凛冬已过 筑底在望——2022年度房地产金融

NIFD季报主编:李扬 房地产金融 蔡真 崔玉陶琦 2023年2月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院 对本报告提供数据支持 凛冬已过筑底在望 摘要 房地产政策方面，在房地产市场面临需求收缩、预期转弱和房企违约冲击的形势下，2022年政府部门持续释放出积极的房地产政策信号来稳定房地产市场和预期，包括重新明确房地产行业的国民经济支柱产业地位、通过金融“三支箭”政策支持房企合理融资需求、支持居民刚性和改善性住房需求、放松供需两端限制性行政政策、推进保交楼和房企债务风险的防范化解等。 房地产市场运行方面，2022年房地产市场延续2021年下半年以来的下行态势，商品住宅销售各季度同比增速全部为负，商品住宅销售面积为11.46亿平方米，已回落至2013年水平，销 售额为11.67万亿元，已回落至2017年的水平；70城商品住宅 销售价格环比下跌态势已持续16个月，住房租赁市场租金水平也普遍下跌。住宅销售市场的趋冷通过房企的拿地投资行为影响到土地市场，2022年百城住宅类土地在供给大幅下降的同时，仍有大量土地流拍，全国百城共有6279宗土地未能成交。 房地产金融形势方面，在住房贷款利率大幅下调、住房消费金融服务持续优化的情况下，个贷余额增速仍持续回落；因出现提前还贷潮，第四季度个贷余额净减少1100亿元，表明居民部门正在通过增加储蓄、降低消费和减少债务来修复家庭资产负债表。受房企债务违约影响，房地产信托仍在持续压降，房企境外债发行规模腰斩；但随着房地产融资政策环境的进一步改善和“保交楼”专项借款的有序投放，房地产开发贷款余额增速由负转正，同比增长了3.7%。 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 2022年房地产市场最大的风险是房企大规模债务违约问题，尤其需要关注的是部分出险房企的债务风险已经由初始违约时的流动性风险演变为资不抵债风险。其次是因房企债务违约问题而引发的集体停贷事件，为维护社会稳定，保交楼工作至关重要。 展望2023年，我们认为房地产政策将着力于稳需求、保供给和防范化解风险三个方面。伴随着政策效果的逐步显现和三年疫情防控的阶段性胜利，房地产市场预期将会明显好转，积压的需求逐步释放，房地产市场有望在2023年上半年完成筑底。但中长期来看，随着我国人口正式进入负增长时代、城镇化速度的放缓、购房主力人口数量的大幅减少、住房来源中继承比例的逐步上升，我国住房市场在长期中有可能会步入下行通道，这是特别值得警惕的。房地产金融方面，我们认为2023年房地产金融将会维持相对宽松环境。住房消费金融服务进一步优化，个贷利率进一步下降，受提前还贷潮的影响，个贷余额增速可能会进一步下降。随着金融“三支箭”政策的落地，房企融资环境将会显著改善。 目录 一、房地产政策情况1 （一）中央及部委层面持续释放出积极的房地产政策信号1 （二）地方政府层面从供需两侧密集出台“救市”政策1 二、房地产市场运行形势2 （一）70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续16个月2 （二）住房销售面积已回落至2013年水平3 （三）土地交易市场持续低迷4 （四）住宅年度投资完成额首次出现负增长5 （五）房地产市场的预期和景气程度较弱6 （六）三线城市住宅库存去化的压力较大7 （七）住房租赁市场价格普遍小幅下跌8 （八）租金资本化率相对保持稳定8 二、房地产金融形势9 （一）住房贷款利率大幅下调9 （二）个人住房贷款放款周期大幅缩短11 （三）个人住房贷款余额在第四季度出现负增长11 （四）个人住房抵押贷款总体风险可控12 （五）房地产开发贷余额同比增速转正14 （六）房地产信托仍在持续压降15 （七）房企境外债发行规模腰斩15 四、房地产市场主要风险情况分析16 （一）房企大规模债务违约问题16 （二）购房者集体停贷事件与保交楼20 五、房地产市场及房地产金融运行展望23 （一）房地产政策将着力于稳需求、保供给和防范化解风险23 （二）房地产市场有望在2023年上半年完成筑底23 （三）房企融资环境将显著改善24 附件：相关指标说明25 一、房地产政策情况 （一）中央及部委层面持续释放出积极的房地产政策信号 2022年，中央层面在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，持续释放出积极的房地产政策信号：一是重新明确房地产行业的国民经济支柱产业地位；二是要求加大对居民刚性和改善性住房需求的支持力度；三是要求满足房企合理融资需求，推动行业重组并购，防范和化解房企债务风险；四是压实地方政府责任，推动“保交楼、保民生、保稳定”工作；五是增加保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设，加快建立租购并举的住房制度；六是推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 央行、银保监会、财政部、住建部等部委层面，主要从以下几个方面贯彻落实中央要求：第一，支持居民刚性和改善性住房需求。推动LPR下行，放宽部分城市的首套房政策利率下限，下调住房公积金贷款利率；优化住房金融服务，加大对居民刚性、改善性住房需求的金融支持力度；支持居民通过换购的方式改善住房条件，并给予个人所得税退税优惠。第二，支持和有效满足房企合理融资需求。通过银行信贷融资（第一支箭）、债券融资（第二支箭）与股权融资（第三支箭）满足房企合理融资需求；允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务；通过政策性银行专项借款方式支持房企保交楼工作。第三，推进房企债务风险的防范化解。按照法治化、市场化原则，通过债务展期、债务置换、项目并购和资产处置等方式开展出险房企债务风险化解工作。第四，压实地方政府责任，用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。第五，加大对住房租赁的金融支持力度。优化住房租赁信贷服务，支持住房租赁企业融资；鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；实现保障性租赁住房公募REITs发行和上市。 （二）地方政府层面从供需两侧密集出台“救市”政策 2022年，在住房销售规模大幅下降、销售价格持续下行和市场预期较弱的形势下，为稳定市场运行和维持土地财政的可持续性，地方政府在“因城施策” 的原则下，从供需两侧密集出台宽松的房地产政策。 需求侧的支持政策主要包括：第一，放松住房需求端限制。放松或取消落户限制，放松或取消区域限购政策，放松首套房认定标准。第二，加大金融支持力度。放宽公积金贷款发放和使用要求，允许提取公积金账户缴存余额支付首付款，允许提取直系亲属公积金账户缴存余额，提高个人住房公积金贷款最高额度；优化或放松区域限贷要求，下调首付比例，下调个人住房贷款利率，合理设置区域个人住房贷款利率下限。第三，鼓励住房消费。发放购房补贴，给予购房者税费补贴或优惠，推行二手房“带押过户”模式，鼓励农村居民进城买房，重启棚改货币化安置或出具房票安置。 供给侧的支持政策主要包括：第一，放松供给端限制。放松或取消区域限售政策，放松房地产项目限价要求，调整新建商品房预售条件，优化房地产项目预售资金的监管和使用。第二，调整土拍规则。稳定供地节奏，放宽土地出让要求，降低土地竞买保证金，允许土地出让价款和税费延期缴纳，设置土地合理上限价格。第三，加大对区域内房地产项目的融资支持。第四，落实城市主体责任，推动问题房企和房地产项目的处置。牵头推动“保交楼”工作，成立区域房地产纾困基金，支持优质房企进行项目收并购，回购滞销存量商品住房作为安置房、人才房或保障性租赁住房。 二、房地产市场运行形势 （一）70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续16个月 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2022年，70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比下降2.29%，二手商品住宅销售价格同比下降3.76%。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市数量为63个，二手住宅销售价格同比下降的城市数量为64个。从住房销售价格 的环比走势来看，自2021年9月以来，70城新建商品住宅和二手住宅销售价格 环比下跌的态势已持续16个月，房价持续下行压力较大（见图1左上图）。 分城市层级来看，2022年一线城市的房价在市场下行、交易量下滑的形势下仍表现较为坚挺，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别为2.52%和0.58%（见图1右上图）；二、三线城市的房价在回落，其中，二线城市新建商品 住宅销售价格和二手住宅销售价格的同比降幅分别为1.14%和3.19%（见图1左下图），三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格的同比降幅分别为3.86%和4.76%（见图1右下图）。 受房企违约、市场需求低迷、预期持续较弱三种因素的交织影响，70城商品住宅销售价格环比下跌态势已经持续16个月，但跌幅明显小于历史上的最深跌 幅（2014年5月～2015年4月期间的跌幅）。这表明持续、密集出台的宽松性房地产政策，虽然不能完全改变房价持续下行的趋势，但在边际对房价起到了托底作用，避免了房价大幅下探的情况。 图170个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理35个城市。 （二）住房销售面积已回落至2013年水平 从商品住宅销售情况来看，2022年延续了2021年第三季度以来的下行态 势，销售规模大幅下跌。2022年商品住宅销售面积为11.46亿平方米，同比下跌 26.8%，已回落至2013年的水平1；商品住宅销售额为11.67万亿元，同比下跌 28.3%，已回落至2017年的水平2（见图2）。 2022年房地产市场深度下探的原因包括三点：第一，自2021年第三季度以来，受房企债务违约事件的影响，部分购房者因担心购买期房可能会陷入烂尾楼纠纷，暂缓了购房计划；第二，2022年6月底爆发了“集体停贷”事件，这导致更多意愿购房者陷入观望中，市场需求萎缩；第三，受疫情影响，购房者对未来收入增长预期下降，住房消费意愿下降。这些因素叠加在一起，导致住房市场需求端持续低迷，住房销售规模大幅下跌。尽管政策持续放松、试图扭转预期，但也仅仅在边际上对房价起到了托底作用，未能在数量上有效地稳住市场需求。 图2商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 （三）土地交易市场持续低迷 住房市场销售规模的下跌，通过房企的拿地投资行为影响到土地交易市场。 2022年，百城住宅类土地供应面积为3.19亿平方米，同比下降28.86%；成交面 积为2.54亿平方米，同比下降19.49%；成交金额为3.01万亿元，同比下降26.79% （见图