2022年商业地产发展白皮书

× 1 × 2022年 商业地产发展白皮书 2022年12月 Mob研究院×明源地产研究院出品 ©2022MobTech.Allrightsreserved. 目1 CONTENTS 录2 3 4 × 2022商业地产市场概述 •宏观经济：受疫情影响下行明显，仍处于缓慢复苏阶段 •行业现状：商业地产开发投资增速逐渐走弱，拟开业购物中心数量、体量齐收缩 商业地产标杆企业分析 •企业现状：开源节流，轻资产赛道激战正酣 •地域分布：长三角城市群成为轻资产项目“主战场” •案例分析 2022商业地产新兴业态 •露营经济：2022年zui出圈的小众爱好 •宠物经济：用孤独投喂出的千亿市场，成为线下商业的流量引擎 •夜经济：老壶装新酒，夜经济异军突起成为城市新名片 2023商业地产发展趋势 •推陈出新：深谙“圈粉”之道，不断打造“出圈”新场景、新玩法 •轻资产：轻重并举，逐步增加轻资产在整体业务中的规模比重 •数智化：数智化管理助力商业地产生命全周期管理 2022商业地产市场概述 3 × 整体经济受疫情影响下行明显，仍处于缓慢复苏阶段 中国经济在疫情后呈恢复态势，预计中短期内主要经济方向将通过提升流动性和政府支出等 举措保障经济平稳发展，这也将对商业地产市场产生利好影响 2019Q1至2022Q1-Q3国内生产总值 国内生产总值（亿元）第二产业增加值（亿元）第一产业增加值（亿元） 第三产业增加值（亿元）第二产业增加值季度累计同比增长（%）第一产业增加值季度累计同比增长（%）国内生产总值季度累计同比增长（%）第三产业增加值季度累计同比增长（%） 2019Q12019Q1-22019Q1-32019Q1-42020Q12020Q1-22020Q1-32020Q1-42021Q12021Q1-22021Q1-32021Q1-42022Q12022Q1-22022Q1-3 Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制4 × 社零表现弱于预期，餐饮收入受疫情影响较大，下滑严重 2022年1-11月，我国社会消费品零售总额399190亿元，同比下降0.1%。其中，商品零售 359406亿元，同比下降0.5%；餐饮收入39784亿元，同比下降5.4%。消费降级明显 2019.10-2022.11社会消费品零售总额及增速 社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额月度同比增长（%） 11月份，我国社会消费品零售总额 38615亿元，同比下降5.9%。其中，商品零售34180亿元，同比下降5.6%；餐饮收入4435亿元，同比下降8.4% Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制5 × 居民生活水平和消费意愿提升，食品烟酒类消费增长显著 2022前三季度农村居民消费支出增幅较大，增长6.4%；主要消费构成中，食品烟酒占 30.4%，增长5.6%，教育文化娱乐消费下降4.2% 2022年前三季度居民人均收入与消费情况 前三季度，全国居民人均可支配收入27650元，同比名义增长5.3%。实际增长 3.2%；城镇37482元，名义增长4.3%，实际增长2.3%，农村14600元，名义增 长6.4%，实际增长4.3% 2022前三季度居民人均消费支出及构成 2022前三季度居民可支配收入及人均消费支出与增速 2022年前三季度人均消费支出（元）2022年前三季度人均可支配收入（元）人均消费支出名义增长（%）人均消费支出实际增长（%） 6.4% 7.0% 生活用品及服务1043元， 5.8% +2.2% 衣着991元，5.5% -1.1% 其他用品及服务445元，2.5% +7.2% 食品烟酒5430元，30.4% +5.6% 35000 30000 3.5% 1.5 % 17878 27650 %2% -0. 22385 1.8 37482 4.3% 11896 14600 教育文化娱乐1790元，10.0% -4.2% 医疗保健1596元，8.9% +2.5% 交通通信2340元， 人均消费支出 17878元 居住4243元， 全国居民城镇居民农村居民 Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制 13.1% +4.6% 23.7% +5.3% 6 × 受整体大环境影响，商业地产开发投资增速逐渐走弱 2022年1-9月，全国商办开发投资额同比下降11.4%，新开工面积同比下降38.8%，销售面 积同比增长3.2% 商业地产新房市场走势 2017-2022年1-9月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比 商业营业用房占比办公楼占比 6.2% 供给端：全国商办物业*开发投资额同比下降11.4%，新开工面积同比下降38.8% 5.0% •2022年1-9月，全国商办物业开发投资额为12282亿元，同比降幅扩大至11.4%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.4%下降至11.9%； •2022年1-9月，全国商办物业新开工面积为8945万平方米，同比降幅扩大至38.8%， 6.0% 2.3% 6.9% 2.6% 7.1% 2.6% 6.9% 2.2% 8.0% 2.9% 7.6% 2.8% 8.3% 3.1% 8.0% 3.9% 8.4% 4.0% 9.6% 2.9% 9.2% 4.6% 4.7% 商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.5%； 需求端：全国商办物业销售面积同比增长3.2% •2022年1-9月，全国商办物业销售面积为8490万平方米，同比增长3.2%，但增幅连续6个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重由2021年的6.9%小幅上升至8.3% 3.4% 14.2% 5.0% 5.3% 2.5% 11.8% 10.0% 11.5% 1.9%1.9% 2017 2018 20192020 2021 2022:1-9 2017 2018 20192020 2021 2022:1-9 2017 2018 20192020 2021 2022:1-9 开发商投资额 新开工面积 销售面积 7.0% Source：中指数据CREIS，Mob研究院整理绘制 *商办物业：办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致7 × 拟开业购物中心数量、体量齐收缩 2022年拟开业量出现较大幅度下降，一方面是由于去年拟开业量基数较大；二是市场转向 理性稳健，拟开业数量、体量双双进入负增长 2022年拟开业购物中心数量、体量及增速 938 2018-2022年拟开业数量及增速 数量（个）增速（%）1113 982 3.3% 4.7% 87424.3% 895 25.0% 20.0% 10000 2018-2022年拟开业体量及增速 体量（万㎡）增速（%）22.7% 9725 2.6% 840086227923 8027 8000 10.0% - -11.0% -19.6% -14.3% -8.1% -17.5% 20182019202020212022 Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制 20182019202020212022 8 × 华东地区拟开业热度最高，体量是第二名的近三倍 华东区有上海、杭州、南京等众多经济较发达城市，且对周边经济的辐射力较强，拥有较多 经济实力强的三四线城市，因而成为新开购物中心首选，其次为以广州、深圳为首的华南区 2022年拟开业购物中心区域及城市分布 3217 序号 城市 数量（个） 体量（万方） 线级 1 广州 34 284 一线 2 重庆 27 268 新一线 3 上海 25 190 一线 4 武汉 24 255 新一线 5 西安 22 146 新一线 6 深圳 22 171 一线 7 北京 21 213 一线 8 南昌 19 179 二线 9 杭州 18 166 新一线 10 南京 17 161 新一线 11 成都 16 166 新一线 12 苏州 15 137 新一线 体量（万㎡）数量（个） 华东区华南区西南区华中区华北区西北区东北区 362 1154.6 138 1105 110 1055 121 687 72 612 72 19520 Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制9 × 城市商业客流受疫情反复波动较大 从客群流量上看，全国典型城市商业客流量受疫情反复影响波动较大，且不同城市的商业客 流主要随着不同城市的管控政策变动 2022年1-11月典型城市商业客流量统计（万人） 北京上海广州深圳重庆成都长沙武汉 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2022.06 2022.07 2022.08 2022.09 2022.10 2022.11 Source：MobTech，2022.01-2022.1210 × 一线与新一线城市商圈领航热度排名 全国客流热度Top20商圈大部分位于一线和新一线城市，长沙五一商圈客流热度第一，地铁 过境客流影响显著；上海商圈上榜数最多，陆家嘴张杨路商圈为上海客流量最大商圈 2022年1-11月中国商圈热度排名Top20 日均客流量（人次） 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Source：MobTech，2022.01-2022.1111 商业地产标杆企业分析 12 × 内外承压，商业地产企业亟需求变 当前，受我国宏观经济环境下行压力及行业发展多方因素影响，商业地产企业面临着资金压 力、政策压力及竞争压力等多重压力积压 商业地产企业内外承压 住宅市场竞争激烈 传统住宅市场竞争白热化，各房企进行由住宅地产开 发商向商业地产布局与投资转变 行业竞争压力 外资进入 知名外资企业进入中国市场，冲击国内本土房地产企业 现金流压力3 前期资本投入大；经营性现金流周转周期长 土地成本压力 2 土地红利期已过；拿地难、拿地贵 资金压力 3 政策压力 税收 税收政策收紧，作为税赋最高的行业，盈 利削弱增加运营压力 融资压力1 经济发展速度放缓，资产升值速度放缓；受经济、 政策等方面影响，融资成本升高 1土拍 土拍政策收紧，单一宅地拿地困难，限制规范趋严 Source：公开资料，Mob研究院整理绘制13 × 开源节流，轻资产赛道激战正酣 受到行业竞争、资金的封堵，以及政策环境的收紧，地产“寒冬”到来。但通过积极推进轻 推进轻资产业务模式已经成为行业共识 资产业务模式，商业地产企业走出了一条逆周期曲线 •低效存量项目空置、烂尾情况严重，占用大量资金、资源 •疫情后的办公需求变化需要优化空间设计、楼宇设施及服务配置 •中小商业地产企业拥有物业资源，但专业化经营能力弱，难以挖掘商业项目潜力 •专业商管团队已具备成熟运营模式 资 低效、空置存量资产盘产 活 活需求增长盘 +外部 中小型、区域型开发企运需求 能 业专业经营能力不足营 力 低杠杆 + 内部优 发展化资 产结构 •自主投资及持有商业地产项 高重资产模式目，开发及运营自有项目 中资产模式 资•出资参与投资项目、公司、 产基金或租赁不动产 持 有 轻资产模式 程•提供运营、管理、咨询等服 度务，获取收益 低 •低杠杆：轻资产模式无需购置土地，前期投入成本低，能够帮助房企维持较低的杠杆，满足三道红线要求 •抗周期：通过更具多元化的融资渠道、盈利模式以及配 比合理的资产结构，保障充裕的现金流 地产企业轻资产运营情况盘点 开发商 盘点 华润万象生活 宝龙商业 新城控股 中粮大悦城 轻资产运营战略 承接好母公司优质项目资源，积极外拓抢占市场份额 加强商业轻资产项目拓展力度，扩展更多灵活的合作模式 继续推进持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业