期报告20230207《基础物管稳健，积极推进智能化与社区增值品牌建设》中提出，考虑到房地产市场持续调整，行业恢复仍需进一步观察，下调地产关联业务增长预期，小幅提升了公司的应收账款减值拨备比例。2022年疫情反复对公司业务的影响较大，公司利润率或有所承压；考虑疫情、地产开发以及宏观经济因素影响，预计全年应收账款减值拨备比率或有所提升；且由于前期大规模并购，考虑收并购标的业绩和未来成长预期，预计公司在2022年计提较大数额商誉减值，或为主要业绩拖累；截至2022年6月30日，公司商誉账面净值约199亿元，2023年仍存在商誉减值的可能性。 盈利预测、估值与评级：公司龙头地位稳固，具备品牌优势和规模优势，基础物管增长确定性强，社区增值渗透率有望进一步提升，但考虑公司商誉账面净值较大，以及应收账款减值拨备比例或有可能继续上调，下调公司22-24年归母净利润预测至19.4亿元/26.4亿元/32.7亿元（下调55%/47%/42%），当前股价对应22/23年PE估值为24/18X。由于公司短期业绩下滑幅度较大，以及后续商誉减值仍存不确定性，下调评级至“增持”。 风险提示：增值服务开展不及预期，投后整合不及预期，商誉减值存在不确定性。 公司盈利预测与估值简表