沪杭等新年首周到访成交皆增，苏厦等新政后表现平平

克而瑞研究中心 2020-02-21 zk 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 克而瑞研究中心1:3:14PM2023年1 沪杭等新年首周到访成交皆增，苏厦等新政后表现平平 文/杨科伟、姚郑康 据CRIC监测数据，2023年首周10个重点城市典型项目到访环比上涨42%，但对市场成交的促进作用一般。25个城市新建商品住宅成交面积在2022年末最后一周集中备案而冲高，2023年首周较12月周平均下降13%，其中元旦假期3天成交同比下降16%。 京沪广杭等新年首周客户到访出现积极复苏势头，并带动市场成交小幅回稳。但厦门、合肥、常州等多数二三线城市元旦成交仍较为惨淡，同比降幅均超过20%，部分城市腰斩。 图：25个热点城市商品住宅周度成交情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 新年首周25城成交较12月周均下降13%，部分城市到访回升 2023年首周（1.2-1.8）在售项目客户来访出现回升。10个典型城市的调研项目客户来访环比上升42%，达到4472组。带动认购数环比上涨16%。具体来看北京、上海和长沙客户到访较为亮眼，而长春、深圳等则出现较大幅度的环比回落。 案场到访的回升对实际成交的拉动作用有限。当前购房者仍处于“看多买少”的观望阶段，除部分热点城市外多数城市仍成交表现不佳。 2023年首周25个主要城市共计成交272万平方米，较12月周平均下降13%（较前三周平均下降3%），同比上涨4%。其中，元旦（12.31-1.2）25个主要城市共计成交107.7万平方米，同比较2022年元旦下降16%、较12月日均成交下降15%。 一线城市首周成交同比下降2%，北京和上海成交规模冲高带动一线城市整体成交规模较12月周均上涨13%。其中上海集中供应项目密集开盘加推，倒挂项目认购火热。2023年首周上海第七轮和第八轮集中供应的项目陆续纯新开盘和续销加推。元旦假期绿城外滩兰庭有442组客户认购。象屿招商公园则在元旦开启第三轮认购，认筹比超过2。这一类项目能够在首周到访认购表现亮眼，其主要原因在于项目主力价格段户型在同板块内已断供多年，同时普遍于周边房源存在近万元的倒挂价差。受此拉动下，上海2023年元旦假期累计成交17.4万平方米，同比上涨22%，较12月日均也上涨78%。 二线城市首周成交同比上升13%，主因是杭州、青岛、南宁、济南等同比大幅增长，而西安、长春、宁波、福州、厦门等成交规模较12月走低则使得二线城市整体成交规模较12月周均下降18%。三四线城市仍成交惨淡，首周成交面积同比下降17%，其中元旦三天假期同比下降30%。除泉州、东莞和温州首周成交正增外，其余热点城市成交均同比腰斩。 表：25个热点城市2023年元旦假期商品住宅成交情况（单位：万平方米、%） 能级 城市 2023年 首周 同比 较12月周均 2022.12.31 -2023.1.2 较2022年元旦 较12月日均 一线 北京 13.3 33% 23% 2.3 -27% -61% 上海 43.1 10% 92% 17.4 22% 78% 广州 11.2 -40% -29% 5.6 -44% 96% 深圳 6.2 -18% -17% 2.8 -47% -26% 合计 73.7 -2% 13% 28.1 -14% 26% 二线 南京 19.5 8% 55% 1.7 110% -71% 成都 34.8 12% 40% 3.9 -41% -69% 济南 15.1 68% 28% 4.5 -43% -18% 兰州 3.4 -23% 13% 2.3 -23% 34% 杭州 31.2 297% 5% 18.4 708% 40% 合肥 8.3 -56% 1% 3.2 -40% -17% 青岛 19.1 30% 0% 8 24% -15% 苏州 13 5% -8% 2.9 -22% -55% 福州 3.3 -28% -35% 0.8 -79% -70% 南宁 5.5 44% -38% 4.7 -25% -5% 厦门 2.7 -32% -57% 2.3 -32% -17% 宁波 5.4 -41% -57% 1.8 -71% -71% 长春 2.3 -64% -69% 1.5 -64% -57% 西安 0.2 -54% -99% 4 -54% -26% 合计 163.8 13% -18% 59.7 -12% -28% 三四线 东莞 9.8 78% 76% 3.5 67% 42% 泉州 7.2 294% 75% 5.8 294% 114% 温州 13.1 84% 64% 1.5 -55% -53% 珠海 2.5 -52% -35% 2 4% 20% 中山 0.9 -86% -85% 2.6 -24% 3% 常州 0.5 -92% -90% 0.5 -92% -81% 徐州 0.9 -90% -93% 4.1 -61% -24% 合计 35.0 -17% -27% 19.9 -30% -3% 总计 272.5 4% -13% 107.7 -16% -15% 城市 客户到访 客户认购 2023年第1周 环比 2023年第1周 环比 北京 2590 218% 71 196% 上海 28 56% 6 500% 长沙 779 20% 310 184% 昆明 136 12% 22 -12% 徐州 80 -11% 37 825% 厦门 209 -21% 9 -31% 重庆 278 -35% 15 -81% 深圳 309 -44% 161 -36% 长春 38 -82% 22 -56% 宁波 25 \ 10 -33% 总计 4472 42% 663 16% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表：10个典型城市2023年第1周部分在售项目客户到访及认购情况（单位：组） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 杭州、东莞政策刺激下成交同比激增，苏州、厦门新政首周市场平淡 2022年末杭州、厦门、苏州、东莞等二三线城市放宽了调控政策。从2023年新年首周成交情况来看，杭州、东莞首周成交激增，苏州、厦门则市场反响平平。 杭州年末限贷调整，刺激改善项目认购成交火热。2022年11月杭州调整限贷政策为“认房不认贷、二套房首付4成”，叠加前期限购调整向楼市释放一批改善购房需求。12月末悦著云轩、云翠金澜府等项目开盘加推均售罄，成交备案延迟下杭州首周商品住宅成交达31.2万平方米，同比上 涨3倍。首周杭州市区范围内共有16盘公布登记结果，2218套房源共吸引了2677组家庭进行登记，综合中签率82.85%。其中樾鸣春晓园首开综合中签率仅35%。 东莞限购取消首周，元旦认购成交激增。2022年12月末，东莞接连颁布楼市新政：12月26日，东莞全面放开限购；12月30日，东莞再推出存量商品房“带押过户”模式。受此影响下首周东莞共计成交新房9.8万平方米，同比上涨78%。 苏州限贷调整反响不佳，首周成交表现平平。苏州在2022年12月末将限贷政策调整为“二套房贷款未结清首付40%”。20223年首周商品住宅成交13万平方米，较12月周平均下降8%；其中元 旦假期成交2.9万平方米，同比下降22%。 厦门岛外限购取消，到访成交不升反降。厦门2022年12月调整了岛外限购政策，但一方面由于元旦假期前后正值城市疫情感染高峰，另一方面岛外各区没有优质项目入市，在售项目无法完成有效蓄客。因此首周实际成交仅2.7万平方米，同比下降32%，较12月周均也下降57%。 购房信心未稳，即便未来其他城市限贷再发力或成交刺激依旧有限 总而言之，新年首周全国成交表现略低于2022年12月，元旦整体成交也不及往年同期。2022年末调控政策放松的城市并未全部出现市场复苏现象，苏州和东莞首周表现平淡。2023年，预期居民信贷政策仍将是支持刚需和改善需求的发力点，未来居民按揭贷款政策力度有望继续加码，第一，房贷利率方面，降LPR、降加点、降下限；第二，首付比例方面，首套普降、二套分类降；第三，贷款套数认定规则持续优化。例如取消认房又认贷，又比如对多孩、投亲养老等家庭，以及住房用于保障性租赁住房等用途的，在贷款套数认定时核减一套。 鉴于当前多数城市购房者对于未来收入、就业等预期目前尚没有太大改善。后续更多城市放松调控政策或将对购房行为刺激有限，政策力度仍然小于市场预期，市场复苏仍需等待较长时间。