中指丨近期四省发文探索现房销售，预售制会退出吗？

中指丨近期四省发文探索现房销售，预售制会退出吗？ 中指研究院 中国房地产指数系统 近期四省发文探索现房销售，预售制会退出吗？ 2022年6月底以来，部分城市出现期房项目业主集体“断供”现象，主因在于预售制下，部分开发企业发生资金流动性问题导致期房停工或烂尾。在对期房交付担忧的情绪下，消费者对购买现房项目的倾向性加大，2022年全国商品住宅销售面积同比下降26.8%，其中期房销售面积同比下降29.6%，而现房销售面积仅微降 2.3%，现房销售面积占商品住宅销售的比重自2018年明显回落后出现回升，2022年占比回升至13.9%（2010- 2017年期间，住宅现房销售面积占比普遍在22%-23%左右，2020-2021年占比仅为10%）。 今年1月，全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”预计今年试点工作将较快推进，近期已有多地发文要试点现房销售，这也使“预售制是否应该退出”再次成为各界热议话题。 回顾过去，自我国预售制推行以来，商品房项目不能顺利交付的问题时有发生，虽然各地对开发企业预售资金等方面进行了监管约束，但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障。相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，积累相关经验，如海南省于2020年已要求全面实行现房销售，今年以来，已有山东、河南、安徽、四川四省提出支持有条件的城市开展商品房现售试点。那么现阶段是否会全面取消预售制度？住房销售制度未来将如何发展？本文通过梳理预售制现存的问题、对比国内外预售资金监管政策，对预售转向现房销售的影响及未来发展路径进行探讨分析。 一、我国预售制度发展历程及现状 上个世纪随着经济快速发展和社会不断进步，居民对商品房的需求迅速提升，而我国商品房供应量严重不足，造成供需不平衡的现象。为了提高商品房供应量，缓解企业资金压力，内地借鉴中国香港的楼花销售制度，开始推出商品房预售制。 上世纪50年代，香港住宅普遍整栋出售，成交量极低，企业资金回笼慢。霍英东首创“卖楼花”模式，提出楼房在建成之前进行销售，同时将每层住宅按单元进行单独销售，该模式有利于增加住房供给的同时，亦降低了商品房购买门槛，推动房地产行业的快速发展。1956年香港政府出台了《预售楼花同意书》，以法律形式确认了商品房预售制度。 90年代，在我国城镇化进程初期，商品房供给出现短缺现象。借鉴香港的楼花模式，我国逐渐开始预售制度试点。1983年深圳率先开始商品房预售试点，1986年上海跟进。1994年7月颁布的《城市房地产管理法》，正式在法律层面确认了商品房预售制度，对商品房的预售条件、监管作出了原则性规定，要求商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。同年11月，住建部发布了《城市商品房预售管理办法》（分别于2001年与 2004年进行过修订），对房屋预售行为的定义、预售条件、需要提供的证件、相应程序等进行明确要求。 时间 主要事件 1956年 香港政府出台了《预售楼花同意书》，正式以法律的形式对楼花预售进行管理。 1994年 国务院颁布《中华人民共和国房地产管理法》，用法律的形式确定了预售制度的条件要求。 1994年 出台《城市商品房预售管理办法》，住房预售制度在内地开始实施。 1998年 国务院《城市房地产开发经营管理条例》，再次强调商品房预售制相关要求。 2001年 修订《城市商品房预售管理办法》，细化惩罚措施。 2004年 修订《城市商品房预售管理办法》，完善预售申请流程。 表：商品房预售制度出台历程 资料来源：中指研究院综合整理 1.商品房预售条件 根据《城市商品房预售管理办法》（2004年修正版），商品房进行预售需要满足以下基本条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和施工交付日期； （4）应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 在此基础上，不同城市对商品房预售条件设置了细则要求，如施工进度达到封顶或主体结构的一定比例，在满足预售条件后，开发企业即可进行项目开盘，并开启商品房预售工作。各城市中，一二线城市预售条件普遍较高，上海、广州、深圳、厦门等城市取得预售许可证时普遍要求低楼层项目完成结构工程并封顶。 城市类别 城市 取得预售许可证形象进度要求 一线城市 北京 套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。商品住房项目（含共有产权住房）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。采用装配式建筑的商品房开发项目办理预售许可时暂不作建设形象进度要求。 上海 七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。 广州 七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。 深圳 七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。 二线城市 南京 总层高1-7层，需达到1/2层；8-32层，需达到1/3层；33层及以上需达到1/4层。 厦门 7层以下（含7层）的，已完成主体建筑封顶工程；8层以上（含8层）的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层。 石家庄 传统建筑预售许可形象进度需主体封顶。 杭州 商品房地上建筑为十层以下的，已完成建筑主体结构的施工；十一层以上的，已完成建筑主体结构施工二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的（超高层），已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）。 表：部分城市预售许可证形象进度要求 城市城市取得预售许可证形象进度要求类别三四线城市 邯郸 单栋楼预售形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可证。 临海 四层以下封顶，四层以上到四层楼面，有地下室的到±0。 南通 低层建筑完成结构封顶；主体结构10层（含）以下的完成3层封顶；主体结构10层以上的形象进度达到主体结构的30%，不抵扣地下室层数。 宜宾 七层及以下的主体施工形象进度需达到地面正负零七层以上至十一层的须修至地面1层，十二层以上的须修至地面2层。 资料来源：各城市住建局，中指研究院综合整理 2.商品房预售资金监管 在购买期房过程中，购房者的购房款由定金、首付款与按揭贷款等部分构成。项目开盘前部分购房者会被要求缴纳定金或冻资，用以锁定房源或获取折扣，开盘确定购买意愿后，双方即进行签署合同、交纳首付款、 办理按揭贷款等程序。购房者一般在银行审批放款后的次月或按照合同要求进行还款，待至项目完工交付后办 理产权证。 在预售制度下，购房者需要先缴纳购房首付并进行按揭还款，项目竣工后才可以收房，在此过程中，对预售资金进行监管至关重要。 期房成功销售后，预售资金将受到政府与银行监管，后续按照规定陆续放款。一般而言，预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。各地在对预售资金进行全额监管的基础上，将资金划分为一般监管资金和重点监管资金。一般监管资金指超过重点监管资金额度以外的监管资金，开发企业可按各城市规定提取，同时应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。重点监管资金一般用于确保项目工程建设进度的正常推进，由于《城市商品房预售管理办法》明确“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，因此各地区监管方式、监管额度、发放节点等有所不同。重点监管资金额度的确定方法一般包括：按每平米固定成本核算、按计划工程造价预算上浮比例、按预售款比例等；资金拨付节点则根据各地政策，达到相应条件时按一定比例进行资金发放。 另外，部分地方政府允许房企可以用银行等金融机构开具的保函来替换等额的预售监管资金，并要求替换后监管账户内的余额满足规定要求。开发企业需自行联系愿意出具保函的金融机构，并得到监管银行的认同。同时，出具保函的金融机构由于承担相应风险，需要开发企业拥有较好的信用资质及财务状况，或向开具保函的银行提供一定的抵押物。 图：商品房预售资金监管方式 商品房预售预售款 基本预售条件: （1）已交付全部土地使用 权出让金，取得土地使用 定金首付按揭 权证书： （2）持有建设工程规划许 可证和施工许可证： （3）按提供预售的商品房 计算，投入开发建设的资 预售资金监管 一般资金监管重点资金监管 监管模式 按面积核算工程造价进行监管; 按工程造价预算上浮比例 进行监管; 按预售款比例进行监管等 金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和施工交付日期： （4）应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 一般监管资金指超过重点监管资金额度以外的监管资金，房企可按各城市规定提取。 应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。 用于确保项目工程建设进度的正常推进。 监管额度、发放节点等各地区自主确定。 部分地区明确可以通过保函来替换对应额度。 发放节点 达到正负零; 地上层数要求; 主体封顶/主体结构验收;竣工验收/竣工验收备案;不动产首次登记等 资料来源：中指研究院综合整理 监管模式 城市 监管额度 发放节点 按面积核算工程造价进行监管 北京 单方不低于3500元 项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点。完成初始登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上（含7层）10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一”“建设层数达三分之二”节点。 济南 ≤18层：单方3000元＞18层：单方3300元精装修上浮单方800元（征求意见稿） 地上总层数二分之一留存70%：主体结构验收留存35%；单体竣工验收备案留存18%；取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记取消监管。（征求意见稿） 按工程造价预算上浮比例进行监管 杭州 工程预算造价1.3倍 房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。 合肥 工程预算造价1.3倍+30％不可预见费用，全装修单方提高1000元（征求意见稿） 毛坯：正负零留存70%，主体1/2留存60%，主体封顶留存40%，完成外立面、门窗安装、脚手架拆除25%，竣工验收备案5%，首次登记解除监管。（征求意见稿）精装：正负零留存75%，主体1/2留存65%，主体封顶留存45%，完成外立面、门窗安装、脚手架拆除35%，竣工验收备案5%，首次登记解除监管。（征求意见稿） 厦门 工程预算造价1.2倍 主体1/4留存75%，主体1/2留存50%，封顶留存25%，外立面施工完成留存15%，竣工留存5%。 按预售款比例进行监管 成都 2016年7月17日前取地：预售资金总额25%2016年7月17日后取地：预售资金总额15% 规划层数达到3/4时，住宅留存55%，非住宅留存35%。主体结构封顶住宅留存45%，非住宅留存25%，完成内外装修装饰留存15%；竣工验收备案留存5%，交付80%且无重大矛盾留存2%，首次登记取消监管。 表：部分城市重点资金监管方式 资料来源：各城市住建局，中指研究院