北京房地产市场解析电话会纪要–20230212

三年疫情一直反复，经济增速放缓，叠加内部外部以及贸易战等原因，市场环境体系发生变化，行业也是在持续进行变革，过去三年基本上是发生经济危机以来最激荡忐忑的三年，行业的预期也是在三条红线政策之后急转直下，2022年年尾的政策出现了180度的一个转折，变化之大，转变之快，超乎意料。 四个关键词：大型（房企）、（土地成交）平稳、（企业/区块）分化、（行业）洗牌。房地产市场：下行已成定局但韧性仍在，需求层级加速分化，刚需缩减，改善扩大。 调控政策：除稳定土地市场多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房的制度持续深化和落地以外调控政策没有大的波动。 房地产企业：分化加剧，60%的房企下滑，30%房企逆市上扬，部分超过100%；国进民退，国央企表现出色，市占率持续提升，行业集中度提升，民企基本退出北京市场4月疫情卷土重来，售楼处管控限流。 8月政策微调，老人无房且无贷能享受35%最低首付。 9月二手房交易连环单办理。 10月重申房住不炒。 11月大量政策如三支箭、金融16条等出台，帮助房地产市场平稳发展。北京台马板块取消双限。 12月国家定义房地产重回国民经济支柱地位。 中央经济会议直接提出要扩内需、保交楼、支持住房改善等政策。 2023年行业集中度将会进一步提升房地产市场：2023年应该是一个不会更坏一个市场，从疫情管控放开以来基本上都是利好因素，相信国运的话2023年肯定是更好的一年。 2023年春季出现了销售反弹，中介出现多年未见的派对，虽然之后热情有所回落，但整体来说被压抑许久的购房需求处于持续释放的过程中。房地产企业：行业集中度将进一步提升，头部国央企资金更加充裕，如果市场出现明显上扬那么整体可能会迎来增长。 政策：三支箭政策对于暴雷企业整体帮助不大，但对于房地产市场整体特别是头部国央企有所帮助。房地产市场：2023年北京市场仍然全国市场中非常重要，或者说最有韧性的一个市场。 房地产企业：北京房地产市场监管规范，出险房企占比低，土地销售向稳健型房企集中。政策：整体购房政策大概率不会改变。 2023年行政手段很难迅速推出，北京作为政治中心至少要在其他三个一线城市推出更明确地放送政策后才会放开改善性住房政策如首付比例、连环贷等可能单独推出。 房产市场结构：2023年将会是刚需市场的修复，但高端产品可能会遇见阶段性收缩总结：房地产行业寒冬，疫情以来最差的一年，商品房回调超过20%；北京市场韧性仍在，虽然规模下降明显，但价格并没有明显下降，市场处于持续分化之中，预计23年将进一步回暖。 新房：1、成交下滑20%；2、存量高企，上市存量10.58万套，同比增长5.8%；3、年内月度走势平稳，除局部因调控政策调整而波动外整体波动不大；4、北部市场去化好于南部市场二手房：疫情以来最差一年，但也没有大幅回调，疫情四年除21年1800万外都在1400上下。 土拍：1、供地量减少40%，完成率98%；2、流拍率7%，21年、18年外第三高位；3、集中供地逐渐加大次数减少单词数量，第五次供地以南方国企和央企为主；4、土拍市场热度逐渐提升，预计23年将进一步提升；5、北部市场拿地热度高于南部市场。 北京减少供地第一点是源于北京的供地模式，北京为了减少流拍率采取预申请模式，如果有企业叫预申请保证金才会正式发布；在预申请之前已经与企业沟通，有企业有意向才会发布。 第二点是源于北京政府手里没有存货，18年开始北京市政府要求加大供地量，没有存货，只有以前没卖掉的拿出来卖。 第三点是北京的很多地属于综合用地，很多企业看到商业就不会去拿除非有定向有单位去买2）目前大家投资比较谨慎，北部的地如海淀可以日光，去化太快，昌平一些户型、配套不太好也能达到日均200套，但南部最好的大兴可能日均100套都达不到，成交速度慢，在大家看来回款一般，而目前大家更加关注安全性而不是利润回报，因此可能大家看起来没有太多好的项目。 过往在19年左右如东坝那里卖3万左右的时候，恒大名都等地王项目卖到8万左右，宣传也好，导致周围二手房价格直接翻倍不止，地王带来了购房热情上涨，但今年来说这种情况已经弱化了，卖的好的项目不一定是地王，购房者现在比较冷静了由于北京需要开发商封顶后银行才放款，购房交40%的首付，开盘预售先回40%房款，剩下的60%要封顶后才能回，严重影响了IRR。 利润率方面一线城市与全国平均水平相当，但是低于二线城市，这也是因为二线城市风险更高，有些项目可以低价拿到，如果实现能获得很好地汇报目前最惨的是房山区，由于北京市中心在北二环左右，房山离每个产业都远，导致其房价大幅下滑，部分新房19年能卖到4万左右的项目现在基本上卖2万，卖的特别差，很多腰斩；北部的区域包括石景山卖的都比较好，19年6万的，目前7万5左右，海淀和顺义目前热度也有所下降但也 维持8万左右；昌平目前价格在6万5左右；北五环中交口两个项目卖5万8千8，华润的万晟悦府上架5万涨到6万2卖的还是很快；这3到5年南部区域如房山有些价格下降能接近腰斩，总体来说持平，略有上涨，但不到北京平均涨幅；朝阳区望京和国贸由于离产业比较远，配套学区也不行，以前供地少的时候7万左右去化很快，但现在供地多了后现在去化很慢；丰台区的项目去化也很快，11万左右价格，1到2季度能去化完毕。 因此目前北京购房者还是产业导向与学区导向，分化比较明显，上涨区域位于中心与北部区域，其他区域可能没有上涨反而下跌。其他城市托底很多是硬拖，不得不托。 如首创不以房开为主业的缩减房开规模，回归自己的主业上去，房开基本不再继续投入了，他们在北京的市占率逐渐下降。但总体情况好于其他城市的城投公司。