房地产：行业规模回落至13万亿，累计开发投资下降10%

所属行业 房地产 相关研究： 发布时间 2023年1月17日 《2021年12月房地产行业月报：2021年前高后低，行业新格局初现端倪》《2021年12月中国典型房企销售业绩TOP200》《月读数据（第50期）：销售与开发投资单月 行业规模回落至13万亿，累计开发投资下降10% 同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓（2021年1-11月）》《月读数据（第54期）：单月销售额缩水近50%，累计房地产开发投资再度转负（2022年 核心观点： 12月，“翘尾”意料之中地并未出现，销售修复乏力，开发投资继续下行。 销售方面，单月销售环比上升虽然超过40%，不过12月的成交水平仅与3月相当，且明显低于6月，同比降幅仍在30%左右的高位。1-12月，商品房销售面积和销售金额分别为 13.6亿平米和13.3万亿元，同比分别下降24.3%和26.7%。 投资方面，单月新开工和施工同比降幅仍在40%以上的高位，单月开发投资绝对水平仍不足1万亿元。1-12月累计开发投资额为13.3万亿元，同比下降10%，下拉固定资产投资 2.5个百分点，同时使得民间投资仅增长0.9%。 到位资金总额为14.9万亿元，同比下降25.9%，降幅较前几月略有扩大。分项来看，来自于销售端的降幅依旧最大, 定金及预收款、个人按揭贷款分别下降33.3%和26.5%。 1-4月）》 《月读数据（第55期）：单月略修复不改整 体疲软态势，累计房地产开发投资下降4.0% （2022年1-5月）》 《月读数据（第56期）：销售有所修复，投资依旧疲软，累计开发投资下降5.4%（2022年1-6月）》 《月读数据（第57期）：淡季中的淡季，销售投资全面疲软（2022年1-7月）》 《月读数据（第58期）：低基数效应难掩市场低迷，累计开发投资降幅继续扩大（2022年1-8月）》 《月读数据（第59期）：销售和投资继续下行， 前三季度行业状况始终未有改善（2022年1-9月）》 报告撰写：亿翰智库于小雨、王玲、文婧 （windaxia0799微信号） 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 一、年末“翘尾”不明显，2022年销售额回落至13万亿量级 12月，商品房销售“翘尾”并不太明显，销售面积和销售额分别为1.5亿平米和1.5万 亿元，环比11月上升超过40%，不过从2022年月度来看12月的成交水平仅与3月相当，且明显低于6月，同比降幅略有收窄，不过仍在30%左右的高位。 2022年，商品房销售低迷几乎持续整年，商品房销售规模出现明显下降，商品房销售面积和销售金额分别为13.6亿平米和13.3万亿元，同比分别下降24.3%和26.7%。 展望2023年的市场销售，政策仍然是一个重要变量。近期，国家层面对于房地产行业的态度愈加积极，同时对于需求端方面的支持也更加明确。住建部最新会议中明确，要在“房住不炒”的基调下，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房 需求，稳住市场预期，与此前相比更加强调政策的精准和协调，同时更大力度的政策具体能 够到何种程度，也值得期待。 总而言之，2023年市场销售的恢复，既有赖于宏观经济环境的修复，也离不开政策的持续支持和引导。我们始终认为市场的修复是行业摆脱非良性循环的关键和首位，在市场信心持续低迷的背景下，政策端有必要更加果断地拿出更多实质性的政策工具。 图表：2021.02-2022.12全国商品房单月销售面积及同比增速 3 2 1 0 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 商品房单月销售面积（亿平米）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.12全国商品房累计销售面积及增速 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 商品房累计销售面积（亿平米）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.12全国商品房累计销售额及增速 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 商品房累计销售额（万亿元）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、累计开发投资同比下降10%，下拉固定资产投资2.5个百分点 2.1土地投资维持低迷，全年投资规模腰斩 12月，土地投资维持低迷状态，单月土地购置面积和购置金额同比下降超过50%，降幅仍然居高不下。由于土地投资全年一蹶不振，2022年土地投资规模明显萎缩，1-12月土地购置面积和购置金额处于腰斩状态，绝对数分别为1亿平米和0.9万亿元。 2022年全年22城集中供地普遍也呈冷淡状态，多数城市缩量供应，供地计划完成率甚至低至三成，即便如此多数城市也越来越依赖地方平台托底，稳健的国央企和民企投资越来越审慎精准，而其他民企的投资意愿仍较弱。 图表：2021.02-2022.12累计土地购置面积及增速 25000 20000 15000 10000 5000 0 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 -60% 累计土地购置面积（万平米）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 图表：2021.02-2022.12累计土地成交价款及增速 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 累计土地成交价款（亿元） 同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2累计开发投资额下降10%，下拉固定资产投资2.5个百分点 12月，单月新开工和施工依旧低迷，虽然我们看到同比降幅有所收窄，但是同比降幅仍在40%以上的高位，因此绝对数来看仍处于较低的水平；竣工年底的翘尾比较明显，12月单月竣工3亿平米，仅比2021年下行6.6%。在此背景下，单月开发投资降幅也有所收窄， 但是绝对水平仍不足1万亿元。 2022年全年，开发投资持续处于下行状态，累计开发投资额为13.3万亿元，同比降幅已经逐步扩大至10%。作为国民经济的重要支柱行业，房地产开发投资的下滑也深刻地影响 着其他行业和整体经济表现，例如房地产投资萎缩下拉固定资产投资2.5个百分点，同时使得民间投资仅增长0.9%。 我们认为，目前国家对于房地产行业地位的认识正在逐渐回归，因此我们能看到，供给 端从“金融十六条”、“四支箭”到住建部近日提出的“抓两头，带中间”，对于行业流动 性风险的疏导越来越主动和积极，同时需求端对于合理需求的支持也越来越明确。但是要认识到的是，开发投资的回归仍是道阻且长，市场销售的实质性复苏，行业流动性风险逐渐出清，都是直接影响开发投资修复的因素，但很明显这些因素本身的修复也是一个缓慢的过 程。 图表：2020.02-2022.12单月房地产开发投资、新开工面积同比增速 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 单月房地产开发投资同比单月新开工面积同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.12房屋累计新开工面积及增速 2580% 60% 20 40% 1520% 100% -20% 5 -40% 0-60% 房屋累计新开工面积（亿平米）累计新开工面积同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.12房屋累计竣工面积及增速 1250% 1040% 30% 820% 610% 40% -10% 2-20% 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 0-30% 累计竣工面积（亿平方米）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.12房地产开发投资额累计值及增速 1650.0% 1440.0% 1230.0% 10 20.0% 8 10.0% 6 40.0% 2-10.0% 0-20.0% 累计房地产开发投资（万亿元）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 三、到位资金状况始终不佳，全年同比下降26% 12月，到位资金状况依旧不佳，到位资金总额为14.9万亿元，同比下降25.9%，降幅较前几月略有扩大。分项来看，来自于销售端的降幅依旧最大，定金及预收款、个人按揭贷款分别下降33.3%和26.5%，其次是国内贷款，下降25.4%。 2022年1-12月，房地产开发企业到位资金具体情况如下： 国内贷款17388亿元，同比为-25.4%； 利用外资78亿元，同比为-27.4%； 自筹资金52940亿元，同比为-19.1%； 定金及预收款49289亿元，同比为-33.3%； 个人按揭贷款23815亿元，同比为-26.5%。 图表：2021.02-2022.12房地产开发企业累计到位资金及增速 2560.0% 2040.0% 1520.0% 100.0% 5-20.0% 0-40.0% 国内贷款（万亿）利用外资（万亿）自筹资金（万亿） 定金及预收款（万亿）个人按揭贷款（万亿）同比 资料来源：亿翰智库、国家统计局 四、M2同比增长11.8%，M2-M1剪刀差扩大至8.1个百分点 12月末，M2余额266.43万亿元，同比增长11.8%；M1余额67.17万亿元，同比增长 3.7%；M0余额10.47万亿元，同比增长15.3%。12月M2同比增速较11月末低0.6个百分点，M1同比增速较11月末低0.9个百分点。 图表：2017.01-2022.12M1和M2同比增速 25 20 15 10 5 0 -5 货币和准货币(M2)供应量同比增长(%)货币(M1)供应量同比增长(%) 资料来源：亿翰智库、中国人民银行 【免责声明】 本报告由亿翰智库和全联房地产商会商会会员使用。本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息，但我们不保证该信息的准确性和完整性，报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。亿翰智库和全联房地产商会不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。 本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表亿翰智库和全联房地产商会的。报告所载资料、意见及推测仅反