返乡置业支撑或有限，拉动改善需求是关键

行业点评 节前一周A股港股地产、物业板块均小幅上涨。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第21； WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.3%，沪深300指数涨跌幅为+2.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和-1.3%。 节前一周土拍热度低位，年度累计同比+7%。本周全国300城宅地成交建面428万㎡，单周环比45%，单周同比 -56%，平均溢价率2%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面4719万㎡，累计同比-4%；年初至今，中关村发展、宁波轨道交通、台州市椒江心海置业有限公司、东部新城、江苏平陵建设投资集团有限公司的权益拿地金额位居行业前五，分别为16、14、13、13、12亿元。 节前一周新房成交同环比下降，春节期间尚未止跌。节前一周（1.14-1.20）35个城市商品房成交合计311万平 米，周环比-35%，周同比-39%。其中，一线城市周环比-31%，周同比-16%；二线城市周环比-38%，周同比-41%；三四线城市周环比+6%，周同比-62%。据克而瑞统计，40个重点城市在春节周成交量35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%；春节期间，一线城市成交量同比下降72%，二线城市同比下降28%，在返乡置业带动下三四线城市同比上涨13%；我们认为返乡潮对低能级城市刚需的促进持续性有限，2023年销售仍需高能级城市改善需求的带动而复苏。 节前一周二手房成交同环比下降，春节期间出现企稳态势。节前一周（1.14-1.20）15个城市二手房成交合计104 万平米，周环比-38%，周同比-36%。其中，一线城市周环比-45%，周同比-43%；二线城市周环比-37%，周同比-36%；三四线城市周环比-19%，周同比+52%。据贝壳研究院数据，春节期间重点50城二手房带看量同比2022年春节提升28%，二手房成交量同比2022年春节提升57%。 供给侧房企持续获融资支持。节前一周多家民营房企在增信支持下成功新发债券，如中骏集团、雅居乐集团、新 希望地产等，预计后续房企在发债和增发等方面的融资支持会持续增加。华夏幸福境外债协议安排重组生效并预计于1月31日完成重组交割，至此全部境外债重组成功，同时完成总金融债务（2192亿元）的近八成重组，为出险房企提供了纾困路径参考，也增加了市场对部分民营房企渡过当前难关的信心。 未来政策在需求端宽松将加速。节前浙江全省、武汉市推进二手房“带押过户”，旨在缩短二手房交易周期，加 快存量房的市场流通；济南、长沙等城市再度优化限购政策，降低购房门槛，以促进购房需求释放。当前供给侧和信贷端都有较大力度的政策支持，需求端预计高能级城市（尤其是一线城市）的宽松节后将加速落地，包括但不限于四限放松、认房认贷标准优化、普通住宅标准优化等，后续宽松政策对置换改善需求的利好或更大，政策力度或随各城市销售表现而调整。 投资建议 地产板块，推荐尚未出险的低估值民营房企，如碧桂园、中骏集团控股等;依然建议关注建发国际集团等头部央国企和改善型房企。物业板块，低估值民营物业公司修复空间较大，如建业新生活、卓越商企服务等。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 内容目录2 图表目录2 春节期间新房销售尚未止跌，二手房出现企稳态势4 供给侧房企持续获融资支持，未来政策在需求端宽松将加速5 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻15 物管公司动态16 行业估值16 风险提示18 图表目录 图表1：2023年春节周重点40城商品住宅成交面积及其变化4 图表2：节前“第二支箭”增信支持5 图表3：近期各省市需求端放松政策5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企8 图表14：40城新房成交面积及同比增速9 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表22：12城商品房的库存和去化周期11 图表23：12城各城市能级的库存去化周期11 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期12 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：上市公司动态14 图表27：物管行业资讯15 图表28：物管公司动态16 图表29：A股地产PE-TTM16 图表30：港股地产PE-TTM17 图表31：港股物业股PE-TTM17 图表32：覆盖公司估值情况17 春节期间新房销售尚未止跌，二手房出现企稳态势 春节假期房企推盘积极性普遍不高，销售成交也尚未止跌。①据克而瑞统计，40个重点城市在春节周成交量35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%。②今年三四线和二线外围板块项目存在返乡潮。从节前一周重点城市销售数据看，一二线城市销售面积环比有30%以上的回落，三四线环比表现相对较好。春节期间，一线城市成交量同比下降72%，二线城市同比下降28%，仅合肥、南宁、兰州等少数城市同比增长；在返乡置业带动下三四线城市同比上涨 13%，发达地区三四线如温州、东莞、中山、珠海等城市涨幅超过50%。③我们认为返乡潮对低能级城市刚需的促进持续性有限，2023年销售仍需高能级城市改善需求的带动而复苏。 重点城市二手房带看量和成交量同比均有提升。据贝壳研究院数据，重点50城二手房带看量同比2022年春节提 升28%，成都、重庆二手房带看活跃度同比提升1.5倍和1倍；珠三角惠州、东莞及佛山春节期间带看量同比翻倍，深圳增幅也达86%。从成交量看，重点50城二手房成交量同比2022年春节提升57%。 图表1：2023年春节周重点40城商品住宅成交面积及其变化 能级 城市 2023年春节周 销售面积（万方） 环比 较2022年春节周 较2021年春节周 较2019年 春节周 一线 上海 1.4 -70% -79% 12% 580% 北京 0.8 -92% -49% / / 广州 0.1 -99% -30% -79% -52% 合计 2.4 -91% -72% 23% 372% 二线 青岛 0.4 -96% 26% 10% 363% 长沙 3.2 / -18% -68% -35% 南宁 1.5 / 97% -18% -75% 武汉 0.6 -96% -67% / / 兰州 0.5 / 1051% 130% -68% 济南 0.4 -97% -78% -54% 52% 合肥 0.3 / 70% / -83% 福州 0.1 -97% -41% -72% -74% 苏州 0.1 -97% -85% -85% -66% 合计 741 -86% -28% -51% -53% 三四线 温州 8.9 -58% 778% 182% 188% 南充 3.1 -80% 25% 27% / 梅州 2.5 / 39% 80% -26% 汕头 1.6 -72% 11% -56% 202% 河源 1.1 / 70% 718% / 湛江 1.0 / 36% -92% -65% 六安 0.9 / -12% 105% -19% 钦州 0.8 / -56% -52% -76% 东莞 0.8 -72% 54% 208% 5406% 中山 0.8 / 327% -45% 183% 珠海 0.6 / 51% -43% 155% 淮南 0.5 / 102% -24% -91% 阳江 0.5 / 201% 316% / 肇庆 0.4 -92% -30% -72% 68% 上饶 0.4 / -54% -40% / 佛山 0.3 -97% -56% -38% -47% 江门 0.3 / -75% -94% -85% 扬州 0.3 -94% / / / 韶关 0.3 -69% -88% -94% -90% 日照 0.3 / -54% 2436% / 芜湖 0.2 / -55% -78% -94% 北海 0.2 / -86% -94% 17% 梧州 0.1 / -94% -97% -96% 防城港 0.1 / -29% -58% -98% 莆田 0.1 / -92% -96% -93% 舟山 0.1 / -11% -10% 25% 乐山 0.1 / -37% / / 东营 0.1 -95% / 11% -40% 合计 26.2 -61% 13% -47% -28% 总计 35.7 -75% -14% -46% -32% 来源：克而瑞，国金证券研究所 供给侧房企持续获融资支持，未来政策在需求端宽松将加速 供给侧房企持续获融资支持。节前一周多家民营房企在“第二支箭”的增信支持下成功新发债券，如中骏集团、雅居乐集团、新希望地产等，预计后续房企在发债和增发等方面的融资支持会持续增加。1月26日，碧桂园与民生银行香港分行订立融资协议，同意向碧桂园提供最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资，自该贷款获首次提取 日起计为期36个月。1月26日，华夏幸福境外债协议安排重组生效并预计于1月31日完成重组交割，且其在1月 16日的公告中透露截至2022年12月31日完成全部金融债务重组近八成，为出险房企提供了纾困路径参考，也增加了市场对部分民营房企渡过当前难关的信心。 图表2：节前“第二支箭”增信支持 日期 公司 金额（亿元人民币） 期限（年） 票面利率 2023/1/13 新希望地产 10 3 4.2% 2023/1/18 中骏集团 15 3 4.1% 2023/1/20 雅居乐集团 12 3 4.7% 来源：各公司公告，观点网，国金证券研究所 未来政策在需求端宽松将加速。节前浙江全省、武汉市推进二手房“带押过户”，旨在缩短二手房交易周期，加快存量房的市场流通；济南、长沙等城市再度优化限购政策，降低购房门槛，以促进购房需求释放。当前供给侧和信贷端都有较大力度的政策支持，需求端预计高能级城市（尤其是一线城市）的宽松节后将加速落地，包括但不限于四限放松、认房认贷标准优化、普通住宅标准优化等，后续宽松政策对置换改善需求的利好或更大，政策力度或随各城市销售表现而调整。 图表3：近期各省市需求端放松政策 日期省市政策文件政策内容 2023/1/10武汉市 《关于推行二手房“带押过户”深化登记金融协同服务工作的通知》 今后在二手房交易过程中，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，招商银行、光大银行作为试点银行正积极研究探索试点二手房买卖跨行信贷流程，推进“带押过户”全面落地。 2023/1/13长沙市 2023/1/17浙江省 《依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则》 《关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》 依法生育两个及以上子女的长沙本市户籍家庭，符合二孩及以上家庭购房政策认定条件的，可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标，长沙户籍 家庭购买限购区域第3套商品住房不受缴交社保或个税、房屋网签