房地产：为什么是河南？为什么是郑州？

所属行业房地产 发布时间2023年02月10日 为什么是河南？为什么是郑州？ 行业研究 核心观点： 经历房地产行业困境，作为行业内的重要参与者，地方政府可能也感触最深。客观上来说，要解决房地产行业的困境，地方政府已经是意愿强烈，但实际上所受牵绊也多，需要考虑的事项也复杂，所以虽有意愿，行动却跟不上意愿，挣扎可能也不可避免。2月6日，《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的举措》，将房地产划归为“困难行业”，房地产业的艰难可见一斑。 自从房企频繁出险以来，预售制度就一直处在风口浪尖，特别是停贷事件发生后，预售制度更是成为众矢之的，普遍认为行业之所以走到如此境地，就是在预售制度，因为预售制度造就了行业的高杠杆。所以，自然就会有一种判断，如果没有预售制度，实现现房销售，行业的问题可以迎刃而解。 归根到底，预售制度只是个工具，根本原因也并在它，把 所有过错都归结于它显然不合适。取消预售制度，实行现房销售就能解决根本问题吗？并不尽然。取消预售制度的根本考虑在于，想要把房企加杠杆的通道堵住，这样就有可能保证项目的质量，保障企业发展的稳健性、安全性。 当前这个时点，不光河南，全国范围内都不适合去大范 围铺开现房销售，河南又是停贷事件的重灾区，这个时候需要更谨慎，更冷静，更稳健。 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变， 2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员于小雨 rain_yxy（微信号)yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn王玲 w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 引言 经历房地产行业困境，作为行业内的重要参与者，地方政府可能也感触最深。客观上来说，要解决房地产行业的困境，地方政府已经是意愿强烈，但实际上所受牵绊也多，需要考虑的事项也复杂，所以虽有意愿，行动却跟不上意愿，挣扎可能也不可避免。2月6日，《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的举措》，将房地产划归为“困难行业”，房地产业的艰难可见一斑。 各地方政府也都在尽力化解行业风险，力争将房地产行业拉回正常发展轨道。2月7日，河南省在郑州召开全省住房和城乡建设工作会议，会议既回顾了历史成绩，也展望了未来工作规划，而其中所涉及到的内容同样引发了大家关注，核心关注有四点： （1）预售制度改革和现房销售。将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门 槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。 （2）保交楼仍是重中之重。会议明确了今年保交楼工作目标任务，第一批专项借款项目10月底前全部建成交付，第二批年底前交付50%。 为顺利完成今年保交楼任务目标，会议建立健全“保交楼”工作机制，继续发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，细化分解交付目标任务，倒排工期、挂图作战，以周保月、以月保季、以季保年，确保按时间节点完成目标任务。 将加快推进项目资产变现，确保项目建成交付后及时收回资金，促进专项借款资金快进快出、循环使用，并推动有关金融机构逐个落实保交楼项目配套融资，提供金融信贷支持 （3）保需求，主持合理住房消费继续。通过优化二套房认定标准，开展团购、房展会 等促销活动，支持合理住房消费，从而“稳预期、促消费” （4）转变发展方向，房企要谋求转型。推动房地产企业做强一批、整合一批、转型一批、出清一批，支持房地产企业向商业、文化、旅游、物业管理、住房体检、住房养老等延伸，由开发商向城市综合服务运营商转型。 看到此处，很多人可能都会钦佩河南的积极努力的做法，心中也难免有诸多疑问，我们也在心中给自己找了答案。 （1）为什么是河南？为什么是郑州？ 河南是人口大省，但是房地产行业却跟随大势，市场表现并不尽人意，萎靡的行情需要更大力度的政策扶持，需要更直接、具体的行动，力求使得房地产行业再度焕发生机，实现良性循环。而且，河南省也遭遇了的严峻的外部挑战，疫情自不用多说，暴雨、洪水的冲击 也使得河南的房地产市场雪上加霜，也给经济发展带来挑战，河南需要积极找到一个可靠的抓手来修复缺失的信心。 河南省还有另一特点，城市间的差异是比较大的，或者说有断层，郑州一枝独秀，稳定住郑州的发展能起到引领作用，虹吸效应下，也能对其他城市形成正向反馈。所以，2022年郑州就先人一步，3月1日发布19条政策支持房地产行业发展，其后也有其他二线城市跟进，抄作业，河南有稳定房地产的动力和实践。 （2）现房销售能否解决当前问题？ 自从房企频繁出险以来，预售制度就一直处在风口浪尖，特别是停贷事件发生后，预售制度更是成为众矢之的，普遍认为行业之所以走到如此境地，就是在预售制度，因为预售制度造就了行业的高杠杆。所以，自然就会有一种判断，如果没有预售制度，实现现房销售，行业的问题可以迎刃而解。 归根到底，预售制度只是个工具，根本原因也并在它，把所有过错都归结于它显然不合 适。取消预售制度，实行现房销售就能解决根本问题吗？并不尽然。取消预售制度的根本考虑在于，想要把房企加杠杆的通道堵住，这样就有可能保证项目的质量，保障企业发展的稳健性、安全性。 其一、无论是预售制度，还是现房销售，并不是一个非要二选一的命题，用好它是关键， 不必纠结于到底用哪个。再好的工具，用不好也是白搭。 其二、当前的问题需要分开来看，一是历史的问题，二是潜在的问题，需要新老划断，历史的问题就包括在建的，停工的，烂尾的项目，已经出险的企业，这显然不能再借助现房销售来解决；潜在的问题，就是可能的风险，可以通过现房销售来尽可能避免，但也并不是完全能避免； 其三、实行现房销售核心的目的之一就是不让房企加杠杆，但现实情况是，现在房企根本也就不会再有加杠杆的意愿，担心房企再高度加杠杆可能是多余的； 其四、现房销售并非完全不可取，但当前的情况下，不太适合大规模铺开，可以选择合适的时间地点去试点，范围过大，推进太急都未必是好的选择； 当前这个时点，不光河南，全国范围内都不适合去大范围铺开现房销售，河南又是停贷事件的重灾区，这个时候需要更谨慎，更冷静，更稳健。 （3）“保交楼”风风火火，到底有没有作用？ 2022年，停贷潮掀起时，多地保交楼工作也在逐步深入，河南是其中代表，多次出台新 举措支持“保交楼”，7月底，郑州召集8家房企开会，提出项目纾困四种模式，包括“棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁”，9月7日，郑州市印发了《郑州市“大 干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知，要求10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。 此次的会议再次强调“保交楼”，并有相应明确的时间线和工作规划，未来很长一段时间，“保交楼”都将是一项重要且复杂的工程，而且很难短时间内见效，涉及到项目具体情况摸排，资金的筹集，各相关方的利益协调等等，无论对哪个城市，哪个企业来说，“保交楼”都不是轻而易举能完成的。 （4）需求能不能保障？ “保需求”一直都是政策的核心归属之一，行政性的政策一出再出，一松再松，一动再动，多数城市已经没有多大的空间可动，限购啊，限贷啊，限售啊，利率，公积金等等都已经没有什么作用，一个政策出台也已经不会再有太多的关注，可能大家也都形成了一个共识，这种政策的变动改变不了预期，改变不了经济形势，也改变不了多数消费者空空的钱包，需求的保障和提振不能只靠行业内的政策。 （5）转型是不是退路？ 房企频繁出险以后，自然衍生出来一个命题，房企是不是都要转型？转型是不是一种退路？这可以分两个层面来理解：其一、时代不同了，形势改变了，形势对行业，对企业的要求也不同了，转型是一种必须；其二、对于已经很难再在行业内顺利发展的企业，转型也是一种无奈，一种不得不接受的宿命，没有选择的余地；与其说转型是一种退路，我们更愿意把它定义为一种可能的活路，跨越千山万水，历经荆棘险地，最终找到一条小径，看见东方初升的太阳。