地产违约复盘系列二：蓝光发展

地产违约复盘系列二：蓝光发展 YY团队2023/2/27 摘要 2021年7月12日，蓝光发展公告称“19蓝光MTN001”未能按期足额偿付 本息，正式宣告违约。目前，公司旗下的15只存续债全部违约，逾期本息合计 约143.48亿元。加上银行借款、非标融资，截至22年10月底，公司累计到期 未能偿还的债务本息金额已达到392.48亿元。本文复盘蓝光违约案例，以期探究以下问题： 违约原因是什么？ 违约前有哪些风险预警信号？ 违约后债券持有人有哪些举措？时隔一年半，偿付进展如何？公司偿债的抓手和阻力在哪？债券清偿率预计多少？ 经过对蓝光违约历程的回顾、违约后信息的梳理，以及对蓝光近年所有项目抵质押和诉讼情况的统计，主要得出以下结论： 01从房企违约潮的时间线上看，蓝光违约主要发生在早期，行业融资端收紧，但销售端尚未下行，因此自身资质层面上的原因影响因素更大。一方面，拿地扩张激进，债务压力十分沉重，非标占比至三成；另一方面，因此项目质量整体偏弱，偿债基本面支撑不足。 02风险预警信号来自舆情和估值，违约前蓝光流动性风险的端倪主要包括股权质押、资产出售、裁员、寻求财务投资者等自救措施。更强烈的风险预警信号包括信托贷款违约及信托贷款违约牵涉的诉讼、股权质押回购违约导致的公司股权被强制处置、评级下调等，以及而值此艰难之际，创始人/董事长杨铿转让股权并辞职、“95后二代”接班。彼时蓝光的YY隐含评级不断走高，债券价格大幅折价。 03蓝光债券违约后，债券持有人迅速召开持有人会议表达诉求，主要围绕要求发行人出台偿债方案、对债券增加增信措施、支付违约金和利息等，公司称将基于风险化解整体方案统一安排。但时隔一年半，蓝光仍在就整体风险化解方案与不同类型的债权人进行协商沟通，迟迟未定稿面世。部分持有人采取 诉讼或仲裁等法律措施，得到了被告蓝光应于规定期限内（5-15天内）还本付息的判决，但蓝光并未依法履行支付义务。 04风险化解方案迟迟未达成一致，阻力来自何处。整体来看，除了来自控股股东自身持续被动减持下的控制权变更风险，最主要的问题在于资产分散于项目公司层面，而出现债务风险后，大量项目上的合作方和抵押债权人采取措施对项目公司的资产进行控制或保全，但这些措施可能会对项目的正常经营产生进一步不利影响，陷入与盘活资产相违背的“僵局”。而从抓手来看，蓝光已密集处置大量项目资产，剩余项目质量相对较次，而且项目端或存在项目抵质押等问题导致处置周期拉长，面临越往后越难处置的困境。 124个项目公司进行梳理，发现其中114个项目存在股权抵质押给银行或者非 标资金方的情况，56个项目涉及诉讼（其中部分项目已被执行或者股权被冻结）。扣除这部分项目后，再扣除已被转让的项目或已售完的项目，目前蓝光可正常运转并实现资金回笼的项目寥寥无几。在与工程方、抵质押资金方等各类债权人未谈妥的情形下，现阶段债券基本无清偿价值。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 05基于以上逻辑，本文通过对2019年-2021年2月（此后未拿地）拿地的