2022年房地产融资专题研究

房地产数智化营销简报 寒江尽渡去春风徐徐来 2022年房地产金融专题研究 1 58安居客研究院 58安 研究院 58安居客研究院 58安 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 目录 【内容摘要】3 万流归宗：政策筑底稳市场4 1、政策出台密集，稳市场导向明显4 2、制造业、基建投资增速放缓，无法有效对冲房地产业投资负增长6 3、房地产金融环境向好7 多管齐下：政策调整撑信心9 1、金融供应端几近停滞，市场信心压力大9 2、保交楼背景下，金融支撑多样但受益规模小11 58安居客研究院 大浪淘沙：政策定向扶“优生”14 1、供应端调整仍未触及“三道红线”底线，部分房企定点纾困14 2、房地产重回支柱产业，房企结构分化或称定局18 表一：2022年房地产金融政策21 表二：2022年金融支撑受益房企23 表二：2022年房地产企业发债统计25 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 寒江尽渡入，春风徐徐来 --2022年房地产金融专题研究 【内容摘要】 1、2022年底，随着“保交楼”政策的持续，市场已经筑底，“三支箭”主要用于稳市场预期。回顾2022年，年初新开工面积、竣工面积同比降幅不断扩大，从5月开始，“保交 楼”逐步成为政策关注焦点。2022年7月开始，竣工面积同比降幅就开始收窄，而2022 年9月后新开工面积也有收窄的迹象。2022年11月“三支箭”政策后，市场稳定预期得到确认。 2、近三年政策经历了趋紧-从严-趋松的三个阶段，房地产金融环境整体向好。2020年试行“三道红线”、2021年执行的“两集中”彻底动摇了房地产高周转的模式，房企迎来艰难时刻。制造业、基建投资增长速度放缓，无法有效对冲房地产投资负增长。房地产金融政策由“保交楼”转向“保房企”。在经过“三道红线”的三年考验后，优质房企将成为下一轮房地产金融的主要支撑方向。 58安居客研究院 3、“三道红线”执行两年多期间，房企资产负债改善有限，但风险出清效果较为显著。“三道红线”政策自2020年8月试行，距2023年中完成降负债的目标还剩下半年。目前上市房企相较于2021年资产负债表并未明显改善，2022年仍有大量房企债务违约。从房企资金来源来看，除自筹资金、银行贷款和利用外资以外的其他资金规模与占比下降较为明显，这意味着房企金融风险降低效果较为显著。 4、“保交楼”政策下房地产金融支撑手段明显增加，但规模较小。转向“三支箭”政策后，“保房企”金融支持规模与方式均有较大突破。“保交楼”的金融支撑手段主要有并购贷、中债增信、信用保护工具等，金额规模较小，受益企业少。“三支箭”的金融支撑方式主要包括银行信贷、债券、股权、房地产信托（基金）、REITs等，金额规模大、受益企业多。在支持企业方面，指向性明显，以优质企业为主要支撑对象。 5、暴雷房企出险后，金融政策制定上从“保交楼”定向楼盘支持到“三支箭”定向房企支持，房地产行业底层逻辑发生变化。在“房住不炒”的大逻辑下，短期房地产金融的支撑仍然是保民生的“保交楼”。而中长期来看，房地产企业的金融风险化解仍然主要内容，需要引导优质房地产企业资产负债表回归安全区间。房地产行业底层逻辑变为“房住不炒”背景为前提，房企风险化解后健康稳定发展。 6、房地产企业结构分化已在进行中，央国企与民企并不是区分房企的决定因素，聚焦主业、聚焦核心城市的企业活得更好。从新增货值TOP20的企业，除托底拿地的国企平台外，保利、华润、中海、滨江集团等表现较为抢眼，这些企业拿地主要聚焦在核心城市。现阶段，虽然国企具备一定优势，但并不绝对，也存在部分央国企表现不如民企。随着金融利好政策 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 落地+企业自身不断改善资产负债表，部分优质民企重新聚焦主业、聚焦核心城市，预计在2023年会有亮眼的表现。 万流归宗：政策筑底稳市场 1、政策出台密集，稳市场导向明显 2022年初，商品房竣工面积同比断崖下降。在新开工面同比降幅持续扩大的情况下，竣工面积同比断崖式下跌；带给市场巨大变化，竣工面积的强烈变化让市场信心瞬间跌进了谷底。短期内，购房者对交房的担忧进一步加剧房企销售压力；房企资金受到“三道红线”限流与销售回款减慢的双重压力，而随着零星爆发的“断贷风波”更是给市场吹了凛冬的一口寒气。 58安居客研究院 5月开始，政策方向逐步转向“保交楼”。7月21日银保监会，加强与相关部门沟通配合地方政府推进“保交楼”；7月28日中央政治局，首提“保交楼”，“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；在政策层面在7月重拳出击，商品房施工面积同比降幅开始持续收窄。 商品房新开工面积企稳，同比降幅有望收窄。虽然在商品房新开工面积方面的影响微弱一些，但是仍然拉住了同比降幅，同比降幅趋向于稳定。尤其是商品房竣工面积的持续改善，表明政策层面的发力稳住了局面，“保交楼”政策的重拳出击起到了预期效果，房地产市场并未朝着更差的方向发展。 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 房地产开发投资额同比下降，但较2019年水平有所提升。2014年后房地产开发投资额逐年增长，20221年达到峰值；2022年1-11月房地产开发投资额同比下降10%，相较于2020年1-11月下降4.3%，相较于2019年1-11月上升2.1%。 58安居客研究院 在当前政策下，租赁类住房供应增加对房地产开发投资额形成有效支撑。以上海为例，“十三五”期间新增租赁类住房供应22万套，“十四五”计划供应租赁类住房40万套；预期租赁类住房供应占比将会高于产权类住房供应。租赁类住房供应的提升将会对房地产开发投资额形成有效支撑作用。 长期来看，房地产开发投资额2022年仍处于较高水平，政策力度加大后市场预期筑底情绪增加。随着未来房地产开发投资支撑结构性转变，租赁类用房等形成有效支撑，2023年有望筑底反弹。 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 2、制造业、基建投资增速放缓，无法有效对冲房地产业投资负增长 2021年开始房地产业投资同比增速快速下降。国内外宏观环境影响下，对外出口增长爆发增长，2021年制造业同比增速房地产业也同比增速易位，制造业代替房地产成为拉动经济增长最大力量。2022年出口增速下降，制造业同比增速开始回落；与此同时新基建发挥逆周期调节作用，2022年基建投资同比增速快速拉升，房地产业投资增速也在2022年开始负增长。 由于制造业、基建增速无法对冲，房地产业实际上拖累了经济发展速度。2022年初基建快速拉升对制造业形成有效的补充作用，但制造业、基建增速进入平缓期间；与此同时，房地产业一骑绝尘似得在负增长路上狂奔。制造业、基建投资无法对冲房地产业的负增长速度。 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 3、房地产金融环境向好 2020年需求过热，政策调控从需求端转向供应端。2019年末至2020年初疫情管控后，房地产市场需求过热直接导致需求端政策收紧加快。但打击假离婚、房贷利息增加等限购、限贷需求端政策效果有限，无法有效抑制房地产市场 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 过热的情绪。因此2020年8月开始试行“三道红线”政策，从房地产金融供应端直接调控市场过热；2020年房地产金融环境整体往趋紧方向发展。 58安居客研究院 “三道红线”与“两集中”动摇了房地产高周转模式。2021年1月正式执行“三道红线”政策，房企在压力下被迫放慢房地产开发速度，重点解决企业现金流问题。2021年2月，执行土地供应“两集中”，彻底从金融供应、土地供应两个方面收紧了房地产市场。房地产业高周转模式开始动摇，大部分企业摸着石头过河，积极改善金融风险的过程中部分房企撑不住了。需求端来看，银行房地产贷款审批从严、打击经营贷违规入房市等政策希望抑制市场投机需求；实际上打击投机需求的同时也增加了刚需、改善需求的观望情绪。需求端的压力持续传导至房企，房企2021年要么暴雷要么在暴雷路上，整体2021年房地产金融政策为从严状态。 从定点纾困的“保交楼”政策到定向托举的“保房企”政策，行业融资环境得到实质上的定点放松。伴随着2022年暴雷企业越来越多，房企定点纾困成了主旋律。2022年初，支持并购贷不计入“三道红线”，表明政策有趋向于放松的态势。尤其是在2022年7月断贷风波，房地产金融政策方面从2021年从严转向趋松的态势。2022年1-10月房地产金融政策方向主要为“保交楼”，随着信用保护工具定向使用、中债增信定向企业使用，加上持续支持房企之间通过收并购方式出险，把购房者信心从断贷的状态转向。虽然断贷的影响逐步得到控制，已经购房的人群心态得到稳定；但是房地产购房信心恢复仍然困难重重。2022年11月开始全方位定点托举房地产企业，房地产金融政策从“保交楼”转向“保房企”，随着“三支箭”的逐步落实清晰后。2020年开始的房地产金 1 3 3 5 11 35 疫情纾困 市场过热 三道红线 房企暴雷 2019年末 疫情开始 保交楼 保房企 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 多管齐下：政策调整撑信心 1、金融供应端几近停滞，市场信心压力大 58安居客研究院 2020年8月三道红线试运行；央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。2020年试运行期间，房企债务违约数量为5家，高于试运行前的2019年的3家、2018年的3家、2017年的1家。整体2020年8月前处于疫情纾困阶段，房地产市场处在过热阶段；但在试运行后房企债务违约数量增加趋势明显，表明部分房企在高周转带来的风险已经到了出险的临界点了。 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 于资金的需求量非常大；除了银行信贷外，房地产信托、房地产基金甚至部分险资均是给房企供应资金的渠道。而房地产发债融资，由于境内债券市场总体发行受限，2015年开始才出现大量发行。房地产企业规模扩张迅速，随着险资、信托、基金投资房地产受限，房地产债券成为房企融资主要渠道。 58安居客研究院 由于房地产市场蓬勃发展，房地产企业借新还旧模式持续运转。2014、2015和2017年均无新增违约（含展期等评级意义上的违约，下同）房企，2016年也仅有1家（蒙奈伦，房地产属性不高）。而后再融资政策的边际收紧和行业集中度的提升、叠加债券逐步进入到期高峰，2018-2019年新增违约房企每年小幅增至2-3家。2020年违约频率开始加快，并由此前偏居一隅、小规模或非房地产业务引发风险逐步过渡到典型、大规模住宅开发类房企开始暴露实质风险阶段。 2021年1月1日三道红线正式执行，2021年房企境内信用债违约（含展 期）新增11家（含展期等评级意义上违约），违约企业数量相较于试运行的2020年迅速增加。2021年房地产企业高周转模式受到了直接抑制，过去得益于高州装规模扩张的企业在2021年债务违约的概率直线提升。11家房地产企业为华夏幸福、幸福控股、泛海股份、泛海集团、蓝光、花样年、协信、鸿坤、阳光城、福建阳光、新力地产。 2022年初中国恒大正式进入实质违约，2022年房企境内信用债违约（含 展期）新增35家（含展期等评级意义上违约），违企业数量相较于2021年增加指数级上升。2022年房企暴雷增长导致境外评级公司不断调低中国房地产企 58安居客研究院 58安 研究院 58安 究院 58安居客研究院 业评级，境外融资渠道实质进入关闭阶段。境内债务融资基本集中在信用保护工具、中债增信的部分优质房企。 2、保交楼背景下，金融支撑多样但受益规模小 2021年房地产开发资金来源累计达到最高峰，截至2022年1-11月房地产开发资金