宏观专题报告：香港与新加坡房地产发展模式比较研究

宏观专题报告 2023年02月14日 香港与新加坡房地产发展模式比较研究 核心内容：分析师 新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，而与新加坡拥有相似的区位与经济环境的中国香港特区，又为何变成了一个反面案例？本篇报告将通过比较新加坡与香港特区在经济、社会、住房制度等层面的不同，探讨中国大陆房地产新发展模式的未来方向。 中国香港的经验教训：1.香港财政大幅依赖“补地价”，同时为维持低税率环境不得不施行高地价政策。2.既得利益者群体大。房地产商，有房人群和环保组 织等都是公屋政策实施的阻力。3.公屋以租为主，同时居住人需时刻警惕工资是否超标，以避免被驱逐的风险。4.公屋二级市场不活跃。公屋申请人购买出售房屋时仅缴纳房屋建造费，并拥有使用权，而想真正买断房屋产权则需补缴房屋市价，这导致大多数公屋居住人没有公屋产权；同时除个别公屋计划允许转售外，“居者有其屋”计划等都不允许转卖，因此公屋并没有成为居住人的实际资产，也无法进行住房置换升级。5．公屋建造和管理机构较为复杂。房委会和房协都拥有建造和管理公屋的权利，各类计划覆盖人群和条件亦不相同，导致民众信息获取成本大，还面临重复排队等问题。 新加坡的经验：1.历史负担小，民众支持度高。开国时就将“居者有其屋”纳为国策，几十年的组屋制度让新加坡民众适应且拥护该政策，八成人口居住在 组屋中更是让多数民众的利益捆绑在一起。因此直到今天新加坡的组屋政策实施没有受到任何阻力。2.《土地征用法》保证公屋供给量充足，同时补贴力度更高、公积金制度也更为健全。《土地征用法》使得新加坡政府拥有明确权力进行土地征用，并以低价补偿，从而源源不断地获得新土地并开发建造租屋。组屋也成为新加坡的一项公益政策，政府每年还需拨款大量资金给建屋局以弥补巨额亏损，民众购房时也可以获得力度较高的补贴。同时中央公积金也为购房人群提供了较充沛的融资途径。3.申请政策灵活、市场分层使得二级公屋市场活跃。新加坡的组屋制度允许申请人二次转售组屋，因为申请人能以全款或按揭的方式拥有组屋产权，在最低占用期后即可挂牌出售组屋，而组屋转售的买家也是同样符合组屋标准的申请人。同时，新加坡政府建造了不同层次的组屋以满足各类人群和家庭需求，随着申请人家庭人口的增长，或收入的增长，可以选择购买更大或更高端的组屋来满足需求。新加坡政府也会对转售组屋进行补贴。二级市场的活跃使得居住人的资产会随着组屋价格的上涨而扩大，同时高流通性使得不断有组屋空缺出来，满足新一批申请人的需求，从而缩短排队时间。4.财政对土地出让的依赖较低。新加坡的经济结构和税收制度使得其对土地出让收入的依赖较低。同时对执政党来说，建造和翻新公屋不仅可以提升自身支持率，还可以作为选举过程中的政治筹码，因此政府本身对于推动组屋建设的意愿也很高。 风险提示：地缘政治事件、全球经济衰退 高明 ：（8610）80927606 ：gaoming_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130522120001 许冬石 ：（8610）83574134 ：xudongshi@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130515030003 詹璐 ：（86755）83453719 ：zhanlu@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130522110001 特别感谢：于金潼 特别感谢：实习生铁伟奥 目录 一、经济社会发展水平与土地要素禀赋3 1.1经济增长与经济结构3 1.2社会结构与人口结构4 1.3可用土地面积与当前住房条件6 二、房地产市场结构、住房与土地政策8 2.1住房供应结构与管理理念8 2.2公屋管理政策9 2.3土地购置法律11 2.4住房公积金制度11 2.5住房二级市场12 三、财政收入、房地产企业与居民满意度14 3.1.财政收入结构14 3.2.垄断性房地产企业15 3.3.居民满意度与环保组织16 四、对中国大陆构建房地产新模式的启示17 一、经济社会发展水平与土地要素禀赋 1.1经济增长与经济结构 香港和新加坡都因其全球开放市场而闻名，两个地区在发展水平，土地面积和地理位置都有相似性，上世纪60年代至今的GDP增长路径也有非常高的相似性，但金融危机以来新加坡的人均GDP却加速超过香港。1990s年代，随着全球产业链的转移，两个城市的人均GDP都达到两万美元；到2015年，香港人均GDP赶上美国，而新加坡早已超越。截至2021年，新加坡人均GDP为64583美元，而香港则为50622美元。使新加坡人均GDP高于香港的主要 因素是经济多元化，即在技术、制造和金融之间相对均衡。而香港经济则高度依赖国际贸易和金融业，并且连续受到国际金融危机、中美贸易摩擦、地缘政治冲突等多方面的冲击。 图1：新加坡和中国香港GDP走势（百万美元）图2：中国香港和新加坡人均GDP走势 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 0 中国香港新加坡 80,000 中国香港 新加坡 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 0 资料来源：世界银行，中国银河证券研究院资料来源：世界银行，中国银河证券研究院 经济结构上，新加坡是以出口为导向，制造业、金融业和其他服务业等部门是其GDP的主要贡献者。2021年，新加坡GDP为3890亿美元，略微高于中国香港的3740亿美元。前四大产业分别为制造业占比36.62%，批发业占比9.86%，金融和保险服务占比15.49%。新加坡政府在经济发展中进行有力引导和决策，大力发展制造业，政府最重要的职能之一就是为新加坡制造开拓新市场。 香港的经济以国际贸易和金融为重点。2021年金融和保险业占香港GDP的22.22%，公共行政、社会及个人服务占比19.38%，进出口贸易、批发和零售占比18.82%。香港特区政府奉行不干涉主义或自由主义，制造业已于上世纪基本转移至内地，目前金融业占据主导地位。 房地产在香港比新加坡更重要。新加坡房地产仅占GDP的4.23%。而中国香港地产和楼宇业权共达到其GDP的14.77%。 图3：中国香港的产业结构图4：新加坡的产业结构 18.82% 24.82% 10.86% 22.22% 3.91% 19.38% 进出口贸易、批发及零售金融及保险 公共行政、社会及个人服务地产 楼宇业权其他 制造业批发业 26.76% 36.62% 4.23% 7.04% 9.86% 15.49% 金融和保险其他服务业房地产 其他 资料来源：香港金管局，中国银河证券研究院资料来源：新加坡统计局，中国银河证券研究院 新加坡收入结构为“金字塔”构造，香港为“橄榄型”结构。从两地家庭成员平均月收入分布也可以发现两地经济结构的差异。新加坡是以制造业为基础的“金字塔”结构，月收入低于1,000新加坡元的居民最多，占总人口的10.4%，之后随着收入的增加，人口占比依次递减，直到月收入10,000新加坡元以上时，人数又有明显增加，占比为5.5%，这一部分为本地富户或投资移民等。而香港是典型的以贸易和金融为基础的中产阶级主导型的“橄榄型”社会结构，月收入10,000到24,999港元的居民占比达到了52.33%。同时，月收入60,000港元以上的高收入群体占比达到9.33%。 图5：2020年新加坡家庭成员平均月收入分布（新加坡元）图6：2021年中国香港工作居民平均月收入分布（港元） 12% 10% 8% 6% 4% 25% 香港工作人口月收入 20% 15% 10% 新加坡居民月收入 2%5% 低于1,000 1,000-1,499 1,500-1,999 2,000-2,499 2,500-2,999 3,000-3,499 3,500-3,999 4,000-4,499 4,500-4,999 5,000-5,499 5,500-5,999 6,000-6,999 7,000-7,999 8,000-8,999 9,000-9,999 10,000及以上 低于2,000 2,000-3,999 4,000-5,999 6,000-7,999 8,000-9,999 10,000-14,999 15,000-19,999 20,000-24,999 25,000-29,999 30,000-39,999 40,000-59,999 60,000及以上 0%0% 资料来源：新加坡统计局，中国银河证券研究院资料来源：香港金管局，中国银河证券研究院 1.2社会结构与人口结构 人口结构方面，新加坡更为年轻，移民比例更高；中国香港更具老龄化特征。新加坡的18岁以下人口占比达到19%，远高于香港的13%。新加坡的15-64岁人口占比自1960s年代以来持续上升，并且在1990s年代开始一直维持在70%以上，远高于目前全球平均水平65%。同时新加坡本地居民占比仅为72%，而外来移民的占比达到28%。 图7：2021年中国香港和新加坡人口年龄结构 30% 香港新加坡 25% 20% 15% 10% 5% 0% 18岁以下18-30岁30-40岁40-50岁50-60岁60岁以上 资料来源：特区政府统计处、新加坡统计局，中国银河证券研究院 社会结构方面，新加坡更加多元。香港92%是华人。新加坡除了通常的以阶级为基础的社会划分，还存在以种族为基础的社会划分：华人占比为76.2%，还有15%的马来人和7.4%的印度人。新加坡的民族身份认同与阶级密切相关，在私人住宅区和“精英”学校里，华人的比例较高。新加坡一直以自己是一个精英社会而自豪，社会流动性很高，总理李显龙也表示，“缓解收入不平等、确保社会流动性和加强社会融合的问题至关重要。” 新加坡的基尼系数整体较低。金融危机之后，新加坡通过对人力资本和技能的大量投资以及日益累进的税收和转移制度，成功地将基尼系数从2007年的峰值0.47降至2021年的 0.386。而2021年中国香港的基尼系数仍高达0.53。特别是约有131万的香港居民仍然生活在贫困线以下，占总人口的�分之一。这种不平等主要体现在住房部门，许多人只能负担得起小隔间或细分公寓，俗称鸽子笼。现有研究认为，由于遗产税、股息税和资本利得税等制度缺失，特区政府解决贫困问题的政策并没有触及根本，贫富差距仍然在持续扩大。 图8：中国香港和新加坡基尼系数 0.6 中国香港新加坡 0.55 0.5 0.45 0.4 0.35 0.3 198119861991199620012006201120162021 资料来源：香港社会指标、新加坡统计局，中国银河证券研究院 月收入中位数两地差距不大。2020年，新加坡家庭成员月收入中位数为2,886新加坡币，约合人民币14783元。2021年，香港工作人口月收入中位数为17,500港币，约合人民币 15109.11元。汇率换算上来看两地区差距不大。 新加坡对低收入群体补贴高。新加坡政府为了拉平社会收入差异并维持稳定，每年都会给居民家庭发放补贴。2020年每个居民家庭在从各种政府计划中平均获得了6,308新加坡币。特别是，住在一