地产违约复盘系列七：金科地产

地产违约复盘系列七：金科地产 YY团队2023/2/27 摘要 2022年5月，金科旗下的“20金科03”宣告展期。短短8个月间，金科旗下多只债券先后经历了一展、二展，甚至三展，发展至目前进行中的整体展期/债务重组；境外债也已构成利息违约，尚未有偿付安排。而违约前翘首以盼的政府入股支持，至今仍为落地。本文复盘金科违约案例，以期讨论以下问题： 违约前有哪些风险预警信号？ 违约后有哪些演变？债券偿付进展如何？公司资产价值如何？债券清偿率预计多少？ 经过对金科违约历程的回顾、违约后信息的梳理，以及对金科项目有效货值的盘点，主要得出以下结论： 01违约前金科风险预警信号主要包括股权变动（一致行动人变化、股东减持等），非标、商票和银行借款逾期，挤占流动性的收购计划等。彼时金科的YY隐含评级不断走高，债券价格大幅折价，但由于公司的自救姿态和政府介入纾困的消息，金科成交多空博弈明显。 02行业下行叠加融资受阻，展期后，公司流动性紧张问题并未得到缓解，导致更多债务违约、各类债权人诉讼与仲裁、股东股权遭冻结和处置等一系列连锁反应。截至23年1月末，公司总有息负债规模为684.15亿元，已到期未 支付的债务本金合计119.10亿元，有息债务中约四成已展期。其中，境内债在 进入债务重组前已历经多次展期，据统计，展期债合计余额74.44亿元，累计已兑付本金7.19亿元，累计兑付本金不足10%。 03为了衡量金科房地产项目的销售潜力，及其对于债务的覆盖能力，本文基于公开信息梳理得到金科处于销售状态的项目清单，并根据已去化比例和最近开盘时间进一步筛选得到可贡献销售的有效项目110个，测算得到剩余权益 口径有效货值约821亿元。扣减金科清偿顺序优先于债券的广义债务，估算现阶段金科的债券清偿率约为0.32。对比停牌前约30元的成交价，现阶段金科境内债价格有一定基本面支撑；如果加以其他变数，尚有博弈空间。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信：