克而瑞地产2月电话会纪要–20230228

克而瑞2月销售202302282月中旬70大中城市数据，1线跌转升，23线跌幅收窄，有回暖的苗头。市场已经止跌，有回升苗头。 供应上看，2月30重点城市环比增+7%，同比+53%，因为去年2月的基数低。前1-2月累计同比仍下降14%。 1线比23线更差一点，1-2月累计同比-27%，但广州有所放量，以高端改善盘为主；23线供应改善略微比1线好，2月环比+10%，同比 +52%，1-2月累计同比-11%。 比如郑州截止2月27日，还是0供应，源于房企推盘策略。 全国新房市场已经有复苏，杭州武汉徐州等城市成交是比较活跃的，很多房企有意把供货放在3月搏金3银4。 在供应比较紧缺情况下，成交上看，今年2月新房成交有明显的复苏，30城成交面积同比环比均超过40%，成交规模和去年12月持平。 1-2月累计成交已经止跌。 1线受制于供应短缺，2月成交环比-7%，同比持平。广州和深圳属于低位回升，环比超过50%。 2线表现比较好，2月同环比+50%，1-2月累计同比已经回正了，城市里涨多跌少。比如重庆同环比都是翻倍，1-2月累计同比+34%。 涨幅明显的重庆长沙厦门，客户信心在增强。 成交角度看市场信心在修复，消耗原有的库存，年前的累计需求释放，节后也有一些低价房源有快速成交，从市场信心和预期角度看，市场处于向上的过程，部分城市新房市场迎来了小阳春。 周度数据更加明显，武汉近一周供应比前一周+132%，成交+30%，主城区改善项目改善明显；合肥创了10周新高，主力项目在90-110110-130平，合计占比70%；苏州也是超预期的回暖，认购二手带看和银行贷款数目看，回暖明显。 改善的项目修复比一般项目要好，地段价格更优秀的项目在这轮市场中处于领先的态势。项目去化上看，整体克而瑞11个重点城市开盘去化率43%，环比+4%。 细化到周度，各个城市去化率持续攀升。城市上看，去化率分化为主，涨跌参半。 北京上海开盘去化率涨幅10%内，依托改善需求的释放，温度保持在一定的层面，还有一类开盘去化率突出的是前期比较低迷的城市，比如南京，解禁后稳步攀升。 福州常州天津武汉，去化率还没有止跌，但是客户到访量转化率也保持增长的态势。 项目的折扣力度开始收回，这也是市场热起来的苗头，继续延续下去整个去化率会有大幅度的改善。成交大幅提升后，库存处于下降的态势，重点检测的30城库存环比-3%。 30城的供求比0.47，这个数据看市场没有多少供应可以拿出来的，更多是消耗现有的库存，可以验证地产市场在回暖过程。二手房角度，客户信心在修复，成交要好于新房。 16个重点城市同比+122%环比+54%。 表现突出的成都1-2月+66%，青岛1-2月+100%。 二手房带看量和网签规模看，成交自2021年H2以来的高点。 土地市场看，土拍的流程，工地节奏放缓，还在比较低的为主，到23号全国环比-4%，同比-2%。近期土拍情况看，北京苏州杭州相比火热，城投占比比较低，也出来了一些民企参与到土地市场。跟全国市场处于同频状态。 他这个复苏节奏力度弱一些。 今天的火热主要是地块优质的质量吸引了竞拍者，后续的维持待观察。 企业端来看，企业业绩也是给了市场一个强心剂，基本上2月延续了之前的走势。累积百强操作额降幅11.6%，比1月跌幅收窄。 2月同环比增长一个是因为去年基数低。 跟新房结吞着卖得好的是top10央国企，前几年拿地比较多的企业，手里存量比较多，供应供得上。中小房企竞争力偏弱。 金3银4看，市场的确出现了一定的修复和回升，城市有点状的修复，34月大概率保持这个惯性，房企加大供应后可以维持这个态势。城市内部有差异和分化，部分城市虽然高端项目核心区去化好，仍有新开盘项目去化很低。 土地市场在销售回暖，土地政策宽松，优质地块的推动下，土地市场还会保持火热的态势。 QA：1、2月边际有明显改观，我们观察看老盘去化率变化，新盘去化率趋势？供应角度，很多城市新盘断供，2月份以来成交基本上是去库存为主，老盘项目。 微观上看老盘项目去化比以前速度有提升，新盘的项目还是呈现2个方面，改善型项目平均去化比较快的，核心区域的盘新开盘，源于地段和品质去化很快，未来新盘项目来说，不考虑倒挂，改善型和区域好的会更好。 2、这轮边际复苏，从我们的经验看，是去年底积压的释放，这个贡献大不大？还是内生信心修复？ 1月数据看，居民中长期贷款还是降的，今天消费者投资者对于市场的信心还是低位阶段，存款增加说明对市场还在观望。今年的修复从去年下半年来陆陆续续政策宽松和解绑。 第二个还是年前积压的疫情积压的需求导致了成交需要这个修复态势。 可能对于普通34线，过去房价透支需求透支，导致内生的需求对市场贡献已经比较低了。 3、我们对金3银4展望还是偏乐观的，跟企业访谈或者历史经验看，3月新推盘的体量放量展望，跟历史上比强度如何，轻微增加还是大家都憋口气？ 目前了解下来，企业的动作，可以感受到市场在回暖态势中。 企业也有意把供应在3-4月推，供应量肯定在上涨但是没有供应井喷，目前大家对边际复苏信心和持续程度还在试探和观望，部分热点城市把折扣收回，这也是在做营销的试探，3月的供应肯定有放量，但是不会井喷。 4、21年下半年到去年全年，大环境悲观，市场挤压了很多观望需求，目前看到了比较好的迹象，比如价格止跌有些地方的修复换房链条启动。目前政策也比较大了，搏政策也挺难，是否会缓解大家的观望情绪，有没有观察到这个现象？ 关系到后续恢复的持续性观望的客户，苏州主流盘，重庆最近来访量是今年新高，政策角度看可以放松的余地不大了，大家都在等市场的信号。比如刚需、改善客户会加快进入到市场，目前放贷利率很多3.8%，银行放款速度加快，这几个角度会影响购房者买房的决策。 综合下来年前观望的客户可能在3-4月会加快入场的步伐，这是我们判断金3银4还能维持2月态势的主要因素。 5、今年整体推盘的量的判断？ 去年整体土地市场量比较弱，今年全年总量跟去年比变化？ 核心城市，集中供地的城市看，截止2022年末，集中供地开盘的开工率只有40%，城投是最低的。 今年国央企推盘节奏比较快的，上海拿地的国央企6个月就能卖了，城投压力大一点，开工率不到30%。今年新开盘项目比去年可能持平或略升。 6、持平略升因为去年供地不多，前年累计的地不多？ 考虑到前两年市场复苏的节奏，去年开始市场冰冷的状态，开工情况看的是比较慢的，今年市场好起来后，企业通过销售回款回过来后回去加速新开工速度。 22年集中供地的地在34轮肯定没开工，21年集中供地的现在开工率预估可能在8成左右。 7、小城市跟核心城市有大的区别吗？ 相对来说，34线城市过去两轮土地成交下降很厉害。 核心34线有产业有人口的，这些城市的企业还是希望抓住一波小阳春行情，但是普通34线，内生需求不足的34线，推盘应该保持过去原有的节奏。 8、整体改善有，企业结构上资金链有压力的小企业，他们的盘目前这个背景下能观察到改善吗？已经出险和暴雷的企业，短期是没有机会的。 大量暴雷企业基本上还是处于区域深耕的态势，他在当地仍有市占率和客户黏性，当地市场下沉市场还是有竞争力。这些暴雷企业第一个做保交付，第二个城市基本面尚可的城市，这些企业还是能够去化掉原有的库存。 但是结构上，企业间销售的回暖和新房回暖是有差距的，今天仍旧是央国企为主的格局，核心城市只有央国企才有货卖得动。这些企业卖肯定不如国央企，但是受益于市场回暖降幅在收窄。 9、全局的政策空间怎么看？ 有些点状回暖城市，后续有没有政策收紧风险？ 全局来看，未来整个城市的政策放松空间实际上大家不要抱太大希望，两会的政策上不会有太大的突破，但是细微的政策可以有的，比如2套房首付下调，解除不合理的限购限售，可能有一些政策出台，回暖的延续也要依赖这些宽松。 有传言有些回暖城市可能会有利率上调我们觉得短期不会大面积出现这个，目前还是以稳为主。 10、今年12线房价有没有上行压力？ 从整个未来房地产基调看，大力度的折扣都被叫停了，一些企业想以价换量，向下的空间肯定是没有的。 房价上涨压力看，核心城市未来，限价政策短期难以突破，国家层面即便政策要放松刺激，还是会抓住房住不炒的主线，核心城市房价走势还是以稳为主，可能有小幅上涨，向上的限价和调控政策在空间也不大。 11、现在经过22年3条红线以来，房地产企业数量角度，原来多少家现在还剩多少家？国企民企角度，比例和数字可以分享吗？ 没有具体数据，肯定有一批企业已经倒闭了，这些企业在行业内肯定是100-200强以外的。 未来企业格局上看，三分天下，国央企和优质民企以及相对来说有一定开发能力的城投公司，或者央国企更多一些，优质民企少一点。 12、截止2月底，待售库存大概状态，跟去年同期比增加还是减少？ 今年3月某种程度加大新推盘，去年3月推盘的体量如何，今年3月新推和去年比较？去化率跟去年3月比，有什么改善？ 从我们2月份库存数据看，基本上半数以上的城市库存有所改善，特别是2线库存量环比都是下降的，整个30城环比-3%。 因为去年有疫情，3月供应体量上看，今年3月比去年供货量有10-20%提升，市场回暖也是因为今年1-2月市场没多少供货，现在边际改善后等房企把货供出来后热度会有延续。