2022房地产行业研究报告

“二十大”后房地产行业 的深度变革专题研究 TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老 2022.10 让置业体验更美好 Professional·Sincere CONTENTS 目录 01二十大核心要点及对房地产发展的影响 02二十大当前全国房地产形势分析 03二十大对全国楼市短期及长期趋势的影响 01 PART 二十大核心要点及对房地产发展的影响 01 二十大会议核心看点 02 二十大当前经济面临的问题 03 二十大后对经济及房地产的影响 二十大指引我国经济发展进入新阶段 2022年10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在京开幕，会议明确党的中心任务、并制定分两步走全面建成社会主义现代化强国的战略安排，二十大将指引我国经济发展进入新阶段 1个中心任务 从现在起，中国共产党的中心任务就是团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴 10月16日中国共产党第二十次全国代表大会在京开幕 2步走战略 全面建成社会主义现代化强国，总的战略安排是分两步走：从二〇二〇年到二〇三五年基本实现社会主义现代化；从二〇三五年到本世纪中叶把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。未来五年是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期 十八大以来经济及房地产相关的建设成果 经济发展： 18.5%国内生产总值从54万亿元增长到114万亿元，我国经济总量占世界经济的比重达18.5%，提高7.2个百分点，稳居世界第二位 9.14亿全国城镇人口从7.22亿人 增长至9.14亿人，年均增长2.66% 房地产业： 1.1套户均住宅套数从六普的 户均约1套提升至七普的约1.1套 经历了三件大事 41.8平米人均住房面积从六普 （2010年）的31.1平米增长至七普 （2020年）的41.8平米 10396全国商品住宅销售均价 5430元/平方米增长至10396元/平方米，增长了0.9倍 6.8%房地产业增加值从3.1亿元增加至7.8亿元，占比从5.7%增加至6.8% 14.76万亿房地产开发投资规 模从7.18万亿元增长至14.76万亿元，年均增速8.34% 47412元居民城镇人均可支配收入从245654元增长至47412元，增长了0.9倍 64.7%城镇化率提高十一点六个 一是迎来中国共产党成立一百周年；二是中国特色社会主义进入新时代； 三是完成脱贫攻坚、全面建成小康社会的历史任务，实现第一个百年奋斗目标。 17.94亿商品房销售面积从 11.13亿平方米增长至17.94亿平方米，年均增长5.45% 百分点，达到百分之六十四点七 1300万城镇新增就业年均一千三百万人以上 5900多万套10年来建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套 8.7万亿全国土地出让金从2.9万亿元增长至8.7万亿元，年均增长10.20% 18.19万亿商品房销售额从 6.45万亿元增长至18.19万亿元，年均增长12.22% 数据来源：统计局、同策研究院、wind，“中国这十年”系列主题新闻发布会 注：数据对比为2012年、2021年数据对比，部分数据为2010、2020年数据对比，并进行备注说明 提高效率 完善科技创新体系，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位，健全新型举国体制，强化国家战略科技力量，提升国家创新体系整体效能，形成具有全球竞争力的开放创新生态 发展手段 我们要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平，加快建设现代化经济体系，着力提高全要素生产率，着力提升产业链供应链韧性和安全水平，着力推进城乡融合和区域协调发展，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长 分配制度 我们要完善分配制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存，坚持多劳多得，鼓励勤劳致富，促进机会公平，增加低收入者收入，扩大中等收入群体，规范收入分配秩序，规范财富积累机制 二十大报告关于经济发展的关键论述 总体方向 必须完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持高水平对外开放，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局 发展实体 建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进 新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国 二十大报告中延续“坚持高水平对外开放，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。”的发展方向，在发展手段上将“扩大内需”放在更重要的位置，把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化 01 二十大会议核心看点 02 二十大当前经济面临的问题 03 二十大后对经济及房地产的影响 分析逻辑 根本原因： 全球主要国家面临下行压力 国际环境 国内应对 对存量争夺 对国内影响：传统三驾马车拉动经济增长的模式被打破 出口 外循环 竞争结果：逆全球化兴起 表现形式：贸易壁垒、地区争端、产业回流 外循环仍然是经济的基本盘之一但增长受限、不可控制、难以预期 投资主要投向实体产业 房地产投资短期不可替代 投资 内循环将更多承担起推动经济增长的任务 内循环 消费 收入分配问题财富积累问题 增加消费倾向完善保障体系 全球主要国家面临下行压力 2008年次贷危机后，全球经济发展增速呈趋势性下滑，主要经济体面临持续发展压力。在此背景下，各国内部积累的发展隐忧逐步暴露，进而引发全球对存量经济的争夺，贸易保护主义兴起、地区争端加剧、发达国家推动产业回流，逆全球化浪潮兴起 % 次贷危机后主要发达国家经济增速下滑 10.0 8.0 6.0 2000至2021年主要发达国家实际GDP增速 % 20.0 15.0 2000至2021年金砖国家实际GDP增速 4.0 2.0 10.0 0.0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 -2.0 5.0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 -4.0 -6.0 -8.0 -10.0 -12.0 次贷危机后金砖国家经济增速下滑 德国法国美国英国 0.0 -5.0 -10.0 巴西印度中国俄罗斯联邦南非 数据来源：同策研究院、wind 逆全球化浪潮兴起，二十大后，全球经济发展进入新阶段 当前中国经济发展面临的外部背景是2016年开启的经济逆全球化浪潮抬头，先后经历2016年英国脱欧、2018年开始的贸易战、2020年全球疫情造成的封控、以及2022年俄乌军事冲突。经济逆全球化浪潮不再是短期冲击，而是实质影响经济长期稳定发展的因素 万亿美元25.0 1981至2021年全世界出口金额 全球化发展阶段 逆全球化浪潮兴起 2016年 英国脱欧公投 2022年 二十大后 20.0 15.0 1985年 1995年 世界贸易 组织成立 特朗普当选 俄乌军事冲突 2020年 新冠疫情持续蔓延,全球各国陆续颁布出行禁令 全球经济发展进入新阶段 10.0 5.0 “经济全球化”概念被提出 2017年 政府工作报告中明确提出“‘逆全球化’思潮和保护主义倾向抬头” 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 0.0 数据来源：同策研究院、wind、WTO 靠外循环推动经济增长面临增长受限、不可控制、难以预期的问题 对中国经济而言，一方面逆全球化浪潮下，全世界贸易总额面临增长瓶颈；另一方面，在存量竞争上面临东南亚等新兴国家的竞争。二十大报告提出“提升国际循环质量和水平“，外循环仍然是经济的基本盘之一，但靠外循环推动经济增长面临增长受限、不可控制、难以预期的问题 国际规律看，出口金额占全球 的比例达到12%是个瓶颈。产 业转移下面临新兴国家竞争 中国出口金额占全球 的比例面临增长瓶颈 15.1% 占比25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 1949至2021年中国及部分发达国家出口金额占全球比例 增长受限 对外出口金额面临增长瓶颈 1、全球贸易总额瓶颈 2、国际竞争带来占比瓶颈 0.0% 1949 1952 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 中国德国日本美国 外循环为 主要动力 不可控制 ？ 难以预期 他国贸易政策不可控 对经济增长的贡献不可控 国际冲突难以预期国际需求难以预期 数据来源：同策研究院、wind、WTO 未来中国经济发展主要靠国内循环不断壮大 二十大报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性”，与外循环面临的问题相比，内循环更加稳健，且从GDP的组成结构来看，内循环的最终消费支出与资本形成总额占GDP的比例超过97%，且远超出口金额占GDP的比例（约18%-20%） 二十大报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平” 2019至2021年最终消费支出、资本形成总额、出口金额与GDP的比例 55.8% 54.7% 54.5% 43.1%42.9%43.0% 18.4%18.3% 20.0% 60.0% 以国内大循环为主体 内循环 外循环 国内国际双循环相互促进 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 最终消费支出/GDP 资本形成总额/GDP 出口金额/GDP 201920202021 数据来源：同策研究院、wind、统计局 注：为准确对比内需、外需，使用出口金额与GDP的比代表外需 支出法核算GDP，是从生产活动成果最终使用的角度计算国内生产总值的一种方法。最终使用包括最终消费支出、资本形成总额及货物和服务净出口三部分 （发展实体） 供给侧改革 提升产业链 供应链韧性 提高全要素 生产率 完善社会保 障制度 缩小贫富差距 适当需求侧刺激 缩小区域发 展不平衡 二十大后发展经济的着力点是发展实体经济，并且扩大内需 二十大报告提出“要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来“，未来推动经济发展的着力点放在实体经济上，并且推动扩大内需 “十九大”经济增长方式表述“二十大”经济增长方式表述 补短板 降成本 去杠杆 供给测改革 去库存 去产能 应对人口问题 就业优先战略 完善分配制度 健全社会保障 体系 扩大内需战略 区域协调发展 城乡融合发展 追求经济高质量发展经济实现质的有效提升和量的合理增长 提升内循环的着力点是发展实体经济 从三大需求占GDP的比例来看，次贷危机后，内循环的重要性稳步提升、二十大报告指出“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”，而房地产业作为支柱产业，关乎上下游实体产业发展，重要性短期无法替代 1979-2021年中国最终消费支出