2023年全球投资者展望：应对重新校准后的全球房地产市场

2023年全球投资者展望 应对重新校准后的全球房地产市场 全球资本市场 Colliers2 高力国际认为全球房地产市场的稳定态势将在2023年年中确立 2023全球 关键主题 1.在稳定之前，定价“重置”及再校准 2.动能是关键 3.应对不可预测 4.抓住机会而非散布焦虑 5.更多的平台和私有化运作 6.股权向债权的转化 7.追求品质，注重基本面 8.可持续性主导决策，而非事后补救 Colliers4 1.在稳定之前，定价“重置”及再校准 “在更透明、流动性更强市场中的表现情况将决定全球资本最受欢迎的门户目的地。那些重新定价最迅速、因而看起来价值更高的市场将在2023年上半年吸引资金。那些在重新定价方面落后的市场可能会需要更长时间等待投资回归。目前有两个市场的重新定价速度明显快于其他市场——英国和美国 ” TonyHorrell HeadofGlobalCapitalMarkets &CEOUK&Ireland 高力专家观点 •随着市场持续其价格发现的征途，通货膨胀和更高的利率将继续影响投资人 在2023年的决策。 •定价的调整已在不同市场上发生，尤其是在2022年第三季度，收益率/资本化率上升了100个基点。然而，一些市场尚未看到任何价格调整，在各个市场及物业类型，关于“着陆、稳定和复苏”的时机有显著差异。 •总的来说，高力认为随着利率和经济前景更加确定，全球房地产市场的稳定 态势将在2023年年中确立。 1.在稳定之前，定价“重置”及再校准 Colliers5 •调查结果反映了市场着陆方式和时间的显著差异。总体而言，投资者普遍认为，到2023年底，核心资产价值将进一步下降10%。增值型资产价格可能会进一步下跌。 •尽管如此，近20%的投资者表示他们仅是“不清楚”2023年价格将在何处探底。该比例在零售、酒店和多户住宅/BTR增值型资产中超过30%。我们将这归结为推动市场定价变化的多重因素，以及变化的发生时机和速度。我们的全球投资者调查于2022年10月3日至11月3日进行，在此期间，一些市场的价格发生了重大变化。我们无法确定投资者表达的以上观点是否都解释了这一点，或者它们仅代表了对2023年价格进一步变化的预期。这只 是证实了价格发现之旅还有一段路要走。 •对价格变化的看法也因地区而异。对于北美的核心办公资产而言，这种情况要悲观得多，13%的投资者认为其2023年的价格将下降20%以上。只有不到5%的人认为亚太地区和欧洲、中东和非洲的情况也会如此。 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 全球资本价值：2023年所有资产类别的变化百分比 决定所有资产类别的核心和增值资本价值的投资者百分比 24% 19%21% 14% 16% 17% 15% 12% 12% 12% 12% 7% 4% 5% 6% 5% 不清楚20+10到200到10没有变化0到-10-10到-20-20+ Source:Colliers2023GlobalInvestorSurvey 核心型增值型 2.动能是关键 3.应对不可预测 Colliers6 •整个市场情绪显然较为低迷，投资者的注意力主要集中在管理“生存和稳定”战略上，然后才转向增长。 •投资者将资产置于稳定运营期的速度将是带动市场正向动能和市场活动向好 的关键。 •挑战在于，市场仍然容易受到进一步冲击和事件的影响，这些冲击和事件有 可能引发倒退，也可能推动市场前行。 •实现软着陆的可能性不大，对于大多数市场而言软着陆不会是必然。一旦定价水平更加明确，房地产市场将提供稳定的长期投资和收入现金流。然而，影响决策的因素每时每刻都在变化，而不是每月或每季度，因此用于指导未来操作的许多基准、数据和分析显得多余了。 •货币市场的波动是投资者需要考虑的另一个因素。投资者无法预测未来的融资成本走向，而且很难对新的机会进行财务建模。 •那些全现金支付的投资者仍然认为，市场的定价调整还不够，这导致了一种 “明天可能更便宜，为什么今天就买？”的感觉。 3.Expecttheunexpected. •Itisunlikelytobeasmoothlanding,certainlynotforallmarkets.Real •尽管市场每天都有变化和传闻，但不大可能形成任何实质性的反弹势头。 全球挑战：主要的下行风险 在2023年，将以下列为影响其房地产战略的三大负面挑战的投资人的平均比例。 88% 利率 74% 通货膨胀 68% 供应链中断 主要区域宏观挑战 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 78% 62% 68% 72% 63% 61% 49% 53% 58% 能源供应/成本去全球化/地缘政治紧张局势加剧（全球/地区）货币汇率波动亚太地区欧洲、中东和非洲美洲 Source:Colliers2023GlobalInvestorSurvey 4.抓住机会而非散布焦虑 •当前的环境与过去的危机不同。与全球金融危机的后果不同，当前流动性仍 然普遍充足，杠杆率较低，大多数资产类别的需求仍然稳健。 •然而，资产价值将受到向利率高企带来的负面影响，因此在2023年，一些困难情况将变得更加明显。 Colliers8 •投资者将面临再融资的压力，而这将不仅限于投资于周期末端或高风险资产 的业主。 •投资者已经在关注潜在的相对便宜的交易，大量的机会型基金计划对于困境资产采取行动，尤其是在2023年上半年。这将利于达到新的价格水平。 短期利率（STIR）与掉期率 4.25 3.523.943.98 2.45 3.86 4.00 3.25 2.50 2.75 2.70 2.75 3.43 3.75 2.50 0.3 -0.1 -0.1 加拿大 美国澳大利亚日本 欧元区英国 来源:高力国际/研究系统公司/彭博社 Databasedondailyratesandforecastsasof29thNovember2022 23年短期利率预测 24年短期利率预测 5年掉期率 5.更多的平台和私有化运作 Colliers9 •公开上市的投资者继续以资产净值（NAV）的折扣进行交易。尽管这些折扣力度已经开始缩小，但我们将看到“追逐风险类”的私募股权和其他现金充裕的投 资者在公开市场中买入，其投资路径包括购买可转换债券。 •更严格的条件也意味着开发商和资产所有者共创的一些大型平台的维护成本将越来越高。随着不良资产和投资组合入市以改善资产负债表，这将带来大规模资本配置和直投机会。 “核心资产在许多地方都难以获得。对于日本等市场的投资基金经理和资本配置者来说，与开发商合作以在旧址开发新的核心资产是一个非常有吸引力的选择。这是一个我们预计将在2023年延续的绝佳战略。” JohnHowald ExecutiveDirector,HeadofInternationalCapital,APAC 高力专家视角 6.股权向债权的转化 •问卷调查结果说明了利率对债务的成本及其可得性的影响有多大。在全球范 围内，76%的投资者表示，债务成本的上升将对他们2023年的房地产战略 产生负面影响。另有60%的投资者预计，债务可得性的减少将产生负面后果。 Colliers10 •随着资金成本的上升，投资者认识到，将其活动扩展到债权中比以直接股权投资为目标更为有利。随着越来越多的投资者探索夹层债、过桥贷款和项目融资等解决方案，我们见证了债务领域的活跃度和创造力的提高，并看到了这种变化。这将有助于弥补任何流动性缺口，并在此过程中重新调整定价。 请根据以下因素对您在2023年实施投资策略的能力的影响对其进行排名： 债务成本及其可得性如何影响投资者2023年房地产战略的百分比 债务成本 债务可用性 73% 78% 78% 14% 13% 13% 13% 9%9% 52% 63% 68% 26% 18% 20% 22% 19% 12% 积极影响无影响消极影响 亚太地区欧洲、中东和非洲美国亚太地区 来源:高力国际2023年全球投资者问卷报告 欧洲、中东和非洲美国 Colliers11 7.追求品质，注重基本面 2023年期间，投资资产类别时，您的城市偏好是什么？ 投资者按地区划分，选择城市类型的百分比。 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 74% 55%52% 39%38% 26% 23% 3% 7% 一线城市 亚太地区 二三线城市 欧洲、中东和非洲 两者 美国 来源：高力国际2023全球投资者问卷报告 •在全球范围内，办公、工业和物流以及多户住宅/BTR资产仍然是首选 资产，但各地区的兴趣权重占比仍有所不同。 •尽管全球顶级城市的核心资产仍然是首选，但与不断变化的人口和经济现状密切相关的物业类型，如多住户公寓/BTR、学生公寓和养老住房，持续推动着投资活动远离主要城市。 •这将继续推动投资者进入二三线城市，尤其是美国和欧洲市场。 Colliers12 请选择您考虑在2023年投资的资产类别。 选择行业的投资者的平均百分比。对于每一项选择，%数字表示选择这一特定选择的受访投资者的百分比，每个投资者可以选择多个答案。 60%的投资者选择了工业和物流。这也是去年最受欢迎的资产选择。 60%的投资者选择了办公室。该资产 是亚太地区及欧洲、中东和非洲 地区的首选。 48%的投资者选择了多住户公寓 /BTR。该行业是美洲第一选择。 27%的投资者选择了酒店。 26%的投资者选择了零售。25%的投资者选择了专业 （另类资产）。 该资产已成为主流选项。 24%的投资者选择了土地。 高力专家观点 “追求品质意味着睿智的投资者积极进取的执行计划。资产管理的一个关键要素是将资本支出（CAPEX）计入资产改造升级和重新定位，以改善能耗效率和总体运营成本。” JohnMarasco ManagingDirector,CapitalMarkets&InvestmentServices,ANZ 防御性资产驱动力 •虽然2023年将重拾对机会型投资的关注，但由于防御性资产 战略的存在，多住户公寓/BTR和工业及物流资产将最受青睐。 •这两个物业类型的供需基本面是关键。供不应求的住房市场和 高力国际14 您打算在2023年期间投资哪些类型的工业和物流资产？ 2023年期间投资于工业和物流资产的投资者百分比。 整个工业地产的低空置率有助于支撑资产价值并支持收入增长。 •同样，工业及物流资产将继续增加市场份额，伴随外商直接投 资（FDI）的支持，投资者对“第一英里资产”的兴趣在上升。 •对于多住户公寓/BTR资产来说，需要更加关注运营支出 （OPEX），尤其是在这个物业类型中，收益率/资本化率往往 是最难改变的。 •随着成本的上升，运营密集型的资产将需要倍加注意。这是投资者进入2023年后的最大担忧之一，此外还有开发新资产的成本上升。 集装箱装卸区 （货车停车场） 产业园区/厂房 工业/办公共用空间 冷库/配货仓储最后一英里配送 大卖场/仓储 5% 7% 11% 12% 15% 15% 16% 16% 25% 25% 27% 26% 投资者认为2023年对其房地产战略产生负面影响的前两个市场因素。 85%不断上升的建造成本 77%更高的资产运营成本 资料来源：高力国际2023年全球投资者调查。 2022 2023 Colliers15 您打算在2023年期间投资哪些类型的工业和物流资产？ 2023年期间投资于工业和物流资产的投资者百分比。 集装箱装卸区 （货车停车场） 产业园区/厂房 工业/办公共用空间 冷库/配货仓储最后一英里配送 大卖场/仓储 5% 7% 11% 12% 15% 15% 16% 16% 25% 25% 27% 26% 资料来源：高力国际2023年全球投资